В этом материале собрали несколько случаев из практики, когда суды вставали на сторону УО и ТСЖ в спорах с ГЖИ Краснодарского края.
Материал опубликован 01.06.2023. Обновлен 18.03.2025.
ГЖИ Краснодарского края не добилась признания недействительным решения ОСС
Суд отказал ГЖИ Краснодарского края в признании недействительными решения собственников МКД.
Причина: орган жилнадзора пропустил установленный законом срок для оспаривания (определение Четвёртого КСОЮ по делу 88 – 38302/2022).
ГЖИ Краснодарского края в феврале 2022 года обратилась в суд с заявлением к ОАО “Кубаньстройкомплекс”, ООО УК “Центральная-Краснодар” о признании недействительными решений общего собрания собственников.
Свои требования ГЖИ мотивировала тем, что на общем собрании рассматривались вопросы об изменении решения о передаче в возмездное пользование части земельного участка МКД, об определении ООО УК “Центральная-Краснодар” лицом, уполномоченным на заключение договоров об использовании общего имущества, получение и расходование денежных средств.
Решения по этим вопросам были приняты менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников в МКД, что является нарушением ч.1 ст.46 ЖК РФ.
ООО УК “Центральная-Краснодар” и ОАО “Кубаньстройкомплекс” просили отказать в удовлетворении требований ГЖИ. ОАО “Кубаньстройкомплекс”, кроме того, указало на пропуск жилинспекцией срока исковой давности.
В суде было установлено, что ГЖИ в 2021 году проводила проверку этих решений собрания собственников, в ходе которой давалась оценка как всему протоколу общего собрания, так и отдельным вопросам.
Инспекция обязала управление по жилищным вопросам администрации г. Краснодара провести внеплановую выездную проверку в отношении ООО УК “Центральная-Краснодар”, ввиду отсутствия кворума по одному из вопросов.
Суд указал, что с даты этой проверки и должен исчисляться срок исковой давности по признанию недействительными решений общего собрания в МКД.
“В связи с изложенным, отсутствие в Жилищном кодексе срока для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не означает, что административный орган наделяется правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников помещений без обращения в суд и (или) имеет неограниченное сроком право оспаривать решение общего собрания собственников помещений в суде. Исходя из универсальности воли законодателя, для требований инспекции указанный срок должен определяться также как для иных лиц, имеющих законный интерес в оспаривании решения общего собрания, то есть применительно к правилам части 6 статьи 46 данного Кодекса” (дело № 2 – 3031/2022).
Суд посчитал, что ГЖИ Краснодарского края правом на обжалование вышеназванных решений в установленный срок не воспользовалась, а значит, её требования не подлежат удовлетворению в связи с истечением исковой давности.
ГЖИ обжаловала решение районного суда в апелляционном и кассационном порядке. Но суды оставили решение суда первой инстанции в силе.
Кассационный суд заключил:
“учитывая заявление ответчиков о применении исковой давности, суды нижестоящих инстанций правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований”.
ТСЖ «из Краснодарского края«Наш Дом» отстояло право на формирование фонда капремонта на спецсчете
Собственники МКД по ул. Пролетарской г. Апшеронска в 2015 году приняли решение о формировании фонда капремонта на спецсчете, определили размер ежемесячного взноса. Владельцем счета являлось ТСЖ “Наш Дом”.
В 2021 году ГЖИ Краснодарского края выяснила, что с момента открытия спецсчета по 26.01.2021 денежные средства на него поступали всего два раза. ГЖИ решила, что фонд капремонта на спецсчете не формируется.
Региональной программой капремонта с 2026 по 2028 годы запланирован капитальный ремонт МКД, а взносы на специальный счет не поступают. По мнению ГЖИ, у собственников образовалась задолженность по взносам на капитальный ремонт в размере 930 тысяч рублей, о чем инспекция предложила ТСЖ проинформировать жильцов и погасить задолженность.
Поскольку задолженность не была погашена, ГЖИ сообщила о задолженности в администрацию поселения. 15.10.2021 администрация Апшеронского городского поселения приняла решение о формировании фонда капремонта МКД по ул. Пролетарской на счете регионального оператора.
ТСЖ не согласилось с постановлением администрации и действиями ГЖИ и обжаловало их в суде. Почти два года суды разбирались, кто прав, но в итоге встали на сторону ТСЖ (дело № А32 – 3573/2022 15АП-721/2024).
Суд признал незаконным действия ГЖИ Краснодарского края по направлению администрации уведомления о необходимости формировании фонда капремонта МКД по ул. Пролетарской на счете регионального оператора. Незаконным было признано и соответствующее постановление администрации.
Собственники помещений МКД с 2015 по 2020 год принимали решения о проведении ремонтных работ капитального характера общего имущества МКД. Были произведены: замена крыши, ремонт канализации, водоотведения, теплоснабжения, ремонт фасада МКД, ремонт пола в местах общего пользования МКД. Общая стоимость работ составила более 1,5 млн. рублей.
Суд обратил внимание, что работы, проведенные в МКД в 2015 – 2020 годах, соответствуют работам, предусмотренным региональной программой капремонта.
Апелляционный суд согласился с нижестоящим судом:
“Доказательств того, что необеспечение собственниками помещений аккумулирования денежных средств на специальном счете, несмотря на проводимые ремонтные работы капитального характера, могло привести или привели к ухудшению состояния самого дома и повлечь дополнительные, незапланированные расходы бюджета соответствующего уровня на проведение необходимых ремонтно-восстановительных работ или на снос этого дома, заинтересованными лицами не представлено”.
РСО из Сочи добилась отмены штрафа ГЖИ Краснодарского края за перепад давления холодной воды
Суд отменил наказание ГЖИ Краснодарского края за перепад давления холодной воды.
Причина: инспекция не установила, кто является исполнителем коммунальной услуги, а также другие значимые для дела обстоятельства (дело № А32 – 47209/2023).
В трех квартирах МКД по улице Труда в Сочи давление в системе холодного водоснабжения не соответствовало нормативным требованиям.
Департамент городского хозяйства администрации Сочи, проводивший проверку, решил, что виновна в нарушении РСО.
ГЖИ Краснодарского края согласилась с департаментом и оштрафовала МУП г. Сочи “Водоканал” на 5000 рублей по статье 7.23 КоАП РФ за перепад давления подачи холодного водоснабжения.
РСО не смирилась с наказанием и оспорила его в суде. Апелляционный суд увидел основания для отмены штрафа, в отличие от суда первой инстанции.
Апелляционный суд отметил несколько моментов:
- По требованиям Правил 354 давление в системах холодного водоснабжения необходимо измерять с 7.00 до 9.00 или с 19.00 до 22.00. Проверяющие измеряли давление с 15 до 18 часов. Суд посчитал, что из-за этого нельзя считать доказанным факт перепада давления в системе холодного водоснабжения.
- Исполнителем коммунальной услуги по холодному водоснабжению для жильцов спорного МКД является ООО “ДомоУправление‑8”. МУП г. Сочи “Водоканал” не отвечает за состояние внутренних сетей дома и поддержание давления в системе холодного водоснабжения МКД.
- Давление на вводе в МКД соответствовало нормативным требованиям, а значит, РСО обеспечила надлежащее давление до линии разграничения сетей МКД. Причины падения давления в системе холодного водоснабжения МКД инспекция не устанавливала.
Суд подытожил: “Материалами проверки Департамента, материалами административного дела Инспекции, не подтверждается, что Предприятием не было обеспечено выполнение требований Правил в части обеспечения подачи до границы балансовой принадлежности многоквартирного дома №23 по улице Труда в г.Сочи, давления в системе холодного водоснабжения”.
Суд отменил штраф ГЖИ Краснодарского края за ненадлежащее содержание МКД
Суд признал необоснованным привлечение ГЖИ Краснодарского края УО к административной ответственности за ненадлежащее содержание МКД.
Причина: небрежность была допущена директором УО, за что он был привлечен к административной ответственности. Вины УО в данном случае нет (дело № А32 – 6377/2024).
Управление по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар 30.11.2023 провело внеплановый инспекционный визит в МКД по ул. 9‑я Тихая в Краснодаре, которым управляет ООО УК “Маяк”. В цокольном помещении МКД были обнаружены разрушения штукатурного слоя, трещины, рисунки и загрязнения стен, стены были окрашены разными цветами.
Позже ГЖИ Краснодарского края вынесла постановление о привлечении УО к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ.
Общество обратилось в суд и добилось отмены постановления ГЖИ. Суды двух инстанций указали на необоснованное привлечение юридического лица к административной ответственности. Суды отметили, что за это же правонарушение директор УО был привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ.
УО приступила к управлению домом с 01.11.2023, а проверка проводилась 30.11.2023. То есть зафиксированные проверяющими нарушения не могли произойти за месяц управления домом ООО УК “Маяк”.
“При этом директор общества как должностное лицо после принятия дома в управление должен был произвести осмотр всех общих помещений и составить график ремонта в случае выявления состояния, требующего ремонта”. Директор УО пояснял, что до визита проверяющих он не знал о состоянии цокольного этажа, а нарушения были устранены сразу после проверки.
Таким образом, суды пришли к выводу, что вины УО в ненадлежащем состоянии цокольного этажа МКД нет.
“С учетом установленных конкретных обстоятельств данного дела (срок управления менее месяца; характера состояния общего имущества, явно не произошедшего в период управления привлекаемого к ответственности лица; привлечения к административной ответственности по данному основанию директора как лица, допустившего небрежность в не выявлении состояния помещения, требующего ремонта; осуществления ремонта обществом сразу после выявления), апелляционная коллегия считает законным и обоснованным вывод суда о том, что общество не подлежит административной ответственности на основании части 4 статьи 2.1 КоАП РФ”.
УО успешно обжаловала предписание ГЖИ Краснодарского края по поводу взимания платы за ЖКУ
Суд отменил предписание ГЖИ Краснодарского края по поводу взимания платы за ЖКУ до включения МКД в реестр лицензий.
Причина: по мнению суда, УО фактически оказывала жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в МКД, поэтому вправе требовать оплату за них (дело № А32 – 11706/2024).
В июле 2021 года застройщиком ООО “Жилой комплекс “Курортный” был заключен договор управления МКД по ул. Ленина в г. Сочи с ООО “Хоум Менеджмент”. С этого периода общество взимало плату за ЖКУ с собственников помещений в МКД. При этом сведения об управлении обществом этим домом были включены в реестр лицензий в декабре 2023 года.
ГЖИ Краснодарского края, узнав об этом, выдала обществу предписание с требованием произвести перерасчет платы за ЖКУ с июля 2021 года по ноябрь 2023 года. Инспекция полагала, что УО не имела права взимать плату за ЖКУ при отсутствии сведений об управлении домом в реестре лицензий.
УО не согласилась с предписанием и обжаловала его в суде. Суды двух инстанций встали на сторону управляющей организации.
Суды отметили, что момент начала предоставления коммунальных услуг потребителям может предшествовать внесению сведений в реестр лицензий.
“Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги)”.
Суды указали, что общество фактически управляло многоквартирным домом с июля 2021 года. В октябре 2023 года на общем собрании собственники вновь избрали ООО “Хоум Менеджмент” управляющей организацией, утвердили тариф за содержание общего имущества.
“Таким образом, собственники помещений в МКД своим решением подтвердили объём услуг и работ, которые предоставляло Общество по договору от 20.07.2021”.
Суды пришли к выводу, что с июля 2021 года по ноябрь 2023 года общество фактически оказывало жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в МКД в соответствии с условиями договора управления и правомерно выставляло плату.
УО из Сочи добилась отмены штрафа ГЖИ Краснодарского края за ненадлежащее содержание МКД
Суд отменил штраф ГЖИ Краснодарского края за ненадлежащее содержание МКД.
Причина: УО поздно получила уведомление о рассмотрении административного дела (дело № А32 – 56374/2023).
ГЖИ Краснодарского края привлекла ООО “Домоуправление – 8” к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ за ненадлежащее содержание МКД по ул. Пластунской в г. Сочи. УО получила штраф в размере 250 тысяч рублей.
Общество не согласилось с наказанием и обжаловало его в суде. Суды двух инстанций встали на сторону УО.
Суды указали на ненадлежащее уведомление о рассмотрении административного дела и отменили штраф.
В первый раз ГЖИ назначила рассмотрение дела на 23.05.2023. Соответствующее уведомление было направлено УО 04.05.2023 заказным письмом с уведомлением, на электронную почту, а также в ГИС ЖКХ. Общество не получило уведомление, поэтому рассмотрение дела было перенесено на 01.06.2023.
Новое извещение о рассмотрении дела сотрудник ГЖИ решил вручить лично, но секретарь УО отказалась от получения уведомления. Извещение также было отправлено заказным письмом, но получило его УО уже после рассмотрения дела.
Надзорный орган пытался обжаловать решения судов в кассационной инстанции, но безуспешно.
ГЖИ ссылалась на то, что доказательствами отказа УО от получения извещения является акт от 24.05.2023 и видеоматериалы.
Кассационный суд отметил, что акт об отказе в получении извещения суд первой инстанции не принял во внимание, так как он был составлен и подписан только сотрудником ГЖИ. А видеозапись в суд не предоставлялась. Также суд указал, что к моменту рассмотрения дела в кассационном суде срок давности привлечения к административной ответственности уже истек.
“Доводы жалобы фактически направлены на переоценку исследованных и оцененных судом доказательств, что в полномочия кассационной инстанции не входит”.
Незаконный штраф ГЖИ Краснодарского края за неисправность лифта
Суд отменил постановление ГЖИ Краснодарского края о привлечении УО к административной ответственности за неисправность лифта.
Причина: по мнению суда, в действиях УО отсутствует событие и состав правонарушения (дело № А32 – 17445/2024).
Государственная жилищная инспекция Краснодарского края привлекла к административной ответственности ООО УК “ТАН” по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ.
В МКД по ул. Онежской в Краснодаре 29.12.2023 сломался лифт. На момент проверки 19.01.2024 он также был неисправен. ГЖИ полагала, что УО нарушила требования п. 5.10 пп. 5.10.2 Правил Госстроя № 170.
Общество не согласилось с выводами инспекции и успешно обжаловало ее постановление в суде.
Суд первой инстанции указал, что причиной неисправности лифта стал выход из строя частотного преобразователя. Исходя из п. 7.7.2 ГОСТ Р 55964 – 2022 ремонт/замена частотного преобразователя относятся к капитальному ремонту лифта. При этом срок его проведения нормативными актами не установлен.
Суд отметил, что УО приняла меры к устранению неисправности: остановила лифт, передала оборудование на диагностику, заключила договор подряда на ремонт лифтового оборудования.
Апелляционный суд согласился с судом первой инстанции:
“…материалами дела подтверждается, что обществом своевременно предприняты необходимые меры по устранению в МКД неисправности лифтового оборудования с заводским номером № 0000106. Срок выполнения работ, относящихся к капитальному ремонту лифта, устанавливается специализированными организациями по техническому обслуживанию и ремонту лифтов совместно с владельцем лифта, то есть срок выполнения таких работ не предусматривается требованиями п. 5.10.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170”.
Апелляционный суд посчитал, что УО надлежащим образом производит содержание и ремонт общего имущества МКД, в ее действиях отсутствует событие и состав административного правонарушения.
ГЖИ Краснодарского края неправильно квалифицировала правонарушение
Суд отменил штраф ГЖИ Краснодарского края по поводу неправильного начисления платы за содержание и ремонт.
Причина: ГЖИ ошиблась в квалификации правонарушения (дело № А32 – 5503/2024).
ООО “Управдом Белореченск” управляло многоквартирными домами по ул. Интернациональная и ул. Ленина в Белореченске.
ГЖИ Краснодарского края выяснила, что УО в 2023 году увеличила плату за содержание и текущий ремонт без решения общего собрания собственников этих МКД. ГЖИ оштрафовала ООО “Управдом Белореченск” на 125 тысяч рублей по части 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ.
УО обжаловала постановление надзорного органа. Суд первой инстанции отменил штраф, сославшись на неверную квалификацию правонарушения. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с нижестоящим судом.
Суды указали, что “…предъявляя в платежных документах размер платы за услугу “Содержание и текущий ремонт общего имущества” отдельной строкой при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в МКД об утверждении размера платы за услугу, обществом допущено нарушение лицензионных требований. Часть 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение лицензионных требований, при этом часть 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ влечет наказание за нарушение иных правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами”.
ГЖИ Краснодарского края несвоевременно направила решение о внесении изменений в реестр лицензий
ООО УК “Маяк” 13.02.2024 обратилась в ГЖИ за внесением в реестр лицензий сведений об управлении МКД по ул. 9‑я Тихая в Краснодаре. О принятом инспекцией положительном решении УО узнала только 30.05.2024.
Общество обратилось в суд и просило признать незаконным бездействие ГЖИ в части нарушения сроков рассмотрения и направления решения о внесении изменений в реестр лицензий.
Суд первой инстанции удовлетворил требования УО частично. Суд признал незаконными действия (бездействие) инспекции в части нарушения срока направления обществу решения о внесении изменений в реестр лицензий.
Выяснилось, что решение о внесении изменений в реестр лицензий ГЖИ приняла 27.02.2024. Сведения об управлении домом ООО УК “Маяк” внесены в реестр лицензий с 01.03.2024. Однако решение о внесении изменений в реестр лицензий инспекция направила УО посредством ГИС ЖКХ только 30.05.2024.
Общество изначально полагало, что именно 30.05.2024 ГЖИ приняла решение о внесении изменений в реестр лицензий, так как в ГИС ЖКХ была указана эта дата. Но суд указал, что 30.05.2024 является датой оцифровки решения от 27.02.2024. Именно поэтому в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия по своевременному рассмотрению заявления УО было отказано.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с нижестоящим судом (дело № А32 – 18491/2024).
“…инспекцией не представлены доказательства своевременного направления обществу решения инспекции от 27.02.2024 о внесении изменений в реестр лицензий (направлено инспекцией в адрес общества посредством ГИС ЖКХ 30.05.2024), тогда как в соответствии с пунктом 11 Порядка решение органа государственного жилищного надзора направляется заявителю посредством ГИС ЖКХ в день принятия соответствующего решения органа государственного жилищного надзора…”.
Материал написан для нашего Telegram-канала «Жилищный инспектор»