Собственник К. сдал свое нежилое помещение в аренду ИП, который оказывает услуги общепита. Как следствие, на фасаде многоквартирного дома появилась вывеска нового заведения. Правда, в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников (ОСС).
ГЖИ Калужской области усмотрела в этом нарушение законодательства и предписала К. согласовать размещение вывески с собственниками МКД или демонтировать ее.
Чтобы оспорить предписание, К. обратился в суд. Ссылался на то, что в проверке ГЖИ не участвовал, предписание в установленный законом срок не получал, да и речь идет об информационной вывеске, а не рекламе.
Суд первой инстанции удовлетворил административный иск К. Исходил из того, что «размещение уличной вывески с наименованием юридического лица как указателя его местонахождения или обозначение места входа в занимаемое помещение является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории Российской Федерации обычаям делового оборота, не может рассматриваться как реклама вне зависимости от манеры их исполнения на соответствующей вывеске, в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома на ее размещение не требуется».
Апелляционный суд посчитал, что без решения ОСС размещение вывески на фасаде МКД нарушает установленный законом порядок пользования общедомовым имуществом, а потому в административном иске отказал.
Мотивируя свое решение, суд указал в том числе на следующее:
— По решению ОСС объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
— Принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество, относится к компетенции ОСС (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
И, как отметил суд, из этой нормы следует: «передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей, в связи с чем вывод районного суда о том, что размещенная вывеска не является рекламной конструкцией и не содержит сведений, отнесенных к предмету регулирования законодательства о рекламе, а потому для размещения данной вывески согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, не основан на нормах действующего законодательства».
— Правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет (в том числе и для собственников помещений в этом доме) на единоличное пользование таким имуществом без согласия других сособственников.
— «Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности» (п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.).
В рассматриваемом деле вывеска размещена на фасаде МКД в отсутствие решения ОСС, следовательно, у инспекции были все основания для вынесения оспариваемого предписания.
При проведении проверки 09.02.2023 присутствовал ИП-арендатор. Акт проверки и предписание ГЖИ направила К. по месту нахождения нежилого помещения 10.02.2023. Адресат получил документы, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.
Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений, а жалобу К. — без удовлетворения (определение № 88а-14397/2024).
➜ Верховный Суд РФ про взыскание денег за размещение вывески
➜ Конституционный Суд РФ разъяснил вопросы размещения вывесок на МКД
