При смене управляющей организации некоторым удается взыскать деньги, которые прошлая компания собирала на текущий ремонт, но либо не потратила их, либо израсходовала незаконно. В суд обращаются новые управляющие организации или уполномоченные решением общего собрания собственники – как правило, это председатели советов МКД. Ниже несколько таких историй.
Опубликовано 22.09.2023. Обновлено 04.10.2024
Управляющая организация взыскала с прежней УК деньги, необоснованно потраченные на текущий ремонт
Собственники помещений одного из МКД Завьяловского района Удмуртской Республики сменили УК «Траст» на УК «ЖК-Сервис». Новая УК потребовала у «старой» УК остатки средств текущего ремонта (около 50 тыс. р.), не использованные на дату расторжения договора управления домом.
Прежняя УК настаивала:
- все собранные на ремонт средства были освоены (направлены контрагентам в качестве оплаты за работы, связанные с текущим ремонтом МКД);
- калькуляции на работы по текущему ремонту, а также акты выполненных работ подписаны председателем совета дома;
- именно совет МКД уполномочен утверждать проведение текущего ремонта в соответствии с положением, принятым ОСС в установленном законом порядке.
Однако суды (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71 – 286/2023) посчитали требования истца обоснованными:
- При смене УК вновь избранная компания принимает на себя обязательства по текущему ремонту дома, а также по истребованию с предыдущей управляющей организации собранных и неосвоенных средств текущего ремонта.
- Текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности. Уплаченные жителями средства по статье «текущий ремонт» фактически являются предоплатой за работы, которые будут выполнены в будущем. Эти средства не поступают в собственность УК. Она только распоряжается ими от своего имени, но в интересах собственников. При избрании новой УК у прежней компании прекращаются основания для удержания накопленных и не использованных по назначению средств.
- Исключительной компетенцией на принятие решений о проведении текущего ремонта наделено ОСС, которое вправе делегировать эти полномочия совету МКД. Наделение совета дома такими полномочиями должно быть прямо отражено в протоколе ОСС. В тексте положения о совете МКД, представленного УК, не говорится, что совет дома наделен правом на принятие решений о текущем ремонте.
Поскольку в спорный период ОСС не принимало решений о проведении конкретных работ по текущему ремонту, а председатель совета МКД не имела полномочий на принятие таких решений, УК не вправе была расходовать средства на текущий ремонт.
Председатель совета МКД взыскал с бывшей УК средства, не израсходованные на текущий ремонт
В МКД (Пермский край) сменилась управляющая компания. К этому моменту прежняя УО израсходовала не все средства, собранные с собственников на текущий ремонт. Остаток неосвоенных денег составил около 531 тыс. рублей. Это следовало из отчета УК о собранных и израсходованных средствах.
Собственники потребовали, чтобы образовавшийся остаток «старая» УК перечислила новой УК. Однако ответа не последовало, денег не поступило. Поэтому председатель совета МКД обратился в суд с иском к предыдущей компании о взыскании денежных средств.
Позиция председателя совета МКД:
Средства, собранные на текущий ремонт, – это предварительная оплата. При смене УО у предыдущей УК прекратилось обязательство по содержанию и ремонту общего имущества, а у новой УК – наоборот, возникло. Право собственности на неизрасходованные средства сохранилось за собственниками. Эти деньги подлежат передаче в действующую УО для оплаты ремонта общего имущества. Средства, удерживаемые прежней УК, – неосновательное обогащение (ст. 1102, 1103 ГК РФ).
Позиция бывшей УК:
- Председатель совета МКД выступает в суде в качестве представителя собственников только на основании доверенностей от них (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Таких доверенностей нет.
- Материальными истцами по делу должны быть все собственники помещений в доме.
- Председатель совета МКД не наделен полномочиями на получение денег.
- Протокол собрания о наделении председателя полномочиями представлять интересы собственников в суде не является надлежащим доказательством: в нем отсутствуют необходимые сведения, он не передавался в жилинспекцию.
- Представлять интересы собственников должна вновь избранная УК, а не председатель совета МКД.
Три судебные инстанции заключили, что иск подлежит удовлетворению (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 11282/2023):
- Обязательства УК в рамках договора управления МКД предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного результата. С момента передачи функций управления домом новой УК к ней переходят обязательства по текущему ремонту. А у прежней УК нет правовых оснований для удержания “ремонтных” накоплений, не израсходованных по назначению. Поскольку средства не перечислены, на стороне бывшей УК возникло неосновательное обогащение.
- Деньги, уплаченные по статье «текущий ремонт», являются целевыми. Они не поступают в собственность УО, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены УО только по решению ОСС и исключительно на работы, выполняемые в рамках договора управления.
УК не представила решений ОСС о расходовании остатка средств не на текущий ремонт, а на иные цели, а также решений ОСС о проведении текущего ремонта и его фактического выполнения.
Размер накопленных средств подтверждается справкой УК о выполнении работ по текущему и капитальному ремонту в доме. - Решением ОСС председатель совета МКД наделен полномочиями представлять интересы собственников по иску к прежней УК.
Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). - Все претензии УК к протоколу фактически закрыл районный суд, который отказал УК в иске о признании недействительным соответствующего решения ОСС. Суд исходил из того, что решение гражданско-правового сообщества о предоставлении одному из собственников права на предъявление иска не нарушает права УК.
Единственное, апелляционная инстанция уточнила резолютивную часть решения суда первой инстанции – указала, что взысканные с УК в пользу председателя совета МКД денежные средства подлежат последующей передаче в новую УК. Изначально оговорка о “последующей передаче” отсутствовала.
Спор ТСЖ и бывшей УК на 3,3 миллиона рублей: еще один случай взыскания неизрасходованных средств
В 2021 году собственники помещений одного из МКД г. Иркутска изменили способ управления домом с УО на ТСЖ. Вновь созданное ТСН «АкадемПлюс» обратилось к бывшей УК (ООО «УО Прогресс») с требованием о перечислении на счет товарищества средств текущего ремонта, собранных, но не израсходованных в 2017 – 2021 гг. УК отказалась возвращать средства, и ТСЖ обратилось в суд.
Суды двух инстанций (постановление Четвертого ААС по делу № А19 – 19716/2022) пришли к выводу, что компания должна вернуть собственникам более 3,3 млн. рублей, поскольку:
- Решения ОСС или совета МКД о проведении конкретных работ по текущему ремонту отсутствуют.
- Составленные УК акты выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД не соответствуют форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр: не содержат сведений о сметной стоимости работ и о месте осуществления работ (подъезд, этаж, конкретный участок крыши и т. п.), не подписаны уполномоченными лицами.
- Планы текущего ремонта на 2017 – 2021 годы и отчеты об их выполнении подписаны только председателем, а не всеми членами совета МКД (в то время как ОСС предоставляло полномочия по составлению и утверждению планов и принятию работ по текущему ремонту совету МКД из 9 человек).
- Представленные УК сводные ведомости начислений и оплат по текущему ремонту за 2017 – 2021 годы не доказывают фактическое проведение текущего ремонта. Это не «первичка», а только внутренние документы компании.
- В отчетах УК о выполнении планов по текущему ремонту указаны приобретение регуляторов температуры, смена запорной арматуры, теплоизоляция трубопроводов, известковая окраска теплопунктов, смена кранов в подвалах, замена почтовых ящиков, устройство коврового покрытия, замена светильников в тамбурах, урн около подъездов, замена канализационного выпуска, ремонт подъездов, укладка плитки, ремонт входных групп, установка металлической двери, укрепление шарниров. Но эти виды работ относятся к содержанию, а не к текущему ремонту.
- УК представила суду только выписки по счету, а платежные документы с указанием назначения платежей, подтверждающие оплаты в адрес подрядчиков, – нет. Без заверенных банком «платежек», договоры с подрядчиками, сметы и акты приемки работ, не подтверждают реальность работ по текущему ремонту.
- Положения договора управления МКД о возможности выполнения обязательных, текущих, сезонных работ, работ по предписаниям надзорных органов без решения ОСС, не означают, что такие работы могут выполняться за счет статьи «текущий ремонт».
- Акт обследования крыши жильцами МКД, претензии собственников в УК и обращения в ГЖИ подтверждают, что кровля находится в ненадлежащем состоянии и не ремонтировалась.
➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”
