Мы уже рассказывали о деле, где перепланировка балкона по инициативе жителя привела к проблемам у управляющей компании. Сегодня расскажем о похожей ситуации (дело А21 – 8485/2018).
Началось оно с протечки в одной из квартир собственников. Собственник квартиры сначала обратилась в суд с заявлением о взыскании ущерба с компании, и почти сразу пожаловалась в жилищную инспекцию. Та провела проверку и выдала управляющей компании предписание. От организации потребовали устранить причины увлажнения (балконной) плиты перекрытия в границах стены 2 квартир.
Управляющая компания оспорила предписание в Арбитражный суд Калининградской области. Она указала: ГЖИ не учла то, что в суде общей юрисдикции уже рассматривается спор, в котором будет установлен причинитель вреда. Компания добавила, что причинно-следственная связь между действиями управляющей организации и образовавшимся увлажнением плиты перекрытия не установлена.
На момент рассмотрения спора в арбитраже суд общей юрисдикции уже отказал жительнице в возмещении ущерба, однако это не помешало возложить на компанию обязанность про устранению увлажнения плиты.
Компании вменялось нарушение п. 4.2.1.1 и 4.2.1.6 Правил эксплуатации жилфонда № 170: обслуживающая организация должна обеспечивать теплозащиту, влагозащиту наружных стен; чтобы предотвратить разрушения облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада следует не допускать увлажнение стен атмосферной, технологической и бытовой влагой.
В ходе проверки инспекцией были обнаружены протечки на 10 этаже на поверхности стены на уровне пола, а в квартире ниже такие же мокрые следы образовались на поверхности потолка, отчего отслоились обои.
По мнению ГЖИ и суда, увлажнение несущих конструкций происходит систематически, что свидетельствует о ненадлежащем содержании обществом общедомового имущества. Управляющая компания возражала, что источник протечек находится в квартире самой жительницы (по материалам гражданского дела) и связан ненадлежащим содержанием жилого помещения потребителем.
Однако суд посчитал, что последнее обстоятельство не свидетельствует о незаконности выданного предписания: установленный районным судом факт отсутствия вины общества в причинно-следственной связи между причинением ущерба собственникам квартир и ненадлежащего содержания общего имущества МКД не освобождает компанию от исполнения предписания и надлежащего содержания общего имущества и устранению выявленных нарушений.
По мнению суда, закон не допускает содержания МКД с нарушением установленных правил.
Управляющая компания обратилась с жалобой выше, в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. В жалобе компания опять сослалась на то, что нет причинно-следственной связи между её действиями и повреждениями внутренней отделки квартир.
Однако суд посчитал систематичность увлажнений несущих конструкций доказательством ненадлежащего содержания заявителем общедомового имущества.
Арбитражный суд Северо-Западного округа также отказал компании, добавив, что согласно в п. 9 Минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества № 290 установлены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов МКД, которые включают в себя, в том числе, выявление нарушений качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов ограждений на балконах; при выявлении недостатков предусмотрены разработка плана и восстановительные работы при необходимости.
Суд пришёл к выводу, что работы по выявлению повреждений балконных плит, которые в силу подпункта «в» пункта 2 Правил № 491 относятся к несущим конструкциям, и проведение работ по устранению выявленных повреждений включены в Минимальный перечень № 290, подлежат выполнению именно управляющей компанией.
Верховный суд РФ также не поддержал компанию (определение от 28 октября 2019 г. № 307-ЭС19 – 20059).
Стоит отметить, что к моменту завершения дела компания устранила всё, что от неё требовалось, что, конечно, не спасёт от будущих аналогичных претензий со стороны ГЖИ в случае повторных протечек.