Опубликован обзор судебной практики судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда за второй квартал 2022 года. Приведем позиции суда по жилищным вопросам.
Позиция суда. Юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством при разрешении спора о разделе жилого дома в натуре является выяснение наличия технической возможности реального раздела объекта недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и характеристик, возможности обеспечения физической автономности и независимости образуемых в результате его раздела частей друг от друга.
Случай из практики. Г. обратился в суд с иском к Т.Н., Т.В., Т.Е. о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, выделении ему в собственность части дома согласно сложившему порядку пользования и части земельного участка площадью 579 кв.м. согласно плану земельного участка, изготовленному кадастровым инженером.
Из материалов дела следует, что Г. на праве собственности принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 579/1261 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Ответчикам Т.Н. и Т.В. принадлежат по 2/9 доли, ответчику Т.Е. – 1/18 доля в праве общей долевой собственности на указанный дом, а также 682/1261 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции были проведены судебные строительно-техническая и дополнительная землеустроительная экспертизы.
Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта, раздел жилого дома возможен.
По результатам исследования обстоятельств и планировочных особенностей жилого дома эксперт пришел к выводу о том, что единственным возможным вариантом раздела жилого дома является раздел по сложившемуся порядку пользования, предложенному истцом, с выделением ему изолированной части дома блокированной застройки в составе помещений на первом и втором этажах жилого дома, общей площадью 155 кв.м, с коридором площадью 5,1 кв.м, что соответствует размеру доли Г. Ответчикам выделяется изолированная часть дома блокированной застройки в составе помещений на первом и втором этажах жилого дома, общей площадью 152,3 кв.м, с коридором площадью 4,6 кв.м, что соответствует размеру долей ответчиков.
Экспертом указано, что у каждой изолированной части дома имеются отдельные коммуникации, которые переходят в пользование каждой из сторон. Вводы инженерных коммуникаций в дом до разводки по изолированным частям переходят в общее пользование собственников, независимо от величины долей в праве собственности.
Исходя из планировочных особенностей жилого дома, он уже имеет выделенные изолированные помещения, в связи с этим проведение каких-либо работ не требуется.
Для раздела чердачного помещения необходимо выполнение работ по устройству огнеупорной перегородки. Подвального помещения в доме не имеется, имеется техническое помещение, в котором находятся инженерные коммуникации.
Раздел земельного участка с обеспечением раздельных подходов для совладельцев дома, принадлежащего сторонами с учетом площади участка, его рельефа и фактических установленных границ возможен. Наличие объектов инженерной инфраструктуры, таких как газовая труба, линия электропередач, не повлияет на возможность въезда на образуемые в результате выдела земельные участки. Для раздела земельного участка по предложенному экспертами варианту на местности необходимо произвести следующие работы: вызвать кадастрового инженера для установления юридических границ на местности; произвести выравнивание участка с оборудованием бетонной площадки для возможности заезда автомобиля на территорию, выделяемую ответчикам; произвести отметки новых границ на местности; возвести забор не более 1,5 м из светопроникающих материалов по границе раздела участка; установить ворота для входа на участок Т.; произвести межевание двух новообразованных участков с установлением их границ; поставить на кадастровый учет два новых земельных участка.
Решением Урюпинского городского суда Волгоградской области от
05 июня 2020 года исковые требования были удовлетворены.
Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 252 ГК РФ, статей 11.2, 11.5 Земельного кодекса РФ, произвел раздел спорных жилого дома и земельного участка в соответствии с вариантом раздела, предложенным судебными экспертами, с возложением на истца обязанности выполнить ряд работ в целях осуществления их реального раздела.
Судебная коллегия не согласилась с такими выводами суда первой инстанции, указав следующее.
На основании статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении соглашения участниками долевой собственности о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По данному делу, исходя из заявленных исковых требований, их обоснования, а также с учетом положений статьи 252 ГК РФ юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось, в том числе, выяснение наличия технической возможности реального раздела объекта недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и характеристик.
При этом необходимо учитывать, что раздел дома должен обеспечивать соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также «СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31 – 02-2001» (утвержден и введен в действие с 21 апреля 2017 года приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года № 725/пр), устанавливающих, что для раздела здания жилые блоки должны быть автономными: иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к центральным инженерным сетям; не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками; не иметь общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку).
По смыслу указанного свода правил части (блоки) жилого дома должны иметь возможность постановки на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений (имущества) общего пользования.
С учетом изложенного, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» и в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 года, в целях раздела здания необходимо установить возможность обеспечения физической автономности и независимости образуемых в результате его раздела частей друг от друга.
Изложенное соответствует положениям статьи 16 ЖК РФ (далее – ЖК РФ), определяющим виды жилых помещений и относящим к ним жилой дом, как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Как отмечалось ранее, раздел жилого дома может быть осуществлен только при установлении того обстоятельства, что он фактически представляет собой жилой дом блокированной застройки, под которым согласно части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приходя к выводу о возможности раздела спорного дома на две изолированные части, находящиеся в пользовании сторон, судебный эксперт руководствовался «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные», утвержденными приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 года № 789. Между тем, данный документ утратил силу с
21 апреля 2017 года в связи с изданием приказа Минстроя России от 20 октября 2016 года № 725/пр, утвердившего «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31 – 02-2001» (далее – СП 55.13330.2016).
В соответствии с пунктом 3.2 СП 55.13330.2016 под блоком жилым автономным понимается жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Подполье – это помещение, расположенное в пространстве под домом между поверхностью грунта и нижней поверхностью перекрытия первого этажа, предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем или хранения продуктов (пункт 3.11 СП 55.13330.2016).
Из заключения эксперта и пояснений эксперта, допрошенного в судебном заседании суда апелляционной инстанции, следует, что спорном доме имеется техническое подполье для инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, обеспечивающих подключение всего дома к системам централизованного водоснабжения и водоотведения. Данное подполье находится в части дома, предполагаемой для передачи в собственность истца, оно не разделено, доступ к нему со стороны части дома, находящейся в пользовании ответчиков, отсутствует. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что под отдельными коммуникациями, имеющимися у каждой изолированной части дома, эксперт понимал внутреннюю разводку соответствующих инженерных сетей. Однако данный вывод эксперта противоречит вышеизложенным нормативным положениям СП 55.13330.2016, которые подразумевают наличие у автономного жилого блока индивидуального подключения к внешним сетям, которые в рассматриваемом домовладении отсутствуют. Более того, из материалов дела, включая заключение дополнительной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, усматривается, что объекты инженерной инфраструктуры (газовая труба, линия электропередач), обеспечивающие подключение всего дома к системам централизованного газо- и электроснабжения расположены на части земельного участка, находящегося в пользовании Г.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия признала установленным, что на момент рассмотрения дела спорный дом не отвечает признакам жилого дома блокированной застройки, поскольку его части, предлагаемые истцом к разделу, не имеют самостоятельных инженерных систем и индивидуальных подключений к внешним сетям, а также в доме имеется единое подполье для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, доступ к которому возможен только из одной части строения.
Вопросы о возможности организации индивидуальных подключений к внешним инженерным сетям каждой из частей дома, о разделе технического подполья с оборудованием отдельного входа со стороны помещений, находящихся в пользовании ответчиков, не были предметом исследования в рамках проведенных по делу судебных экспертиз. Убедительных, мотивированных пояснений о наличии технической возможности проведения соответствующих работ в отношении рассматриваемого домовладения экспертом в судебном заседании не приведено.
Кроме того, в ходе допроса судебного эксперта судом апелляционной инстанции установлено, что фактические площадь и границы земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон, не соответствуют данным кадастрового учета. Между тем, раздел участка был произведен по данным кадастрового учета. При этом эксперт не отрицал, что площадь участка, предлагаемого для выдела в собственность ответчиков, может быть меньше фактической, с учетом рельефных особенностей его расположения (наличие с его стороны осыпающегося оврага). Однако данное обстоятельство судебным экспертом не учитывалось. По мнению судебной коллегии, подобный подход к разделу земельного участка (без учета фактических границ и площади) недопустим, поскольку приводит к нарушению законных прав и интересов ответчиков.
Исходя из фактических обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия пришла к выводу о невозможности раздела спорных жилого дома и земельного участка. Истцом, на котором в силу положений статьи 252 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 56 ГПК РФ лежит обязанность по доказыванию возможности выдела своей доли в натуре из общего имущества, таких доказательств не представлено.
При таких обстоятельствах решение суда было отменено с принятием нового судебного постановления об отказе в удовлетворении исковых требований Г. (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 апреля 2022 года, дело № 33 – 3581/2022).
Позиция суда. Неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона, и взыскание задолженности осуществляется за счет средств нового собственника.
Случай из практики. Региональный фонд капремонта обратился в суд с иском к Б. о взыскании задолженности по оплате взносов за капитальный ремонт, пени, указав, что ответчик является собственником квартиры, расположенной в МКД, который включен в региональную программу по капитальному ремонту общего имущества в МКД, расположенных на территории Волгоградской области.
В силу положений действующего законодательства ответчик обязан с 01 октября 2014 года оплачивать взносы на капитальный ремонт, однако свои обязательства надлежащим образом не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность.
Просил суд взыскать с Б. в свою пользу задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт за период с 01 октября 2014 года по 31 октября 2021 года, пени за период с 01 января 2017 года по 21 октября 2021 года, расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Краснооктябрьского районного суда города Волгограда от 22 марта 2022 года частично удовлетворены исковые требования Регионального фонда капремонта к Б. о взыскании задолженности, об отмене которого просил истец в апелляционной жалобе.
На основании статьи 30 ЖК РФ (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Как предусмотрено частью 1 статьи 169 ЖК РФ, собственник помещений в МКД обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
В силу статьи 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта РФ, исходя из занимаемой общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен МКД, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (часть 8.1 статьи 156 ЖК РФ).
Согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 10 августа 2017 года) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта, в которую включен этот МКД, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 19 декабря 2013 года № 174-ОД «Об организации проведения капремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории Волгоградской области» постановлением Правительства Волгоградской области № 812‑п от 31 декабря 2013 года утверждена региональная программа «Капитальный ремонт общего имущества в МКД, расположенных на территории Волгоградской области» (далее по тексту – Региональная программа), и была опубликована в газете «Волгоградская правда» № 10 от 22 января 2014 года.
Таким образом, собственники помещений в МКД, расположенных на территории Волгоградской области и включенных в Региональную программу, обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт, начиная с октября 2014 года.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, МКД, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Б., д. 2, был включен в Региональную программу по капитальному ремонту общего имущества в МКД, расположенных на территории Волгоградской области.
Собственником квартиры № 56 в указанном МКД с 02 марта 2021 года по настоящее время является Б.
Ответчиком требования законодательства в части оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД надлежащим образом не исполняются, в связи с чем, за период с 01 октября 2014 года по 31 октября 2021 года образовалась задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 75 223 рубля 20 копеек.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникла у Б. в марте 2021 года, в связи с чем, взыскал задолженность за период с марта 2021 года по октябрь 2021 года в размере 16 625 рублей 33 копейки.
Судебная коллегия не согласилась с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в МКД.
Таким образом, неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона, и взыскание задолженности осуществляется за счет средств нового собственника. При этом перевода долга на нового собственника или получения его согласия не требуется.
Судебная коллегия изменила решение суда и взыскала с ответчика в пользу истца задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт, пени в пределах срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, а также расходы истца по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 30 июня 2022 года, дело № 33 – 7068/2022).