Два суда решили, что без такого согласия не обойтись. Второй кассационный суд общей юрисдикции не был столь категоричен (от 8 февраля 2022 г. по делу № 88 – 3257/2022).
В Ярославской области собственник выполнил переустройство и перепланировку квартиры, взятой в ипотеку и находящейся в залоге у банка. Он расширил дверной проем между жилой комнатой и коридором, объединил ванную и туалет, перенес в санузле умывальник, заменил ванну на встроенную душевую кабину, «зашил» гипсокартоном дверной проем между туалетом и коридором.
При этом собственник не нарушил требования СНиП, СанПиН, а также нормы и правила пожарной безопасности для жилых помещений, что подтвердили заключения специалистов.
Чтобы постфактум узаконить произведенные изменения, собственник (далее — истец) обратился в орган местного самоуправления. Получив отказ на основании п.2 ч.1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ — представление документов в ненадлежащий орган, он подал иск в суд.
В исковом заявлении к территориальной Администрации Красноперекопского и Фрунзенского районов мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля просил сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Ссылался на то, что перепланировка способствует более рациональному использованию жилого помещения, не нарушает чьи-либо права и законные интересы, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. По условиям кредитного договора истец не вправе без письменного согласия банка производить преобразование квартиры (перепланировку, переустройство, реконструкцию, разделение, объединение и т. д.). Однако истец не обращался в банк за таким согласием.
Истец не имел права в одностороннем порядке изменять технические характеристики предмета залога. Своими действиями он нарушил права и законные интересы банка.
Кассационный суд с вынесенными решениями не согласился. Банк (залогодержатель) не является органом, осуществляющим согласование самовольной перепланировки и переустройства. Нижестоящие суды не установили, есть ли у банка возражения против перепланировки и переустройства, допущено ли нарушение его прав как залогодержателя, в том числе связанных с уменьшением стоимости заложенного имущества, либо ухудшением его технических характеристик. Также суды не дали надлежащую правовую оценку доводам истца.
В итоге кассационный суд отменил вынесенные ранее решения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.