Наймодателю не удалось убедить суд в том, что замену батарей должен произвести наниматель в рамках текущего ремонта (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 апреля 2022 г. № Ф03 – 955/2022).
При проведении проверки в муниципальной квартире одного из МКД Государственная жилищная инспекция Камчатского края обнаружила: на системе отопления перед чугунными батареями установлены отключающие устройства, некоторые батареи прогреваются неравномерно и засорены, одна из батарей отключена в связи с протечкой.
ГЖИ вынесла Управлению коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее — Управление), являющемуся собственником квартиры, предписание. В нем указала на необходимость устранить нарушение и «выполнить замену радиаторов отопления, имеющих неравномерный прогрев (засорены)».
Управление обратилось в суд, чтобы признать вынесенное предписание незаконным. При этом ссылалось на то, что согласно п. 4 раздела II Типового договора социального найма жилого помещения (утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), именно наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
Текущий ремонт подразумевает в том числе ремонт внутриквартирного инженерного оборудования — электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.
Указало Управление и на то, что батареи не относятся к общедомовому имуществу, так как перед ними установлены отключающие устройства.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали Управлению в удовлетворении исковых требований. При этом суды отметили, что Типовой договор социального найма жилого помещения устанавливает исчерпывающий перечень работ, производимых нанимателем за счет своих средств. Иные ремонтные работы осуществляются за счет наймодателя.
Работы по замене радиаторов отопления в указанный перечень не входят. «К текущему ремонту в силу положений Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 относится ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (в том числе, теплоснабжения), но не его замена (демонтаж)».
В решении Верховного Суда РФ от 04.08.2006 № ГКПИ06 – 586 указано, что к капитальному ремонту жилого помещения относятся, в частности, работы по замене внутриквартирных инженерных сетей и другие работы, связанные с переустройством помещений либо заменой оборудования.
Таким образом, суды пришли к выводу, что внутриквартирному инженерному оборудованию системы теплоснабжения необходим капитальный ремонт в виде демонтажа и полной замены радиаторов отопления, а не устранение отдельных неисправностей (текущий ремонт).
В соответствии с ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ, обязанность по проведению капитального ремонта и предоставлению нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества лежит на наймодателе жилого помещения. В данном случае им и является Управление.
Кассационный суд оставил вынесенные решения без изменений, а жалобу Управления — без удовлетворения.
➜ Другая статья по теме — «Вся ли система отопления относится к общему имуществу?»