Редакция ЖКХ Ньюс мониторит судебную практику для написания статей. Те дела, которые не превращаются в полноценные материалы, просто кратко анонсируются на отдельных тематических телеграм-каналах, например, «Совет МКД». Про роль совета МКД при капремонте там уже были опубликованы некоторые случаи из практики, которые и приводим ниже.
Попытка обязать председатель подписать договор подряда
В Архангельске УО не смогла обязать председателя совета МКД подписать договор подряда на выполнение работ по капремонту кровли (определение Архангельского областного суда №33 – 3120/2023).
ООО «УК «Жилой квартал» обратилось в суд с иском о понуждении подписать договор с мотивировкой: по решению общего собрания председатель был наделен полномочиями от имени всех собственников участвовать в приемке выполненных работ по капремонту части крыши, в том числе подписывать договоры на оказание услуг или выполнение работ по капремонту, от чего ответчик длительное время отказывается.
Возражения председателя:
- при изучении сметы было обнаружено завышение стоимости материалов и предполагаемых работ, что подтверждается заключением эксперта;
- одновременно с проведением собрания в ходе текущего ремонта были выполнены работы по ремонту крыши, и причины протечек устранены, в связи с чем необходимость подписания договора подряда на капитальный ремонт крыши отпала;
- подписание договора привело бы к необоснованному расходу денежных средств собственников дома.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляционная инстанция в иске отказала:
- Уполномочивание председателя на подписание договора подряда в рамках тех ограничений, которые были установлены общим собранием, указывает лишь на наличие у ответчика соответствующих полномочий действовать от лица гражданского-правового сообщества и каких-либо обязанностей у него перед подрядчиком или управляющей организацией не порождает.
- Вне зависимости от того, какое именно лицо уполномочено действовать от лица сообщества собственников помещений, субъектом правоотношений с другими лицами будет оставаться само сообщество. Следовательно, иные лица, в случае если полагают, что гражданско-правовое сообщество имеет перед ними какие-либо обязанности, вправе требовать исполнения таких обязанностей непосредственно от сообщества. Понуждать же к совершению действий напрямую полномочного представителя, такое стороннее лицо не вправе.
- Таким образом, поскольку председатель не имеет перед подрядчиком или ООО «УК «Жилой квартал» обязанности по подписанию договора подряда, на который указывает истец в иске, он не может быть к этому понужден.
Также в соответствии с договором управления истец вправе представлять интересы собственников в суде только по вопросам содержания и текущего ремонта. В то же время поручение представлять интересы по вопросам, связанным с капремонтом, истцу не давались. Собственники не давали поручений компании относительно представления своих интересов в спорах с председателем.
В данном случае ООО «УК «Жилой квартал» действовало только в своих собственных интересах.
Между тем, то обстоятельство, что председатель не подписал от лица собственников помещений дома договор с подрядчиком, каких-либо прав ООО «УК «Жилой квартал» не нарушает, интересов не затрагивает. Поскольку же иск не направлен на защиту прав и интересов истца, он не подлежал удовлетворению.
Кроме того, истцом был избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. В данном случае истцом предъявлено требование именно о понуждении ответчика к подписанию договора. Между тем такого способа защиты права как понуждение лица к подписанию договора, ни положениями ст. 12 ГК РФ, ни иными законами не предусмотрено. А требований о понуждении ответчика к заключению договора на тех или иных условиях ООО «УК «Жилой квартал» в рамках настоящего производства не предъявляло. При этом надлежит учитывать, что такого рода требования могут быть предъявлены к лицу, которое обязано заключить какой-либо договор, создавая в том числе для себя определенные правовые последствия, однако от этого уклоняется. Между тем в данном случае никто из лиц, участвующих в деле, не указывает на председателя, как на самостоятельную сторону договора подряда.
Иск против муниципалитета, не отремонтировавшего дом в 1992 году
В Перми председатель совета МКД заставил муниципалитет провести капремонт (определение Пермского Краевого суда №33 – 6191/2023).
Обоснование иска: за ответчиком как органом местного самоуправления сохранилась обязанность по проведению капитального ремонта дома как бывшего собственника указанного дома, поскольку на момент начала передачи в порядке приватизации жилого дома из муниципальной собственности в собственность граждан, на 1992 год дом нуждался в проведении капитального ремонта.
Суд с учетом заключения экспертизы обязал администрацию провести капитальный ремонт цоколя, отмостки, внутридомовых инженерных систем электро‑, тепло‑, водоснабжения.
Также была взыскана судебная неустойка за неисполнение решения суда в сумме 250 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.
Администрация в жалобе пыталась спихнуть с себя полученные обязанности на УО или ФКР. Однако суд отказал в удовлетворении жалобы.
- Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений МКД, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. После исполнения им указанной обязанности обязанность по производству последующих капитальных ремонтов перейдет к собственникам жилых помещений.
- Включение дома в программу по капремонту, финансирование которой осуществляется за счет средств взносов собственников помещений, не освобождает ответчика как бывшего наймодателя от обязанности, возникшей до первой приватизации жилого помещения.
- Сама по себе обязанность управляющей организации, предусмотренная ст. 161 ЖК РФ по проведению текущего ремонта МКД, не освобождает бывшего наймодателя от обязанности по проведению текущего ремонта, обязанность по проведению которого возникла до первой приватизации жилого помещения.
Иногда суды считают, что председатель не может судиться по поводу капремонта
В Кировской области суды посчитали, что председатель совета МКД не может обращаться в суд в интересах собственников о взыскании денег по договору подряда при некачественном капремонте (определение Кировского областного суда № 33 – 3079/2023).
Председатель совета МКД просила взыскать с ООО «Информа» в пользу собственников МКД 1,5 млн рублей и перечислить эти деньги на спецсчет в НКО «Фонд капитального ремонта Кировской области».
Суд вернул иск, так как, по его мнению, заявление подписано и подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и предъявление в суд.
В жалобе истица указала, что она при подаче иска действовала на основании протокола общего собрания собственников, при этом исковое заявление связано с некачественными и не в полном объеме выполненными работами по капремонту МКД, что свидетельствует о защите интересов собственников МКД, связанных с управлением домом.
Однако областной суд отказал в удовлетворении жалобы. Он решил, что председатель совета МКД может быть уполномочен на представление интересов собственников помещений МКД в суде на основании решения общего собрания собственников МКД только по вопросам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
«Взыскание денежных средств по договору строительного подряда, вопреки доводам жалобы, к указанным вопросам не относится, и решение об определении лица, которое от имени собственников МКД будет обращаться в суд с настоящим иском, не относится к компетенции общего собрания МКД».
Перечисление денег на спецсчет
В Ставропольском крае председателю совета МКД удалось с помощью ГЖИ обязать ФКР перечислить деньги на спецсчет.
Собственники решили открыть спецсчет – на имя регоператора. Направили ему протокол, а тот не стал выполнять решение: общая площадь в протоколе расходилась с площадью в ГИС ЖКХ на целых 8 квадратных метров (которые ни на что не влияли).
Председатель совета МКД написал обращение в ГЖИ, та выдала регоператору предписание.
Фонд пошел оспаривать предписание в суд, но проиграл две инстанции. Председатель совета МКД привлекался в качестве третьего лица (дело № А63 – 2330/2022).
В Кемерово председатель совета дома обязал УК перечислить доход от использования общего имущества на спецсчет, открытый на имя регионального оператора, – для того, чтобы скорее отремонтировать лифты в доме.
Отслеживать новую практику про работу совета МКД можно на нашем канале Совет МКД.