Узаконить все изменения постфактум удалось, потому что действовали жильцы на основании и в соответствии с решением общего собрания собственников, согласовавших реконструкцию нескольких квартир в МКД.
В 2018 г. собственники одного из МКД Московской области провели общее собрание и единогласно разрешили реконструировать квартиры, расположенные на верхнем этаже дома. При этом указали способ реконструкции — «за счет уменьшения общедомового имущества, а именно, путем расширения и улучшения жилых помещений с последующей установкой лестницы в существующем проеме потолочной плиты».
За принятие соответствующего решения голосовал и уполномоченный представитель администрации сельского поселения, которой на праве собственности принадлежали несколько нежилых помещений в этом же МКД. С 2019 г. правопреемником администрации стала Администрация Раменского городского округа Московской области.
В 2022 г. с учетом решения ОСС собственники Ш. подготовили проект и реконструировали свою квартиру, увеличив ее площадь с 56,7 кв. м до 90,3 кв. м. Так как разрешительной документации у Ш. не было, за сохранением квартиры в реконструированном виде им пришлось обращаться в суд с иском к Администрации Раменского городского округа. Также в исковом заявлении они просили признать право собственности членов семьи на эту квартиру в указанных долях.
Согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы, истцы:
— с помощью перегородок разделили одну жилую комнату на две;
— установили межэтажную лестницу на мансарду;
— оборудовали на мансарде жилое помещение;
— выполнили устройство дверных проемов (установку межкомнатных дверей) и внутренние отделочные работы.
При этом Ш. не затрагивали несущие конструкции МКД и не переносили общие для всего здания инженерные коммуникации. Проведенные работы не влекут снижение несущей способности МКД, не нарушают требований действующих правил и норм, обеспечивают безопасную эксплуатацию здания. Сохранение квартиры в реконструированном состоянии не нарушает права иных лиц.
Учитывая заключение судебной экспертизы и согласие всех собственников МКД на реконструкцию квартиры, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования собственников Ш.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал.
На момент голосования в 2018 г. проект реконструкции квартиры Ш. отсутствовал и общему собранию не представлялся. Работы проводились спустя несколько лет после ОСС, и некоторые собственники за это время сменились. То есть, в 2022 г. согласия всех собственников на реконструкцию и перепланировку квартиры не было.
Первый кассационный суд общей юрисдикции с такими выводами не согласился и направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 21332/2023).
Ссылаясь на отсутствие проекта в 2018 г., апелляционный суд не указал, повлияло ли это на принятие ОСС решения о реконструкции квартир. При этом суд первой инстанции установил: собственники приняли решение единогласно. Они также конкретизировали способ перепланировки, реконструкции квартир. Однако, возлагая на истцов негативные последствия непредоставления проекта, апелляционный суд не установил, что Ш. переборщили с реконструкцией и вышли за пределы разрешенного общим собранием. Согласно результатам судебной экспертизы, работы выполнены с учетом решения ОСС.
Не указал суд и то, чем ограничено решение ОСС по времени. Почему вдруг стало критичным то, что Ш. произвели реконструкцию лишь в 2022 г.
Ссылка на смену собственников в период с 2018 по 2022 г. формальная. Соответствующих данных в материалах дела нет. Да и упомянутая администрация Раменского городского округа — не новый собственник нежилых помещений, а правопреемник администрации сельского поселения. И данное в 2018 г. согласие на реконструкцию квартир обязательно для правопреемника.
Отдельное внимание кассационный суд уделил тому доводу истцов, что реконструкцию квартиры они начали после ОСС, но из-за материальных затруднений завершили ее только в 2022 г. Более того, другие квартиры МКД решениями суда первой инстанции уже сохранены в реконструированном виде, и Администрация Раменского городского округа эти решения не обжаловала.
Апелляционный суд еще раз рассмотрел дело и оставил решение суда первой инстанции без изменений. То есть, истцы сохранили свою квартиру в реконструированном виде (определение по делу № 33 – 31274/2023).