Проблемы с домофонами.
В одной из наших статей мы рассказывали о случае, когда компания, установившая домофоны, считала их своим имуществом и через много лет после установки захотела вернуть их себе. Однако чаще всего споры о домофонах касаются их оплаты.
Жилищные инспекции часто признают незаконными дополнительные начисления за такое оборудование. Позиция судов по этому вопросу может различаться.
Одним из последних споров, подробно разобранных судами, было дело № А70 – 8593/2018. Оно началось в Тюмени, где жилищная инспекция проверила управляющую компанию и выявила нарушения при начислении платы: компания собирала с жителей плату за домофон, размер которой не был утвержден на общем собрании.
От компании потребовали вернуть собранные деньги и больше не начислять. С такими пожеланиями инспекции управляющая организация не согласилась, обратилась в суд и даже выиграла первую инстанцию.
Арбитражный суд Тюменской области посчитал предписание ГЖИ незаконным.
Заявитель ссылался на то, что домофон не включен в состав общедомового имущества, а ГЖИ утверждала обратное: спорное оборудование является общим имуществом, поэтому плата за его содержание должна определяться на общем собрании собственников.
В деле участвовал предприниматель, обслуживающий домофоны. Он говорил, что договоры на установку и обслуживание домофонов заключались между ним и жителями напрямую, а управляющая компания лишь собирает плату по договору поручения. Спорное переговорно-замковое устройство покупалось жителями отдельных подъездов за свой счет, но оборудование в состав общедомового имущества не включалось.
Признавая требования ГЖИ незаконными, суд указал, что при вводе дома в эксплуатацию домофонов не предусматривалось. Они были установлены позже на основании решений жильцов некоторых подъездов, заключивших договор с предпринимателем и оплачивавшим услуги ему. Позднее предприниматель и управляющая компания договорились о том, что плату будет собирать сама компания по договору поручения и перечислять деньги доверителю.
Также суд исследовал договор управления домом, состав общедомового имущества, перечень работ по содержанию и плату за эти работы. В перечне работ не было указано технического обслуживания и ремонта домофона, в составе общедомового имущества устройства также не упоминались.
По мнению суда, для признания домофона общедомовым имуществом недостаточно того, что в силу Правил содержания общего имущества №491 в его состав включается система электроснабжения, состоящая, среди прочего, из автоматически запирающихся устройств. Необходимо, чтобы собственники на общем собрании утвердили такой состав имущества и включили туда домофоны.
Так как в данном случае этого сделано не было, то в перечень работ по содержанию не входит обслуживание спорного оборудования.
Противоположное мнение вышестоящих судов.
Инспекция пожаловалась в вышестоящий суд, настаивая на том, договор управления не содержит каких-либо исключений относительно отдельных элементов общего имущества. Кроме того, в отчете компании за один из прошлых периодов отражены фактические затраты организации на содержание домофона. ГЖИ утверждала, что услуга «домофон» относится к жилищным услугам, поэтому порядок определения платы за нее (утверждение на общем собрании) установлен жилищным законодательством.
Восьмой арбитражный апелляционный суд, заново изучив материалы дела, признал предписание инспекции законным, а решение суда первой инстанции – необоснованным.
В своем постановлении он указал, что домофонное оборудование отвечает признакам общедомового имущества, поэтому его обслуживание входит в перечень и стоимость работ по содержанию жилья. Специфика услуги «домофон» не предполагает индивидуального предоставления такой услуги отдельным жителям.
Размер платы за содержание жилья устанавливается только на общем собрании, определение размера такой платы другим способом (путем заключения агентского договора с третьим лицом) противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.
Отдельно суд отметил, что не имеет правового значения факт включения домофона в состав общедомового имущества, так как причина отнесения того или иного элемента к такому имуществу связана с функциональным назначением (обслуживание более одного помещения).
Произвольное включение компанией в квитанцию на оплату ЖКУ каких-либо услуг без решения общего собрания, лишь на основании договоров на обслуживание домофонов между жителями и третьим лицом, противоречит закону.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, а также Верховный Суд РФ в определении от 24 сентября 2019 г. N 304-ЭС19 – 11916 с такими выводами согласились, отказав компании в удовлетворении кассационных жалоб.