Опубликована Справка по обобщению судебной практики рассмотрения гражданских дел судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда за первое полугодие 2022 года.
Приводим оттуда позиции суда по жилищным вопросам.
Позиция суда. Сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права, момент начала течения срока исковой давности при признании сделок недействительными, должен определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.
Случай из практики. Администрация г. Хабаровска обратилась в суд с иском к Л. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав, что жилое помещение на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 31.07.2009 передано в собственность Л. Между тем, согласно информации, предоставленной КГБУ «Хабкрайкадастр» от 14.05.2021, в реестре регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Хабаровского края и зарегистрированное до 15.05.1998 за Л., зарегистрировано право собственности на 1/3 долю в другой квартире на основании договора на передачу жилого помещения в собственность гражданами от 23.03.1998. Право собственности на указанное помещение было зарегистрировано до 12.12.2000 (дата продажи квартиры). Поскольку Л. до момента передачи ему в собственность спорной квартиры уже участвовал в приватизации иного жилого помещения, у него отсутствовало право на приватизацию, следовательно, договор на передачу квартиры является недействительным.
Решением районного суда от 12.08.2021 иск администрации г. Хабаровска удовлетворен.
Разрешая исковые требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Л. дважды воспользовался правом на приватизацию в совершеннолетнем возрасте. Л., зная об отсутствии у него права на повторное предоставление жилья за счет государства, путем заключения договора на передачу жилого помещения в собственность граждан бесплатно, не уведомил об этом администрацию г. Хабаровска, тем самым нарушил права истца как собственника спорного имущества, в связи с чем пришел к выводу о признании недействительным спорного договора и применении последствий его недействительности, полагая, что срок исковой давности истцом не пропущен.
Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции. Апелляционным определением от 10.12.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции признал неверным разрешение судами вопроса о сроке исковой давности по данному спору, и указал, что срок исковой давности подлежал исчислению со дня, когда началось исполнение сделки (право собственности Л. по договору приватизации квартиры зарегистрировано в предусмотренном законом порядке 20.08.2009) и к моменту предъявления иска являлся истекшим. Суд исходил из того, что администрация г. Хабаровска являлась стороной сделки при передаче спорной квартиры в 2009 году, доказательств невозможности получения сведений из ЕГРН об участии Л. ранее в приватизации, до совершения сделки (передачи квартиры в собственность) не представила.
Определением судебной коллегии Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 10.03.2022 решение суда от 12.08.2021 и апелляционное определение от 10.12.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Апелляционное определение № 33 – 8252/2021, Определение суда кассационной инстанции № 88 – 2499/2022).
Позиция суда. Собственник и члены его семьи, в том числе бывшие, несут солидарную обязанность по оплате коммунальных услуг. Обязанность по оплате содержания жилого помещения несет только собственник жилого помещения.
Случай из практики. ООО «Побережье Амура» обратилось в суд с иском к С., П. о взыскании задолженности за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД и пени. В обоснование требований указало, что Общество на основании договора управления МКД оказывает услуги по выполнению работ и содержанию общего имущества МКД. Собственником квартиры 31 в доме, является С. В жилом помещении также зарегистрированы проживающими П. и ее несовершеннолетняя дочь П. За период с 01.06.2014 по 31.01.2021 образовалась задолженность по оплате жилого помещения в размере 195 128 руб., начислена пени – 59 164 руб. Просило взыскать с ответчиков данные суммы.
Решением районного суда от 27.04.2021 иск удовлетворен частично. В пользу ООО «Побережье Амура» взыскана задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.11.2017 по 31.01.2021: с С. – в сумме 28 941 руб., пени – 3 025 руб.; с П. – в сумме 57 882 руб., пени – 6 050 руб.
Суд первой инстанции, удовлетворяя частично исковые требования с учетом срока исковой давности, исходил из того, что в силу положений ч.ч. 4, 5, 6, 7 ст. 31 ЖК РФ собственник жилого помещения, а также сохраняющие право пользования бывшие члены семьи собственника, к которым относятся П. и ее дочь, обязаны оплачивать пользование жилым помещением в равных долях.
Суд указал, что положения ГК РФ и ЖК РФ не содержат нормы о том, что такое пользование для лиц, сохраняющих право проживания по решению суда, является безвозмездным либо осуществляется иждивением собственника жилого помещения. Определяя размер взыскания, суд исходил из того, что на долю собственника С. приходится одна третья доли платежей, на долю П. с учетом несовершеннолетней дочери П. – две третьих доли. Таким же образом суд распределил размер подлежащей взысканию пени.
Апелляционным определением от 08.09.2021 решение суда оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда и его правовым обоснованием, дополнительно указал, что возложение ответственности по оплате за жилье и коммунальные услуги, в том числе на П. является обоснованным. Отклонил доводы П. о том, что с ней не заключен договор об оказании услуг по управлению общим имуществом, указав, что в материалах дела содержится договор управления МКД.
Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов сделаны при неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам дела, поскольку по смыслу закона и разъяснений по его применению, солидарную обязанность собственник и члены его семьи (бывшие члены семьи) несут по оплате коммунальных услуг, обязанность по оплате содержания жилого помещения, включающего в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ), несет только собственник жилого помещения, в данном случае С. Договор управления МКД в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с собственниками помещений в МКД, к числу которых П. и ее дочь П. не относятся.
Определением судебной коллегии Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением от 02.03.2022 решение суда от 27.04.2021 отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично, с С. в пользу ООО «Побережье Амура» взыскана задолженность по оплате расходов на управление, содержание и ремонт общего имущества в МКД за период с 01.11.2017 по 31.01.2021 в размере 54 395 руб., пени за период с 11.01.2018 по 31.03.2020 в размере 10 682 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Побережье Амура» отказано (Апелляционное определение № 33 – 6366/2021, Определение суда кассационной инстанции № 88 – 78/2022, Апелляционное определение № 33 – 1430/2022).
Позиция суда. При рассмотрении дела суду необходимо дать надлежащую правовую квалификацию спорных отношений с учетом правового режима жилого помещения, правовых оснований для возникновения у ответчика права пользования таким жилым помещением, а также возникновения (либо отсутствия) оснований для прекращения этого права в соответствии с содержанием предъявленного иска.
Случай из практики. Д. обратился в суд с иском к Б. о признании утратившим право пользования жилым помещением. Требования обоснованы тем, что Д. на основании договора купли-продажи от 30.08.2018 является собственником жилого помещения, которое было приобретено в собственность в составе общежития по результатам открытых торгов в рамках дела о банкротстве АО «Дальмостострой». В дальнейшем комната была выделена в отдельное жилое помещение из состава общежития как самостоятельный объект недвижимости. С 16.02.2010 в комнате на регистрационном учете состоит Б., который не является членом семьи собственника квартиры, выехал из жилого помещения до приобретения ее истцом, расходы по содержанию имущества не несет, чем нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение жилым помещением.
Решением районного суда от 11.06.2020 в удовлетворении иска отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не были представлены суду доказательства, достоверно подтверждающие отказ ответчика от спорного жилого помещения и добровольный выезд из него, приобретение ответчиком права пользования другим жилым помещением.
Апелляционным определением от 20.11.2020 решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении иска.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение было предоставлено ответчику прежним собственником АО «Дальмостострой» для возмездного пользования сроком на 1 год по договору найма жилого помещения в общежитии, срок действия которого истек 15.12.2010, с новым собственником квартиры Д. ответчик Б. в трудовых отношениях не состоит, соглашение по вопросу пользования названным жилым помещением между сторонами спора отсутствует, с января 2020 года ответчик в спорной комнате не проживает, выехал и проживает в качестве члена семьи Б. в муниципальной квартире, право пользования которой сохраняет бессрочно. При этом Б. не относится к категории лиц, которые могут быть выселены из жилого помещения специализированного жилфонда только с предоставлением другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ).
Суд кассационной инстанции с принятым судом апелляционной инстанции по делу решением не согласился, указав, что при разрешении гражданского дела судом апелляционной инстанции не учтены положения законодательства при определении правового режима спорного жилого помещения; не установлена принадлежность данного жилого помещения к жилфонду социального использования либо к специализированному жилфонду, что исключает применение положений разделов III либо IV ЖК РФ к отношениям по использованию ответчиком спорной квартирой, ранее находившейся в собственности АО «Дальмостострой» и перешедшей в собственность истца Д. по договору купли-продажи.
С учетом подлежащего применению к спорным отношениям законодательства судом апелляционной инстанции не дана квалификация договору найма, на основании которого ответчик был вселен в спорное жилое помещение, не определены временные границы его действия, а также порядок и правовые последствия прекращения (либо сохранения на прежних условиях) с учетом предъявленного иска.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение от 20.11.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением от 29.09.2021 решение суда от 11.06.2020 отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска Д. к Б. о признании утратившим право пользования жилым помещением отказано.