Для читателей из Красноярского края приводим споры по жилищным вопросам за первое полугодие 2022 года. Информация подготовлена на основе обобщения апелляционной практики судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда.
Позиция суда: наличие в проданной застройщиком потребителю квартире недостатков, не оговоренных в договоре купли-продажи, является основанием для удовлетворения требования потребителя о взыскании стоимости работ по устранению таких недостатков.
П. обратился с иском к ООО УСК «С.» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков жилого помещения в сумме 108573 рубля, указывая, что по договору купли-продажи от 22 апреля 2019 года приобрел у ответчика квартиру, в ходе эксплуатации которой выявились строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 108 573 рубля.
Отказывая в удовлетворении иска П., Советский районный суд г. Красноярска исходил из того, что квартира была передана истцу в состоянии, соответствующем условиям договора о ее качестве, а доказательств наличия недостатков, не оговоренных в договоре, истцом не представлено.
По апелляционной жалобе потребителя судебная коллегия отменила состоявшееся решение и приняла новое решение об удовлетворении иска исходя из следующего.
В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи продавец обязался передать покупателю квартиру, качество которой будет соответствовать только требованиям стандартов и сводов правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; качество иных видов работ, не регламентированных в национальных стандартах и сводах правил будет соответствовать требованиям проектной документации, а также стандартам качества ООО УСК «С.». Также стороны достигли соглашения о том, что качество квартиры не будет соответствовать требованиям документов в области стандартизации, которые применяются на добровольной основе.
Согласно пункту 4.1.3 договора перед подписанием договора покупатель произвел осмотр квартиры, в ходе которого было установлено следующее состояние: имеются отклонения стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии окон, дверей, балконного ограждения и прочие несущественные недостатки отделочных и иных работ, которые покупатель признал допустимыми и с учетом которых сторонами была определена стоимость (цена) недвижимого имущества (квартиры).
В соответствии с заключением проведенной по делу экспертизы в результате исследования качества указанной квартиры выявлены недостатки строительно- монтажных работ, отделочных покрытий, оконных, балконных, дверных блоков, возникшие вследствие нарушения СТП 2.001‑2010, СНиП 3.04.01 – 87, ГОСТ 31173 – 2003, ГОСТ 475 – 78, ГОСТ 6629 – 88, ГОСТ475‑2016, ГОСТ 30674 – 99, ГОСТ 21519 – 2003. Стоимость устранения недостатков составляет 108573 рубля.
В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Положениями п. 2 ст. 556 ГК РФ определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Конструкция приведенной нормы закона предполагает отступление от возможности продажи вещи «как есть» при добросовестном продавце, сообщившем покупателю о недостатках товара, закрепленной в ст. 475 ГК РФ. Применительно к продаже недвижимости, особенно если стороной является потребитель, законом устанавливается императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.
Таким образом, застройщиком при производстве отделочных работ были допущены отклонения от стандарта качества, включая стандарт качества ООО УСК «С.» СТП 2.001‑2010, в то время как договором прямо предусмотрено, что передаваемая истцу квартира соответствует данному стандарту. При этом судом не учтено, что доказательств того, что спорное жилое помещение приобреталось П. по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, то есть с учетом компенсационных механизмов, предусмотренных для случаев продажи недвижимости с недостатками, ответчиком не представлено. Напротив, имеющийся в материалах дела отчет о рыночной стоимости спорной квартиры подтверждает, что такая стоимость установлена исходя из средней рыночной стоимости аналогичных квартир, не имеющих недостатков.
Позиция суда: вселение собственника доли в праве собственности на жилое помещение в такое помещение производится в судебном порядке при наличии у него существенного интереса в использовании общего имущества, то есть при подтверждении нуждаемости в этом в силу возраста, семейного положения, состояния здоровья, профессиональной деятельности, а также наличия других жилых помещений в собственности или пользовании.
Р., являющийся на основании договора купли-продажи собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение в г. Дивногорске, состоящее из трех комнат, площадью 15,4 кв.м, 9,2 кв.м, 20,2 кв.м и мест общего пользования, обратился с иском к Я. о вселении в эту квартиру, определении порядка пользования общим имуществом.
Удовлетворяя иск Р. , суд первой инстанции исходил из того, что истец, имея значительную долю, вправе требовать защиты права собственности, так как заключенный им в 2020 году договор купли-продажи не оспорен, соглашение о порядке пользования жилым помещением между сторонами не достигнуто, в связи с чем пришел к выводу о вселении Р. в спорное жилое помещение и определении порядка пользования квартирой.
По апелляционной жалобе Я. судебная коллегия решение суда отменила в связи с неправильным применением норм материального права, указав следующее.
При наличии нескольких собственников спорного жилого помещения положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения подлежат применению в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.
В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ и ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит как от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение, наличия соглашения с другими сособственниками, а также при наличии у него существенного интереса в пользовании и проживании в жилом помещении.
Между тем, из дела видно, что ответчик Я. является собственником ½ доли в квартире на основании договора приватизации от 20 января 2010 года. Фактически в спорной квартире состоят на регистрационном учете и проживают ответчик Я. с супругой и четырьмя несовершеннолетними детьми, тогда как истец Р. в жилое помещение не вселялся и никогда в нем не проживал.
Кроме того, истец Р. с 2011 года является собственником другой квартиры площадью 37,7 кв.м. в г. Дивногорске, тогда как для ответчика Я. и членов его семьи спорная квартира является единственным жильем. Одновременно истцом не представлено доказательств намерения использовать спорную квартиру для проживания как постоянное место жительства, а также невозможности его проживания в другом принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении.
Отменяя решение и разрешая спор по существу, судебная коллегия исходила из того, что в спорной квартире имеется сложившийся порядок пользования между детьми и родителями, а проживание разных семей в квартире не соответствует морально-этическим нормам, при наличии у Я. четверых несовершеннолетних детей, и вселение Р. не может быть признано соответствующим интересам других собственников. Определить порядок пользования спорной квартирой, существенно не нарушив право пользования кого-либо из сособственников этого жилого помещения, невозможно.
Отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия пришла к выводам о том, что вселение Р. в спорную квартиру не отвечает требованиям ст. 247 ГК РФ, поскольку отсутствует реальная возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц.
Позиция суда: при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86 – 88 ЖК РФ (в связи со сносом жилого дома, признания помещения непригодным для проживания, в связи с проведением капитального ремонта жилого дома или его реконструкции), предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому.
Ш. обратилась к администрации г. Ачинска о возложении обязанности предоставить во внеочередном порядке жилое помещение на условиях договора социального найма по норме предоставления с учетом права на дополнительную площадь, ссылаясь, что ее семья в составе шести человек признаны малоимущими и приняты на учет нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма, право на дополнительную площадь имеет ребенок-инвалид С.; сейчас они проживают по договору социального найма в жилом помещении, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, состояние которого угрожает жизни и здоровью.
Установив все изложенные в иске обстоятельства, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, как муниципалитет, принявший решение о сносе МКД, в котором находится занимаемое жилое помещение по договору социального найма, обязан предоставить истцу с членами семьи другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в пределах данного населенного пункта г. Ачинска во внеочередном порядке, поскольку состояние конструкций признанного аварийным и подлежащим сносу МКД недопустимое, влечет угрозу обрушения до установленного органом местного самоуправления срока расселения в 2025 году.
В связи с чем суд обязал ответчика предоставить Ш. с членами семьи другое благоустроенное жилое помещение в соответствии с нормой предоставления и учетом права С.А. на дополнительную жилую площадь, то есть с применением положений ст. 57 ЖК РФ.
Между тем, в силу положений статей 86, 89 ЖК РФ истица Ш. с членами семьи подлежит обеспечению вне очереди другим благоустроенным жилым помещением по договору социального найма, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, то есть не в связи с улучшением жилищных условий, и потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.
В этом случае Ш. с семьей после предоставления другого равнозначного жилого помещения сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете.
Изменяя решение, судебная коллегия указала на обязанность ответчика предоставить Ш. с членами семьи равнозначное занимаемому жилое помещение, общей площадью не менее 37,5 кв.м., состоящее не менее чем из двух комнат.