Опубликован Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ».
- В статье 123.2 раньше предусматривалось, что жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости. Теперь то же самое касается и гаражных кооперативов.
Напомним, что параллельно принят Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
- Статья 123.13 «Имущество товарищества собственников недвижимости)» утратила силу. Из нее в статью 123.12 «Основные положения о товариществе собственников недвижимости» перекочевало положение, что Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.
- Главу 16 «Общая собственность» разбили на два параграфа:
- § 1 «Общие положения об общей собственности», где остались старые статьи;
- § 2. «Общее имущество собственников недвижимых вещей», куда вошли новые нормы (статьи 259.1 – 259.4).
Новая статья 259.1 касается права общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество.
- Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
- Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если другое не предусмотрено законом.
- Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.
- Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.
- Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.
Статья 259.2 посвящена доле в праве общей собственности на общее имущество.
- Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если другое не установлено законом.
- Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением этого запрета, ничтожны.
Статья 259.3 регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом.
- Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если другой порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, Гражданским кодексом РФ или законом.
- Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.
- Решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей.
Исключения:
- если другое число голосов не предусмотрено ГК РФ или законом;
- пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей;
- недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.
Статья 259.4 закрепляет правила о бремени содержания общего имущества.
- Если другое не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в издержках и расходах по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные издержки и расходы по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
- Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.
Кроме того, в статье 287.5 скорректировано предназначение общего имущества - для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест. Оно может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.
Изменения вступают в силу с 1 октября 2023 года.