На практике распространена ситуация, когда новому собственнику жилья приходят квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг с указанием долга, который образовался у предыдущего собственника. В подобных случаях владельцу квартиры нередко советуют обратиться в УК и оформить новый финансовый лицевой счёт без указания долга. Однако этот способ не всегда работает, о чем говорит недавнее определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции (дело № 88 – 4372/2021).
В Хабаровском крае после покупки квартиры собственник обнаружил, что продавец остался должен за жилищно-коммунальные услуги 123 000 р. Договором купли-продажи квартиры было предусмотрено, что долги, которые образовались в период до продажи квартиры, должен оплатить продавец.
Новый собственник долг прошлого владельца не оплачивал, поэтому в текущих квитанциях УК продолжала указывать долг. Опасаясь, что текущая плата за ЖКУ будет засчитана в счёт погашения долга, собственник обратился в УК и просил открыть для него новый лицевой счёт без задолженности.
УК отказалась открыть лицевой счёт: финансовый лицевой счёт ведётся в целом на квартиру и не может быть разделён, право истца не нарушено, а требования к нему о взыскании задолженности предыдущих собственников УК не предъявляет.
Тогда собственник обратился в суд с иском о защите прав потребителей и просил обязать УК открыть лицевой счёт на квартиру без указания задолженности по коммунальной плате и взыскать моральный вред.
Районный суд иск удовлетворил исходя из следующего:
- Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ (п. 5 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
- Сам факт направления платёжного документа в адрес истца с указанием долга и пеней свидетельствует о предложении ответчика истцу внести плату за неоказанные ему услуги.
Апелляционная инстанция решение отменила и отказала в удовлетворении требований. Суд посчитал, что включение сведений о долге за период до возникновения права собственности истца соответствует требованиям закона и не нарушает имущественных прав истца. Поэтому оснований для удовлетворения иска нет:
«Отражение на лицевом счете наличия задолженности прежних собственников жилого помещения не является основанием для открытия отдельного финансово-лицевого счета на жилое помещение, находящегося в собственности истца, поскольку такой счет является единым и неизменным для жилого помещения, независимо от смены собственника.
Сама по себе запись в лицевом счете о размере задолженности по коммунальным платежам, которая была начислена в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, не может нарушить и не нарушает права нового собственника жилого помещения, в то время как правовые основания для исключения из сохраняемого за новым собственником жилого помещения лицевого счета сведений об имеющейся задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг до момента ее фактического погашения, законом не предусмотрено».
Девятый кассационный суд общей юрисдикции при рассмотрении кассационной жалобы истца согласился с мнением апелляционной инстанции:
- закон не предусматривает обязанность управляющей организации открывать новые лицевые счета в случае смены собственника жилого помещения при наличии механизма выдачи отдельных платёжных документов на оплату коммунальных услуг и обслуживание жилья;
- отсутствуют доказательства нарушения ответчиком прав как тем, что имеется долг прежнего собственника квартиры, так и тем, что деньги истца по оплате коммунальных услуг поступают в счёт погашения долга прежнего собственника квартиры.
Как указала судебная коллегия, суд второй инстанции пришёл к верному выводу о том, что основания для удовлетворения иска отсутствуют. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.
Многие управляющие компании без вопросов идут навстречу собственникам в подобных ситуациях. Однако тут что-то пошло не так. Чтобы не повторять негативный опыт, перед покупкой квартиры стоит убедиться, что у предыдущего собственника нет долгов за ЖКУ.