Создание ТСЖ: что делать после регистрации (подводные камни, лайфхаки)

Автор – Денис А. Катуров, Председатель Правления ТСЖ «Вокзальная магистраль 4/1».
Он поделился с нашими читателями своим опытом и рекомендациями по созданию ТСЖ, а именно: что делать после регистрации товарищества и до уведомления органа жилищного надзора; как подготовиться к тому моменту, как дом перейдет в управление от УК к ТСЖ; какие есть подводные камни; какими лайфхаками можно воспользоваться. 

В связи с удорожанием работ и услуг, не только по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, и неуспевающим за ними ростом зарплаты – актуальным становится не столько вопрос качества оказываемых услуг, сколько оправданности их стоимости.

Есть два пути решения: контроль за деятельностью УК и создание ТСЖ.

В первом случае – это весьма проблематично, потому что собственники вправе одобрить или не одобрить предложенную стоимость услуг, а Жилищная инспекция контролирует только качество и периодичность услуг и не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность Управляющих организаций;

А во втором случае – расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома становятся, как многим кажется, под полный контроль самих собственников. Сразу оговорюсь – при условии, что соб­ственники действительно активно участвуют в хозяйственной жизни ТСЖ.

Про первый шаг создания ТСЖ (ТСН) писали и пишут многие:
- выбрать инициативную группу;
- организовать и провести общее собрание собственников.
И многим кажется, что это – самый главный шаг в этом вопросе.

Так вот – нет, не самый.

Я не буду говорить о проблемах, когда управляющая организация, узнав об итогах собрания по изменению формы управления – проводит свое (зачастую – подделывая результаты) и возвращает бразды правления.
Это – кому как повезет. Где-то УО ведет себя так, где-то – нет.

Шаг второй – принять управление домом на ТСЖ.

Дело в том, что передача дома от УО к ТСЖ никогда не проходит гладко. Наиболее частым решением является – подача жалобы от ТСЖ в жилищную инспекцию о непередаче управления домом к созданному ТСЖ.

Жилищная инспекция проводит проверку, выдает УО предписание и вносит изменения в лицензию УО – издавая приказ об исключении дома.

Проблема в том, что – как правило – ГЖИ издает такой приказ в последних числах месяца: 27 – 30. А передача дома, согласно закону, происходит с 1‑го числа месяца, следующего за датой издания Приказа.
В итоге – ТСЖ оказывается перед фактом: «Бери и делай».

Ни ключи не переданы от технических помещений, ни техническая документация, включая техпаспорт дома, ни договоры ни с кем не подпи­саны и вообще ТСЖ не готово к этому «бери и делай».

Принимая дом в управление – Товарищество собственников обязано с первого же дня:

• Иметь аварийно-диспетчерскую службу с круглосуточным приемом звонков (жалоб) от населения;
• Организовать работу по обслуживанию сантехнического и электро­технического оборудования многоквартирного дома (включая выполнение заявок жителей МКД);
• Организовать работы по уборке придомовой территории, мест общего пользования (подъездов, лифтов и лестничных маршей);
• Организовать работы по ежедневной очистке мусорокамер и вывозу ТКО;
• Застраховать ответственность владельца опасного объекта (лифта) и подать сведения о переходе опасного объекта в местное отделение Ростехнадзора;
• Заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставщиками и подрядчиками по выполнению работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, организовать взаимодействие с органами соцзащиты и передачу массы сведений этим организациям.

Остановимся подробнее на основных моментах.

1. Коммунальные ресурсы: отопление, ГВС/ХВС, стоки, электроэнергия.

Предположим, ресурсоснабжающие организации – как поставляли коммунальные ресурсы в дом, так и будут поставлять. Получив дом в управление, ТСЖ направляет в эти организации заявление о перезаключении договора поставки ресурса, и прилагает к нему: выписку из ЕГРЮЛ, копию протокола об избрании председателя, реквизиты для заключения договора и копию приказа ГЖИ о передаче управления дома к ТСЖ.

И здесь – первый подводный камень: в договорах ресурсников – обязанность по передаче сведений по индивидуальным и общедомовым приборам учета ресурсов – возложена на ТСЖ! И, самое противное – только в той форме, которая принята у данного конкретного ресурсника. Никаких прочих файлов они не примут. Если в поданную форму закрадывается ошибка и файл просто не грузится у ресурсной организации – это проблема ТСЖ, поставка коммунального ресурса целиком будет засчитана «на содер­жание общего имущества» и платить будет ТСЖ, а не собственники.

Вывод – за первый месяц работы (до 25-го числа – даты передачи показаний ресурсникам) – необходимо отладить передачу сведений по специальной форме, предусмотренной договором. Мы заплатили от 10 до 15 тысяч за «организацию информационного взаимодействия» по каждому такому договору.

Лайфхак – различные расчетные центры (АНП «ОРС», в частности) решит эту и еще ряд проблем самостоятельно, при заключении договора – за 2,5% от собираемых платежей. Но эти 2,5% – надо сразу заложить в тариф на содержание и ремонт общего имущества– это деньги, которые вынут из бюджета дома, а расплачиваться со всеми ресурсниками, поставщиками и подрядчиками – надо «копейка в копейку» и вовремя.

Лайфхак № 2 – тем, у кого все еще не прошла форма «прямых договоров», включить в повестку дня голосования вопрос о переходе на «прямые договоры». Только обязательно укажите дату перехода: скажем, день в день с датой предполагаемой даты передачи управления домом.

• Даже если УК «переголосует» дом обратно под свое управление, а это приобрело прямо-таки массовый, пандемичный характер – у вас будет переход на «прямые договоры», что, с одной стороны, не позволит УО «затыкать дыры» деньгами «КР на СОИ», с другой – не позволит все той же УО заниматься «приписками» по объемам «КР на СОИ», что также носит довольно распространенный характер.
• Вы исключаете необходимость формирования тех самых «файлов передачи сведений по специальной форме» и снимаете с ТСЖ проблему неплательщиков. Потому что тот, кто не передает сведения или не производит оплаты – должен теперь уже ресурсникам, и это, фигурально выражаясь, «их геморрой».

2. Услуга «Обращение с ТКО»

Договор с ними – тоже тот еще квест. Во-первых, форма заявления – специально разработанная Региональным оператором. Размещена – на сайте. Открываем, заполняем, печатаем, подписываем и… едем ножками, в рабочее время, в офис рег. оператора. Нет, письмами лучше не отправлять.

Далее – пинаем рег. оператора ногами, всерьез, пока не пришлют проект договора, а потом – снова, пока не отдадут подписанный договор.

Сразу делаю оговорку – одновременно с подачей заявления на заключение Договора – пинаем рег. оператора на заключение доп. соглашения на электронный документооборот. Потому что вам вряд ли захочется каждый месяц писать рег. оператору «Прошу выдать первичные учетные документы по оказанным услугам», звонить неделю-две, чтобы выслушивать: «мы ваше заявление не видели, потеряли, направили вам «вордовские» документы и т.п.». Первичные документы – счета, акты, с/фактуры с синей печатью – это та «древность» в XXI веке, которая все еще нужна ИФНС, и бухгалтер с вас три шкуры снимет за ее отсутствие, а следом это сделает Ревизионная комиссия Товарищества.

Второй подводный камень – по договору с рег. оператором:

• либо ТСЖ платит за всех и ежемесячно передает по специальной форме сведений о количестве проживающих (прописанных и проживающих без регистрации) человек для выставления счета,
  но тогда геморрой по сбору денег с должников – целиком ваш;
• либо передает все персональные данные (ФИО, паспорт, прописку, телефон и e‑mail) рег. оператору, чтобы тот заключил прямые договоры с каждым собственником на «обращение с ТКО».

Какой способ выбрать – решать вам.

Третий подводный камень с рег. оператором – это качество оказания услуг.

Не знаю как в других городах, а в Новосибирске это стало уже «традиционной приметой»: первую декаду января мусор с площадок не вывозится от слова «совсем». То ли оператор как раз под новый год «перезаключает» договоры с автохозяйством, то ли просто «выходные» у людей, как у всех, но реальность такова – по договору с рег. оператором именно на ТСЖ возлагается обязанность «стучать» с 9 и до 12 (не позднее) в диспетчерскую рег. оператора о том, что с вашей площадки не вывезли мусор.

И обратите внимание: в договоре прописан алгоритм этого «доноса». Что-нибудь не так сделали – не факт, что вам потом вычтут этот день из общего объема «как бы» оказанных услуг.

Такое – невывоз мусора – случается не только под новогодние праздники. Если кто-то помнит – весной 2022 года – региональный оператор по обращению с ТКО в Новосибирской области умудрился поссориться с перевозчиками и мусор не вывозили неделю, а местами и две.

Здесь – вся та же процедура: ежедневно «стучим» оператору – обратите внимание, обязательно письменно, с доказательствами направления – потому что потом вам придется идти в суд и доказывать факт неоказания услуг и факт сообщения об этом, чтобы уменьшить оплату за месяц с некачественным оказанием услуг.

Хорошо помогает наличие прямого личного сотового ответственного лица у рег. оператора – которому можно названивать каждый день, да по нескольку раз на дню, клюя мозг за невывоз мусора с площадки.

Четвертая подводный камень с ТКО – невыполнение рег. оператором, его перевозчиками обязанностей по договору.

По договору – перевозчик обязан прибрать площадку от выпавшего мусора. Ха-ха три раза!
Хорошо, если мусоровоз приезжает в контролируемое время. Можно подметить и заставить подобрать.

Но, по факту, куда чаще происходит следующее: мусоровоз приехал или 6 утра или в 23 ночи, погрузил, отжал, и вот это вот все – выпавший мусор, пролитые нечистоты, лужицы гидравлической жидкости – это все ваш геморрой. И никогда вы не докажете, что это не выполнил рег. оператор, если не стоите с видеокамерой до, в процессе и по окончании погрузки.

Так что – сразу закладывайте или наличие видеонаблюдения за местом погрузки ТКО или отнеситесь философски и заложите в бюджет расходы на уборку площадки после таких вот горе-работничков.

3. Соц. обеспечение

Чтобы вашим жителям-льготникам начисляли пенсионные компенсации на оплату ЖКУ и субсидии для малоимущих – вы обязаны заключить отдельный договор с Отделом соц.обеспечения в районной администрации.
Опять же, по специальной форме, предусмотренной договором – каждого 11-го числа ТСЖ передает сведения о начисленных и оплаченных счетах каждого льготника – их список передает Соцзащита примерно 5‑го числа текущего месяца.

То есть – у вас есть всего 5 дней на реализацию загрузки сведений по льготникам из файла Соцзащиты и выгрузку сведений о начислениях и платежах по требуемой форме.

Лайфхак – договор с расчетным центром.

Подводный камень номер пять – такому центру надо передать сведения по собственникам, льготникам и идентификаторам: дате рождения, номер паспорта, СНИЛС и адрес прописки. Иначе – они не смогут идентифицировать льготников из выгрузки Соцзащиты.

4. Лифты

Можно пропустить тем, у кого дом без этого чуда машинерии.

Заключить договор лучше с той же компанией, которая обслуживала до этого. Только контролируйте – что, когда и как делают:

• потому что система диспетчеризации (ЛДСС) настроена на конкретный пульт, и передача на другой – мало того, что требует нескольких дней, так в это время еще и лифт ходить не будет, потому что без работающей ЛДСС работать лифты не должны – требование Ростехнадзора.
• потому что помимо диспетчера, отвечающего на вызовы из кабины или по телефону, есть еще механики, которые свой район и свои лифты знают «как облупленных», и привлечение механика их другой компании и с другого участка – ставит под вопрос безопасность лифтов: скорость реакции механика на вызов на чужой и удаленной территории – падает, а незнание «специфики» конкретного лифта, его «болячек» и методов их «лечения» – дорого вам обойдется и по срокам восстановления его работо­способности и по приобретению не очень нужных и дорогостоящих деталей.

Подводный камень номер шесть – страхование и обучение.

ТСЖ, как владелец объекта повышенной опасности – лифта – обязано:

• Застраховать свою ответственность (страховая премия – 1500 руб./год или около того – в зависимости от страховой компании);
• Назначить ответственного за организацию безопасной эксплуатации лифтов и обучить его по программе промышленной безопасности. Это можно совместить в одном лице с Председателем, так как он «по жизни» ответственный за всё в МКД, но лучше назначить отдельное лицо, в штате ТСЖ, которое, к тому же, должно во всем этом разбираться.
  Обучение стоит недорого – около 4 тысяч рублей, а вот аттестация (а без нее – никак) обойдется уже в 9 тысяч рублей. Обучение и аттестация (сдача экзамена) – обязательна, отвертеться не получится;
• Сообщить в местное управление Ростехнадзора о переходе лифта по форме, предусмотренной соответствующим Приказом Минстроя, с приложением Страхового полиса и Аттестата специалиста.

5. Аварийно-диспетчерская служба

Закон обязывает УО или ТСЖ иметь аварийно-диспетчерскую службу (АДС), которая принимает звонки и заявки круглосуточно и круглосуточно же на них реагирует. Обращаю внимание – с 00:00 первого же числа месяца, в котором передано управление. Никаких отсрочек и поблажек.

Организация такой службы своими силами обойдется в кругленькую сумму: 4 диспетчера (при смене 12/12/48) и 4 сантехника/электрика (при той же смене, и хорошо – если у вас «универсал», а то – 4 сантехника и 4 электрика). Согласно ТК РФ – меньше минимальной зарплаты по региону – платить нельзя. Следовательно – 14 тысяч рублей + налоги (считайте – еще 6 тысяч рублей), каждому. Плюс – расходы на помещение АДС, организацию мобильной связи, покупку материалов и инструментов для аварийной бригады. И все это – бременем в «содержание и ремонт общего имущества МКД».

Лайфхак – заключение договора с ООО, которая на себя возьмет проблему (только не с той же, где была УО – жители не почувствуют разницу).

Средняя цена на эти услуги по Новосибирску:
АДС – 1,5 руб./м² общей площади дома;
Сантехник – 3,0 руб./м² общей площади дома;
Электрик – 3,0 руб./м² общей площади дома.
Это – кратно дешевле организации своей.

Есть еще отдельно услуги инженера – по составлению всяких бумаг для ГЖИ, ресурсников и т.д. – что предусмотрено законом – около 2,5 руб./м² общей площади дома.

Подводный камень номер семь – ответственность за «косяки» АДС – все равно несет ТСЖ. Задача – постоянно контролировать наличие и заполнение журнала заявок, скорость и качество выполнения этих заявок – в специальном модуле «1С: Предприятие» обычно – имеется блок для АДС, в котором диспетчера могут вводить заявки, назначать на работы, а вы – выставлять счета собственникам за проведение дополнительных работ.

Опять же – задача «подружить» вашу 1С или систему АДС, используемую фирмой-подрядчиком, с расчетным центром, если вы с ним заключили договор на ведение и выставление счетов собственникам.

Обратите внимание: очень многие АДС не ведут журнал или ведут его «по требованию». Контролируйте запись заявок, хотя бы в первые полгода отношений с этой АДС.

Любой житель, обратившийся в АДС с жалобой на отсутствие ГВС/ХВС, света, тепла, лифта и т.п. – обязан получить в ответ номер его заявки и предполагаемый срок устранения. Это может быть контрольный звонок ГЖИ, а может «неравнодушный житель», который потом напишет кляузу в ту же инспекцию о том, что при обращении в АДС он не получил номера заявки и срока устранения – и «прилетит-то» ТСЖ, потому что управляет домом кто?

6. Размещение сведений в ГИС ЖКХ

Любимое государство придумало централизованный геморрой – ГИС ЖКХ – малопонятный «без поллитры», весьма неудобный и почти никем не используемый портал, размещение информации на котором – обязательно, и наказывается прокуратурой и жилищной инспекцией при неисполнении.

Товарищество обязано загрузить туда: сведения о себе, как об организации, вплоть до часов работы, номера телефона, банковских реквизитов.
Сведения обо всех заключенных договорах – не только с ресурсниками, но и со всеми поставщиками-подрядчиками и, обратите внимание (!), ежемесячно туда же грузить акты выполненных работ.

В этот же ГИС ЖКХ должны загружаться сведения о жилых и нежилых помещениях, о членах товарищества, о выставленных собственникам и нанимателям счетах и произведенных ими оплатах, обо всех нарушениях в поставке коммунальных ресурсов или выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Обязательно, неукоснительно!

Подводный камень номер восемь – ресурсоснабжающие организации пальцем о палец не ударят, чтобы загрузить туда свою часть сведений – все это ляжет бременем на вас, потому что жилищная инспекция придет именно к вам!

Вывод – обзаводимся ЭЦП (электронной-цифровой подписью), она вам потребуется и для сдачи различной отчетности в ИФНС, ПФР, ФСС и Росстат, чтобы не на бумаге носить, и для работы с ГИС ЖКХ подойдет.

Лайфхак – есть организации, которые будут делать это за вас. Правда, ответственность за «косяк» все равно за товариществом и передать проблему на этого подрядчика – не получится. За несвоевременное или не в полном объеме опубликование сведений инспекция накажет именно ТСЖ.

7. Размер платы за содержание

Самый геморройный геморрой из перечисленных – это вообще мало кто понимает.

Как действует УО:
-Есть Минимальный перечень работ и услуг по содержанию (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). Меньше и реже указанного там – нельзя! Находятся разные «гастарбайтеры», «самозанятые» и ИП «из бывших союзных республик», которые указанный перечень исполнять за небольшие деньги. На это «накручивается» «толика малая» самой УО и выставляется как расходы на содержание, которые потом и распределяются сообразно площади МКД.
Цены, как известно, меняются время от времени, а тариф – мало того, что принимается не менее чем на 12 месяцев, так, зачастую, и не изменяется собственниками по нескольку лет.
УО выкручиваются из этого банальным неполным оказанием услуг (не так часто, как предписано), приписками по «якобы» выполненным работам, так и перекидыванием средств одного МКД на другой. Потому что «общий котел» в УО позволяет выровнять.

У товарищества такой возможности нет.
Во-первых, потому что нет общего котла.
Во-вторых, потому что, собственно, и создавались-то для чего – чтобы как раз и оказывать/получать услуги по содержанию с нужным качеством, а не как в УО.

Задача – в следующем:

• Есть ряд приказов Госстроя РФ по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда и по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда.
  Не очень свеженькие – 1999 и 2000 – но взамен пока ничего нет.
• Здесь, главное – используя вот эти нормативы – рассчитать сколько времени и ресурсов необходимо лично вашему ТСЖ для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда в отношении конкретно вашего МКД.
• Подставляем значения площадей, периодичности в таблицы нормативов – понимаем сколько людей, времени, расходных материалов и коммунальных ресурсов необходимо для содержания МКД в пределах того самого Минимального перечня (постановление Правительства РФ № 290)
• Помножаем на текущие деньги, закладываем 20% непредвиденного повышения цен (инфляция, не государственная в 8%, а реальная), делим на площадь МКД и получаем тот самый тариф, который надо бы отголосовать одновременно с разрешением вопроса о создании ТСЖ.

Потому что, в противном случае вы столкнетесь с непониманием жителей: «Вы обещали «сделать конфетку», а теперь жалуетесь, что денег не хватает – УО же хватало! Зачем создавали ТСЖ? Остались бы с УО».

Кроме того, при тщательной проработке тарифа через нормативы Госстроя – вам будет:
- проще принять решение нанимать ли штатный персонал или заключить договоры с ООО, ИП и «самозанятыми»;
- проще объяснить людям за повышение тарифа до обоснованного уровня.

8. Текущий ремонт

Обратите внимание, текущий ремонт – это выполнение работ и услуг по восстановлению общего имущества МКД в целях, перечисленных в МДК 2 – 04.2004. Периодичность текущего ремонта, согласно п.3.6.1 этого МДК – 3 – 5 лет при нормальных условиях эксплуатации.

Перечень работ, относящихся к текущему, а не капитальному ремонту МКД – дан в Приложении № 7 к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и состоит из 17 пунктов, что почти вдвое больше, чем по капремонту.

Ни для кого не секрет, что УО, зачастую, со времен передачи домов из муниципальных «Служб заказчика» к коммерческим ООО – не выполняли ни разу текущего ремонта, за исключением тех домов, где инициативные жители «заклевали» УО ради этого. Обычно – МКД не ремонтировались с середины 2000‑х.

Необходимо совместно с УО (потому что – помним – ключей от технических помещений у вас еще нет) выполнить осмотр МКД, технических помещений, составить перечень работ, отнесенных к Текущему ремонту, и отнести это в строительную организацию на осмечивание (составление Сметы):

• это поможет для правильного расчета тарифа (потому что работы по текущему ремонту, так уж написано в законе, входят в тариф на содержание общего имущества МКД);
• в случае длительности переходного периода от УО к ТСЖ и обратно по нескольку раз (есть примеры из личного опыта, где МКД третий год играют в эти «салочки» с УО) – у вас будет чем понуждать УО к отказу от вашего дома: жалобы в инспекцию на невыполнение работ по текущему ремонту, аварийное состояние общего имущества – никто не отменял, равно – как и обязанность УО выполнять это «за отголосованный тариф». И, да – не бойтесь жаловаться в инспекцию, если УО вдруг выполнила работы, а жильцам выставила «дополнительные начисления» за них: для подобного – необходимо решение общего собрания собственников. Нет его – и УО обязана сделать все «за тот самый тариф», которым уже сколько лет управляет МКД.

9. Претензионно-исковая работа

В любом МКД есть собственники, которые уже много лет не платят в УО и имеют долги под 100 тысяч рублей, а то и больше.
Средства на работу с такими – от найма юриста до уплаты госпошлины – надо также закладывать в тариф. Сейчас объясню почему:

• обязанность ведения претензионно-исковой работы лежит на ТСЖ (по закону);
• задолженности по оплате работ и услуг по коммуналке, содержанию и ремонту, суммой менее 50 тысяч рублей – подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.
  А это – просто заявление мировому судье на выдачу судебного приказа. Просто, почти что быстро (месяц-полтора), но совершенно неудобное – потому что по приказу взыскивается только госпошлина, уплаченная товариществом. А вот расходы на найм юриста, который грамотно оформит это заявление, составит расчет задолженности и пени, подготовит все документы, которые необходимо приложить к Заявлению – это уже целиком ваши проблемы, они не подлежат взысканию иначе, как «причиненные убытки», но и тут – далеко не факт, что суд примет вашу сторону в этом вопросе.
• судебный приказ отменяется также просто, как выдается – достаточно заявления должника мировому судье, что он, де, не согласен с приказом и просит его отменить.
  И вот тогда – возникает ваша вторая проблема: подача искового заявления в суд на взыскание задолженности по отмененному судебному приказу.

Сразу обращаю внимание, что – бывают случаи – когда вы уже получили приказ, отнесли в банк или приставам, вам даже взыскали деньги. И тут – бац! – отмена приказа и «верните все обратно»: приставы списывают средства с вашего расчетного счета.

И тогда: госпошлина сразу вдвое выше (потому что за приказ вы платили только 50% от установленного размера), и расходы на представителя, который будет ходить в суд и умные речи говорить, а не лаяться с должниками в процессе, как на базаре, и нервы – потому что это процедура на 6 – 9 месяцев (рассмотрение в суде первой инстанции до 6 месяцев, время на подачу апелляционной жалобы – месяц, время рассмотрения жалобы в суде второй инстанции – еще 2 месяца).

И тут, конечно, расходы на вот это вот все, вышеперечисленное – судом взыскиваются, но, как показывает личный опыт – от 2/3 от заявленных сумм. То есть, вы взыщите меньше, чем реально потратили на того же юриста.
И, да, на штатного юриста – вообще возмещению не подлежит. Учтите!

Дальше, есть и такие собственники, которые даже при наличии судебных решений о взыскании долга – все равно продолжают не платить. Официально они нигде не работают, доходы у них – случайные, приставы работать с такими – не хотят. Выселить их из единственного жилья – тоже не получится.

Расходы на банкротство таких неплательщиков – расходы ТСЖ. И это надо закладывать в тариф.

10. Собственно содержание общего имущества

В первого же дня управления МКД созданное товарищество обязано выполнять работы и оказывать услуги надлежащего качества и в объеме, предусмотренном в Минимальном перечне (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290):

• обслуживать сантехническое оборудование МКД (стояки водоснаб­жения, отопления и канализации), включая подготовку к отопитель­ному сезону и выполнение ремонта Индивидуальных тепловых пунктов МКД (ИТП);
• обслуживать электротехническое оборудование МКД (от поэтажных щитов до электрощитовой всего дома, включая ОДПУ по электро­энергии, освещение лестничных клеток, тамбуров подъездов, площадок, адресных штандартов);
• производить ежедневную очистку мусорокамер (у кого дом с мусоро­проводом) и эвакуации отходов на контейнерную площадку;
• уборку территории в летний и зимний периоды, сброс и вывоз снега, покос травы, полив газонов, высаживание деревьев и кустарников, их подрезку и т.д.;
• влажную уборку лифтовых кабин, подъездов и лестничных маршей;
• ежегодную влажную уборку подъездов с мытьем окон, стен и т.п.;
• ежегодную чистку ствола мусоропровода и загрузочных клапанов мусоропровода и содержание контейнерной площадки (не обольщайтесь – именно вы ее будете содержать, убирать от мусора и чистить от снега, а вовсе не рег. оператор и не перевозчики ТКО);
• дезинфекцию и дератизацию мест общего пользования (а сейчас еще и обработку от COVID-19);
• ремонт тамбурных дверей, окон в подъездах и на чердаке (техническом этаже), ремонт перил лестничных маршей;
• замену ламп (светильников) на поэтажных площадках лестничных маршей, у загрузочных клапанов мусоропровода, в подвале и на чердаке, у машинных отделений (у кого есть лифты – там свет должен включаться отдельно от подъезда) и ламп светового ограждения (у кого дома выше лимита);
• выполнение работ по ежегодной очистке вентиляционных каналов;
• выполнение работ по ежегодной проверке лифтов на соответствие Техническому регламенту;
• выполнение работ по испытаниям электротехнического оборудования МКД (защита от КЗ, по току, перенапряжению, замеры контура заземления и грозозащиты);
• организацию работ по поверке, ремонту и замене ОДПУ на ИТП;
• и много чего еще, включая оперативное замазывание граффити и объявлений о торговле спайсами на стенах дома, оперативный ремонт детского городка (если у вас имеется такой на территории).

Все это – надо обеспечить наличием договоров до дня передачи управления домом в товарищество. Потому что всегда найдутся недовольные, имеющие много свободного времени и жалующиеся в ГЖИ. А инспектору будет все равно – как давно вы организовались, знали или не знали о необходимости таких работ, заключили или еще не успели заключить договоры на обслуживание (выполнение работ) – его задача: проверить жалобу, выдать Предписание и наказать вас за невыполнение работ.

Вывод – все договоры на работы по содержанию и ремонту должны быть заключены до дня передачи управления домом в Товарищество.

Лайфхак – не торопиться с передачей дома. После подведения итогов голосования – стоит заняться работой по подготовке к передаче дома:

• зарегистрировать товарищество в ИФНС;
• открыть расчетные счета в банке (выбирайте сразу тот, у кого можно потом открыть и спецсчет под капремонт – таких немного, не всем банкам разрешается открывать спецсчет, а держать счета в двух разных банках будет чертовски неудобно);
• отыскать поставщиков-подрядчиков для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, заключить договоры с оговоркой: «Вступает в силу с 1‑го месяца, следующего за датой издания жилищной инспекцией о внесении изменений в лицензию Управляющей организации <наименование> об исключении МКД <адрес> и передаче управления в Товарищество». Потом им копию приказа отправите;
• рассчитать тариф на «содержание общего имущества» исходя из новых договоров;
• отголосовать тариф вместе со сметой (и здесь – очередной лайфхак – голосуют уже только члены Товарищества, кворум – 50% от членов ТСЖ, и решение принимается простым большинством от кворума);
• составить перечень документов, которые УО обязана передать ТСЖ после передачи дома (см. Постановление Правительства РФ от 13.08.206 №491): техпаспорт МКД, рабочие проекты (строительная документация), паспорт фасада дома; копии актов сезонных осмотров МКД; паспорт готовности к отопительному сезону; паспорта на лифты (каждый в отдельности); оригиналы сертификатов поверки на ОДПУ; журналы еженедельных осмотров и фиксации показаний ИТП; копии актов ввода в эксплуатацию ИПУ поквартирно; оригиналы поквартирных карточек, адресных листков убытия/прибытия проживающих, включая архивные (формально – поквартирные карточки отменены, но на ТСЖ все еще лежит обязанность по ведению такого учета и передаче таких сведений ресурсникам – помним об этом?;
• организовать место хранения всей этой макулатуры и перевод ее в электронный вид для удобства работы;
• назначить ответственных за весь этот бардак, распределить роли в правлении, ибо одному председателю все это провернуть просто не под силу!

И вот теперь – можно писать требование о передаче дома и жалобу в инспекцию, если УО не передала дом в установленный законом 3‑дневный срок.

Не забудьте оповестить каждого собственника персонально, желательно – письмом – о том, что управление домом передано с этого месяца, и оплату за прошлый месяц он еще должен уплатить УО, а вот за этот – уже обязан в новое Товарищество. А то найдутся потом… особливо умные товарищи.

Выводы:

1. До требования передачи дома нужно решить массу вопросов, связанных с организацией ежедневной работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества: от погасшей лампочки до прорвавшейся батареи отопления в отдельно взятой квартире.
2. Найти поставщиков-подрядчиков на эти работы, заключить договоры, рассчитать и утвердить тариф «на содержание и текущий ремонт» (не путать с капитальным ремонтом – есть существенные отличия по видам и объему работ) общего имущества МКД.
3. Организовать или заключить договор с аварийно-диспетчерской службой.
4. Организовать и, в случае собственного персонала, аттестовать рабочие места штатных сотрудников и совместителей в ТСЖ.
5. Обучить руководителя Товарищества и специалистов (если у вас свои, а не outstaff’инг):
   - Охране труда и технике безопасности;
   - Пожарно-техническому минимуму;
   - Технической эксплуатации энергоустановок потребителей II гр.;
   - Технической эксплуатации энергоустановок и тепловых сетей;
   - Пром. безопасности по программе «Специалист по организации эксплуатации лифтов (6 уровень квалификации)».
6. Выяснить перечень передаваемой документации и подготовить места ее хранения.
7. Заключить договор на бухгалтерское (от фиксации фактов хозяй­ственной деятельности до сдачи отчетности в ИФНС, ПФР, ФСС и Росстат) и юридическое обслуживание (ответы на жалобы и претензии, включая надзорных органов, защиту интересов в суде по искам собственников, проживающих, пострадавших и прочих «желающих вам здоровья», взыскание задолженности и розыск «халявщиков» и работу с о Службой судебных приставов).
8. И вот после всего этого – когда вы материально готовы – подать уведомление в «прошлую» УО о прекращении договора управления и передачи дома, а в случае отказа – жалобу в инспекцию о нарушении УО требований закона.