Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Если управляющая компания уходит от собственников – что делать

Управляющей компании даже при её желании сложно оставить дом и расторгнуть договор управления. Исключение – она может воспользоваться истечением срока договора управления и заявить собственникам о своём нежелании продолжать управление.
Некоторые собственники после такого пытаются заставить УК продолжить управление, но это обычно бессмысленно, если компания соблюла условия уведомления собственников.

Свежий пример — определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 16450/2022.

В Ярославле УК решила расстаться с жителями одного из домов после 13 лет управления домом.
Договор управления заключался на 1 год и дальше автоматически продлялся.
Когда УК решила, что всё, хватит, она направила собственникам уведомление о прекращении отношений, а также заявление в Департамент госжилнадзора Ярославской области.

Орган жилищного надзора исключил сведения об управлении домом из реестра лицензий и направил в муниципалитет информацию о необходимости назначения новой УК для дома.

Некоторым собственникам это не понравилось, и они обратились в суд. Просили признать договор действующим, обязать УК обслуживать дом и компенсировать моральный вред.

Обоснование иска:
«На протяжении нескольких лет управляющая компания оказывала жителям дома услуги ненадлежащего качества, не производила ремонт кровли и другие необходимые работы по содержанию многоквартирного дома, в связи с чем квартиры, находящиеся на третьем этаже дома затапливались талыми водами через протекающую кровлю…«
Также УК не сделала текущий ремонт.

Собственники-истцы полагали, что УК расторгла договор в одностороннем порядке, что не допускается. Расторжением договора УК причинила им моральный вред.

Зачем собственникам дальше нужно управление компанией, которая (с их слов) ничего не делает, в судебном акте не раскрывается.

Обычно встречаются две причины такого поведения:

  1. Непонимание процедуры (как прекращается договор, что потом происходит).
  2. Желание собственников заставить УК выполнить побольше работ по дому, раз она так долго собирала с них деньги.

Однако эти причины не влияют на содержание договора управления и нормы права, которыми руководствуется суд.

В данном примере УК уведомила собственников так, как это было предусмотрено договором. И суды пришли к выводу, что поскольку управляющая компания заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор, с учетом положений части 6 статьи 162 ЖК РФ, не считается продленным.

Вероятно, истцам также придётся оплатить судебные издержки управляющей компании. Но это была заведомо провальная идея. 

Что на самом деле надо делать в таких случаях

1. Проверить законность действий управляющей организации.

Договор управления обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет (ч. ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Срок действия вашего договора можно посмотреть в нем самом. Для этого надо найти свой дом в ГИС ЖКХ, открыть «сведения об объекте жилищного фонда», потом – «Информация об управлении МКД». Там будет скан договора.

Жилищный кодекс предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления, если ни одна из сторон – управляющая компания или собственники – не уведомят о своём желании прекратить договорные отношения.
Найдя срок (обычно в начале или конце договора перед приложениями), нужно проверить, что он действительно истекает в указанную управляющей организацией дату.

Кроме срока действия договора надо изучить порядок его расторжения и пролонгации (обычно в конце), а также порядок уведомления собственников со стороны управляющей организации (может быть написан где угодно или не написан вовсе).
Здесь важно посмотреть, за сколько месяцев и каким именно образом управляющая организация должна уведомить собственников. Например, часто встречается условие, что за 2 месяца до окончания срока действия управляющая организация размещает уведомление на информационных досках.

2. Если есть существенные нарушения, то возможные варианты действий:

  • написать в орган жилищного надзора о несоблюдении порядка с просьбой отказать компании во внесении изменений в реестр лицензий;
  • обратиться в прокуратуру с просьбой объявить предостережение о недопустимости нарушений закона руководителю управляющей организации;
  • судебная защита своих прав теоретически возможна, но это слишком долго, а принимать обеспечительные меры суды не очень любят. Во всяком случае без дополнительной консультации нормального юриста в суд лучше не лезть, а то получится как в примере выше.

Истечение срока действия договора – одна из наиболее удобных причин для управляющей организации, чтобы уйти от дома с невыгодным для неё размером платы, поэтому в её интересах соблюсти обычно несложный порядок уведомления. Из-за этого существенные нарушения найти будет трудно.

3. Если порядок и срок уведомления в целом соблюден, то у собственников остаётся несколько вариантов действий:

  • Если старая управляющая организация устраивает и с ней расставаться не хочется, то запросить у неё предложения по новому размеру платы и утвердить его на общем собрании.
  • Найти другую управляющую организацию, договориться об условиях договора управления, размере платы, провести общее собрание, утвердить условия договора управления, заключить его.
  • На общем собрании собственников изменить способ управления домом и создать ТСЖ, если в доме есть активные собственники, готовые возглавить товарищество.
  • Ждать управляющую организацию от органа местного самоуправления – назначенную в качестве «временной» или выбранную по конкурсу.

В любом случае дом без управления не останется. Если местная администрация тормозит, то проблема решается жалобой в прокуратуру на бездействие администрации. Точнее, в таком случае проблема собственника становится проблемой органа местного самоуправления. 

Поделиться мнением о прочитанном

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом