Житель Московской области обратился в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания собственников МКД. Один из главных аргументов: кворум отсутствовал — в протоколе неверно указана площадь дома, что привело к ошибочному подсчету голосов. Однако и суды разошлись в подходах к тому, как правильно исчислять кворум: исходя из общей площади дома или только площади его жилых и нежилых помещений.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии кворума.
Согласно протоколу общего собрания, 1 голос собственника = 1 кв. м принадлежащего ему помещения. Общая площадь жилых и нежилых помещений МКД — 9053,1 кв. м, а значит, всего у собственников 9053,1 голосов.
В голосовании приняли участие собственники, обладающие 5296,48 голосов, что составляет 58,5% от их общего количества. То есть, общее собрание правомочно (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Если исчислять кворум исходя из общей площади дома, а не площади его жилых и нежилых помещений, принцип пропорции нарушится — общее количество голосов собственников «заведомо будет меньше 100%».
«Учитывая, что на собрании количество голосов собственника зависит от размера его помещения, при определении голосов, которым обладает собственник, правомерно производить подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади здания в целом».
Вопреки доводам истца, собственников надлежащим образом уведомили о дате проведения собрания, повестке дня и итогах голосования, подсчет голосов произведен верно. Основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Апелляционный суд с такой математикой не согласился, отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования, посчитав решение общего собрания ничтожным. При этом сослался на вступившее в силу судебное решение от 2019 г., которым установлено: расчет голосов нужно производить исходя из общей площади МКД (по данным техпаспорта). А это 13 156,5 кв. м без учета лоджий, балконов, веранд и террас.
По подсчетам апелляционного суда кворум отсутствовал, так как в голосовании приняли участие собственники с 41% голосов.
Первый кассационный суд общей юрисдикции такой расчет посчитал ошибочным и направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 7330/2023).
- Площадь мест общего пользования в МКД не учитывается при определении общего количества голосов, так как права в отношении общедомового имущества пропорциональны правам собственников помещений.
- Чтобы определить общее количество голосов собственников в МКД, нужно учитывать площадь жилых и нежилых помещений дома, а не всего дома.
- Наличие или отсутствие кворума устанавливают из соотношения количества голосов собственников, участвовавших в собрании, и общего числа голосов собственников в МКД.
Однако апелляционный суд произвел расчеты исходя из общей площади МКД (с учетом мест общего пользования) и пришел к выводу об отсутствии кворума.
«Ошибочность данного подхода приводит к тому, что сумма долей в праве на общее имущество всех собственников помещений отклоняется от 100%, а установленное соотношение площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам, принявшим участие в голосовании, к общей площади здания ведет к искажению результата подсчета кворума».
➜ Больше материалов про оспаривание решений общего собрания собственников