Перенос и замена общедомовых коммуникаций внутри квартир их владельцами – частое явление. Речь прежде всего о замене стояков, запорных кранов, полотенцесушителей, батарей (не имеющих отсекающих кранов и являющихся общедомовым имуществом). Работы по замене таких элементов общедомового имущества бывают как самовольными (без согласования переустройства и соответствующего уведомления УО (ТСЖ)), так и легальными (согласования-уведомления имеются).
В случаях аварий на общедомовом имуществе УО и ТСЖ нередко придерживаются позиции «собственник сам заменил – значит, сам и несет ответственность за все утечки и затопления». Но так ли это в действительности?
Заменил – собственник, обслуживает – УО (ТСЖ)
Стояки ГВС, ХВС, отопления до первых запорных кранов, включая эти краны, а также канализационные стояки с ответвлениями от них до первых стыковых соединений – относятся к общему имуществу МКД (п. 5, 6 Правил содержания общего имущества № 491).
В законе нет норм, которые говорили бы о том, что замененные собственником помещения элементы общего имущества выбывают из состава общего имущества и не подлежат обслуживанию УО (ТСЖ).
В п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016 разъяснено:
самовольная замена собственником части общего имущества многоквартирного дома не освобождает управляющую компанию от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Три условия для исключения ответственности УО (ТСЖ) за аварии на общедомовом имуществе
В судебной практике можно встретить отдельные решения в пользу УО (ТСЖ), в которых суды исходят из следующей логики «собственник самовольно заменил часть общедомового имущества, из-за некачественных работ (материалов) произошла утечка – виноват собственник» (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40 – 142326/22). Но это скорее исключение из правила. В целом суды обстоятельно изучают действия (бездействие) и собственников помещений, и УО (ТСЖ), поспособствовавшие аварийной ситуации.
При каких условиях вина УО (ТСЖ) в авариях исключается судами?
Условие первое
УО (ТСЖ) проводит регулярные осмотры общего имущества МКД в установленные законом сроки, при этом самовольная замена части общего имущества проведена собственником помещения в период между осмотрами.
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в состоянии, обеспечивающем сохранность имущества физических или юридических лиц.
Согласно пп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества № 491 содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводят органы управления ТСЖ или ЖСК или управляющие организации, если выбраны соответствующие способы управления (п. 13 Правил содержания общего имущества № 491).
Аналогичные положения содержатся в разд. II Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170: техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений (п. 2.1 Правил эксплуатации жилфонда № 170).
Разновидностью осмотров общего имущества являются плановые (текущие) осмотры, которые проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на МКД и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества (включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство), и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества (п. 13.1 Правил содержания общего имущества № 491, п. 2.1.1 Правил эксплуатации жилфонда № 170). Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении № 1 к Правилам эксплуатации жилфонда № 170. Здесь указано, что осмотр системы отопления производится слесарем-сантехником 1 раз в год, а осмотр систем ГВС, ХВС, канализации – по мере необходимости.
При этом согласно пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, УО (ТСЖ) вправе требовать допуска, а потребитель – обязан допускать представителей УО (ТСЖ) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (приложение № 3) (п. 2.1.4 Правил эксплуатации жилфонда № 170).
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества № 491).
Таким образом, осмотры квартирных стояков ГВС, ХВС и канализации должны производиться не чаще, чем 1 раз в 3 месяца и не реже, чем 2 раза в год, отражаться в журналах регистрации результатов осмотров и оформляться актами осмотров.
Если УО (ТСЖ) выполняет данную обязанность по осмотру общего имущества, но в промежутке между осмотрами собственник самовольно, без ведома УО (ТСЖ) заменил часть общего имущества, что впоследствии привело к аварии, то ответственность за аварию возлагается на собственника помещения. Обеспечить наблюдение за действиями собственника в отношении общего имущества в режиме «24/7» УО (ТСЖ) не в состоянии, но если УО (ТСЖ) своевременно производят осмотры, значит, предпринимают все необходимые и достаточные меры для надлежащего содержания общего имущества.
Вот что говорят суды:
Действуя разумно и осмотрительно, управляющая организация должна проверять состав общего имущества, его состояние, конструкцию, поддерживать его исправность, работоспособность.
Сам по себе факт переустройства жильцами квартир общедомовых коммуникаций не является основанием для освобождения УК от ответственности за ущерб, если причиной аварии является неисправность общего имущества МКД.
Если УК не производит осмотров общего имущества МКД и не предпринимает меры по выявлению неисправностей, то она несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию общедомового имущества.
(Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А07 – 1632/2022, Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А43 – 6266/2022, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делам № А56 – 16335/2022, № А56 – 67138/2020).
На заметку: зачастую при самостоятельной замене общедомовых коммуникаций в пределах квартиры собственник помещения пишет заявление в УО (ТСЖ) с подобными формулировками «принимаю на себя ответственность за качество монтажа и материала, а также герметичность соединений». Но и такое заявление не освобождает УО (ТСЖ) от обязанности по контролю за состоянием и содержанием общего имущества МКД (решение АС Саратовской области по делу № А57 – 4092/2022). По окончании работ на общедомовом имуществе в квартире собственника УО (ТСЖ) обязаны провести осмотр этого имущества, а в дальнейшем предпринимать меры по контролю за его состоянием и содержанием.
Условие второе
Тщательное документирование фактов самовольной замены собственниками элементов общедомового имущества (фото- и видеофиксация, составление актов) и в случае необходимости – выдача владельцам помещений предписаний о восстановлении проектных решений, а при невыполнении предписаний – обращения в суды.
Если собственник помещения проигнорирует предписание УО (ТСЖ) об устранении нарушений, то ему придется нести ответственность за аварии, вызванные его несанкционированными работами (Решение АС Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75 – 3518/2022).
Условие третье
Собственник помещения произвел замену общедомовых коммуникаций без ведома и согласия УО (ТСЖ).
По сути, это возможно только в следующих случаях:
- если с момента последнего осмотра квартирных стояков и до момента выявления самовольного переустройства в доме были централизованные плановые или аварийные отключения воды. Например, на 2 недели отключали горячую воду для планово-профилактических работ на теплопункте или на несколько дней отключали холодную воду для замены аварийного участка магистрали;
- если у собственника хранится комплект ключей от технических помещений.
| Решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45 – 18770/2020 В результате дефекта на соединении полипропиленового стояка отопления со стальным на чердаке произошел залив расположенной на верхнем этаже квартиры. Суд установил, что собственник данной квартиры заменил стояк самостоятельно, без согласования с ТСЖ. Жители имеют фактическую возможность доступа к чердачному помещению, так как один комплект ключей от чердачного помещения необходимо хранить в одной из ближайших квартир верхнего этажа (п. 3.3.5 Правил эксплуатации жилфонда № 170). Допрошенный в суде свидетель подтвердил, что при составлении акта осмотра квартиры собственник квартиры пояснил, что замена стояка проводилась лично им. В итоге в иске к ТСЖ о взыскании убытков от затопления квартиры было отказано. |
В противном случае доказать, что собственник действовал в обход УО (ТСЖ) практически невозможно, даже если от него не поступало никаких письменных заявок об отключении воды или о проведении работ по замене стояков. Заменить трубопровод при работающем стояке технически невозможно. А запорный вентиль (шаровый кран) находится в технических помещениях (подвалах, техэтажах), доступ к которым ограничен. Так, согласно п. 3.4.5 Правил эксплуатации жилфонда № 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок.
Соответственно, если по просьбе собственника, ответственные лица УО (ТСЖ) перекрывают общедомовой стояк и сливают воду, то они не могут не понимать, что собственник производит работы на общедомовом имуществе и, следовательно, санкционируют все его действия (постановление Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82 – 26865/2018, решение АС Пермского края по делу № А50 – 31555/2021, решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия по делу № 2 – 426/2020, решение Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82 – 26865/2018, решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56 – 59147/2018, № А56 – 107955/2018).
Как снизить размер ответственности УО (ТСЖ)
Пассивная позиция УО (ТСЖ) в судебных делах по взысканию ущерба от затопления помещений приводит к тому, что в тех случаях, когда УО (ТСЖ) ненадлежащим образом выполняли свои обязанности по осмотрам и своевременно не выявили самовольную замену квартирных стояков, ущерб в 100% размере взыскивается с УО (ТСЖ), в то время как вина собственника помещения, который произвел замену стояков, полностью игнорируется.
Согласно п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
В силу ч. 2 ст. 1083 ГК РФ, если грубая неосторожность самого потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда, в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения должен быть уменьшен.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования являются переустройствами жилого помещения, которые проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с ОМСУ на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Для проведения переустройства жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо обязаны представить в орган, осуществляющий согласование, предусмотренный законом пакет документов.
Переоборудование помещений, включающее в том числе прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, ведущее к нарушению в работе инженерных систем, не допускается (п. 1.7.1, 1.7.2 Правил эксплуатации жилфонда № 170).
Потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы (пп. «е» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
Переустройство, проведенное без решения ОМСУ или с нарушением проекта переустройства, является самовольным (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Самовольно переустроившее помещение в МКД лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в МКД, которое было самовольно переустроено, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены ОМСУ. На основании решения суда помещение в МКД может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 2 – 4 ст. 29 ЖК РФ).
Итак, в ходе судебного разбирательства представителям УО (ТСЖ) целесообразно подсветить тот факт, что в аварии виновата не только УО, которая не провела своевременных осмотров и не выявила переустройство, но и собственник помещения, который произвел несогласованную замену элементов общедомового имущества.
При невозможности определить степень вины УО (ТСЖ) и собственника помещения, их доли в возмещении ущерба суды признают равными.
| Судебный акт | Выводы |
| Постановление АС Западно-Сибирского округа по делу № А03 – 10615/2018 | Собственник квартиры выполнил самовольное переустройство – заменил часть стояка ГВС – стальной трубы на металлопластиковую меньшего диаметра. ТСЖ длительное время не производило осмотров общедомового имущества. Это бездействие ТСЖ способствовало затоплению квартиры. Сумму ущерба от аварии суд разделил в равных долях (50%) между ТСЖ и собственником квартиры. |
| Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А47 – 13129/2019 | Собственник самовольно перенес трубы системы отопления и заменил их на пластиковые. В месте соединения новых труб произошла утечка. Суд решил: виноваты и собственник, который выполнил несогласованные работы, и УК, не выявившая переустройство в ходе обязательных осмотров. Размер ущерба делится между ними в равных долях (50%). |
| Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45 – 36915/2019 | Собственником помещения произведена замена металлической трубы стояка отопления на полипропиленовую. Эта модификация повлекла прорыв стояка и последующее затопление помещения. Суд указал: вина собственника и УК обоюдная. Первый внес несанкционированные изменения в систему отопления, вторая не предпринимала мер по выявлению дефектов общедомового имущества. На каждого виновника относится 50% размера ущерба. |