В 2005 г. ООО «СК «Центрстрой» арендовало земельный участок под строительство многоквартирного дома. Проектная декларация предусматривала, что на придомовой территории будут асфальтированные тротуары и проезды, две автостоянки, площадки для отдыха взрослых и детских игр, малые архитектурные формы, газоны, декоративные деревья и кустарники.
В 2009 г. застройщик сдал дом в эксплуатацию, но из всех указанных элементов благоустройства на придомовой территории наличествовало только асфальтовое покрытие. Ни вам деревьев, ни зон отдыха.
В 2013 г. собственники трех рядом стоящих МКД обратились в администрацию г. Реутова (далее — Администрация) с просьбой благоустроить придомовую территорию согласно проектным декларациям на дома. В своем ответе Администрация «выразила намерение» заняться благоустройством в 2014 г.
К 2021 г. ситуация не изменилась, и один из собственников МКД обратился в суд. При этом указал: придомовая территория до сих пор не благоустроена, зато вовсю используется в качестве стоянки для личных автомобилей жильцов (в том числе и соседних домов). «Оставление автомобилей на неопределенное время вплотную к жилому дому нарушает требования санитарно-эпидемиологического законодательства». Машины занимают всю дворовую территорию и размещаются в 5 — 6 рядов. Решать вопрос с благоустройством должна именно Администрация, так как участок под МКД не сформирован.
В исковом заявлении собственник просил:
- обязать Администрацию выполнить благоустройство придомовой территории согласно проектной декларации на МКД и проекту благоустройства, разработанному Администрацией;
- признать отсутствие благоустройства результатом бездействия Администрации;
- обязать Администрацию в двухнедельный срок со дня вступления в силу судебного решения установить стационарный парковочный барьер, препятствующий оставлению транспортных средств для хранения на придомовой территории.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, так как Администрация представила суду письменное заявление о признании иска. Также выяснилось, что застройщик исключен из ЕГРЮЛ с апреля 2018 г. как недействующее юрлицо.
Апелляционный суд направил дело на новое рассмотрение. Спорный земельный участок входит в придомовую территорию соседних МКД, однако мнение жильцов этих домов не учитывалось. К слову, именно некоторые из них и обратились в суд с апелляционной жалобой.
Суд первой инстанции еще раз рассмотрел дело и никаких нарушений не выявил. Заявление о признании иска Администрация не отозвала, апелляционный суд его незаконным не признал.
«Если земельный участок под МКД не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, в отношении такого земельного участка соответствующее публично-правовое образование (ОМСУ) продолжает осуществлять полномочия от имени и в интересах всех собственников помещений в МКД, которые вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД и объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
При этом за ОМСУ бессрочно сохраняется обязанность производства тех работ по благоустройству территории, которые запланированы нормативными документами, но не были выполнены по причинам, зависящим от ОМСУ по состоянию на самую раннюю отчетную дату».
Никакие права лиц, изначально не привлеченных к рассмотрению дела, вынесенным решением не затрагиваются. Вопрос об их личных правах и обязанностях суд не рассматривает.
По сути, эти лица выразили несогласие с Правилами благоустройства г. Реутова, а также Постановлением Правительства МО № 435/18 «Об утверждении стандартов жилого помещения и комфортности проживания на территории Московской области» в части того, что не предназначенные для движения (остановки, стоянки) транспортных средств территории нужно отделять от проезжей части стационарными парковочными барьерами.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в удовлетворении иска отказал. При этом указал: земельный участок в той части, в которой он должен быть сформирован под многоквартирным домом, является общедомовым имуществом и принадлежит собственникам МКД на праве общей долевой собственности. Именно собственники на общем собрании принимают решения о пределах использования земельного участка, его благоустройстве, озеленении. Следовательно, о бездействии Администрации речь не идет.
Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами нижестоящего суда и оставил его решение без изменений (определение по делу № 88а-20033/2023).
Действующее законодательство не возлагает на ОМСУ обязанности по осуществлению прав собственников МКД. Пределы полномочий собственников по владению и пользованию земельным участком определяет ст. 36 Жилищного кодекса РФ, при этом право собственников на отказ от земельного участка под МКД не предусмотрено.
Решения о пределах использования земельного участка и его благоустройстве принимает общее собрание собственников. Административный истец не вправе решать эти вопросы без согласия остальных собственников, а соответствующие полномочия они ему не предоставляли. Обслуживание, озеленение и благоустройство земельного участка под МКД — составная часть работ по содержанию общедомового имущества, которые должны выполнять собственники или УО.
➜ Застройщик вместо детской площадки построил парковку. Можно ли оспорить
➜ Больше материалов про благоустройство земельного участка