Арбитражный суд Центрального округа разбирался, кому может принадлежать спорный участок теплосетей, который застройщик никому не передал после постройки МКД (дело № А48 – 385/2021).
Опубликовано 16.04.2022. Обновлено 01.05.2024
Управляющая организация ООО «Уютный дом» из г. Орла третий год пытается установить ответственного за содержание и обслуживание участка тепловой сети. Теплоснабжение дома обеспечивает ПАО «Квадра» по участку от тепловой камеры тепломагистрали, которая проходит транзитом через техническое подполье МКД № 18 до внешней границы стены МКД № 22.
Установить владельца спорного участка теплосетей УК не смогла, поскольку:
- ПАО «Квадра», которая обеспечивает теплоснабжение, считает, что тепловые сети к домам — бесхозяйные;
- АО «Орёлтеплоэнерго» утверждает, что они не находятся в его собственности;
- администрация придерживается мнения, что спорный участок — общедомовое имущество МКД № 18.
УК обратилась в арбитражный суд и потребовала признать незаконным бездействие Администрации города Орла. Основание — последняя не определила теплосетевую или единую теплоснабжающую организацию, ответственную за эксплуатацию участка двухтрубной тепловой сети и обязать ответчика устранить допущенные нарушения.
Решение суда
Две инстанции удовлетворили требования. Суды пришли к выводу, что:
- невозможно установить законного владельца (собственника) спорного участка теплосетей;
- основания для его отнесения к составу общего имущества МКД отсутствуют.
Администрацию обязали определить организацию, которая отвечает за спорный участок.
Выводы кассационной инстанции
Арбитражный суд Центрального округа отметил: нижестоящие инстанции исходили из того, что установить законного владельца спорных наружных сетей теплоснабжения невозможно. При этом учли, что право на объект не зарегистрировано. Обязательства застройщика по теплоснабжению построенного МКД прекращены, а решения общего собрания принять внешние сети в общую собственность жильцов МКД нет.
Вышестоящая инстанция посчитала эти выводы преждевременными.
Отменяя решение и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия указала:
- спорный участок был создан застройщиком на деньги участников долевого строительства, которые к участию в деле не привлекались и эти обстоятельства судами не выяснялись;
- не было выяснено, обеспечивает ли теплом спорный участок только дом № 18 или же оба дома;
- после ввода домов в эксплуатацию тепловые сети подлежали передаче на баланс обслуживающей организации, однако неисполнение этого требования — не основание признать теплосеть бесхозяйной;
- согласно законодательству, инженерные сети и объекты, предназначенные для эксплуатации МКД, расположенные за внешней границей стен дома, могут находиться в общей долевой собственности.
Судебная коллегия также отметила, что отсутствие в материалах дела проектной документации и актов разграничения балансовой принадлежности не позволяет вынести обоснованное решение.
Между тем до передачи объектов во владение уполномоченному лицу застройщик как собственник возводимой недвижимости обязан нести бремя его содержания (статьи 210, 249 Гражданского кодекса и часть 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ).
При новом рассмотрении суды снова поддержали истца
Арбитражный суд Орловской области учел замечания кассационного суда, детальнее разобрался в деле и вновь признал бездействие Администрации незаконным. Ответчик вновь дошел до кассации, однако в этот раз напрасно: все его жалобы остались без удовлетворения.
Суды установили отсутствие доказательств принятия собственниками МКД № 18 решения о включении спорной тепловой сети от внешней стены МКД до точки подключения к тепловой сети в состав общедомового имущества.
Также они приняли во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел № А48 – 11175/2019, № А48 – 8629/2021 о принадлежности внешних электрических сетей, согласно которым внешней границей сетей холодного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения является внешняя граница стены спорного МКД.
Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для возложения эксплуатационной ответственности за спорный участок тепловых сетей на собственников помещений в МКД № 18 и № 22.
Помимо этого, суды учли, что в разделе 12.1 Схемы теплоснабжения города Орла «двухтрубная тепловая сеть от тепловой камеры ТК 305Р тепломагистрали № 3 филиала ПАО «Квадра» – «Орловская генерация» до абонентского ввода в МКД пер. Артельный, 18 (в т.ч. проложенная транзитом по помещениям технического подполья МКД по адресу пер. Артельный, д. 22) определена как имеющая признаки бесхозяйной тепловой сети».