Проверка в доме с двумя способами управления.
В некоторых домах с паркингом существуют сразу 2 способа управления домом по его частям: например, жилой частью дома управляет ТСЖ, а паркингом – гаражный кооператив. Не будем углубляться в неправомерность такого разделения властей (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), а расскажем, к каким проблемам и спорам это может привести в жизни, пользуясь свежим примером из практики Верховного Суда РФ (дело № А50 – 22847/2018).
Жительница дома с подземной парковкой пожаловалась в МЧС на нарушения пожарной безопасности. При внеплановой проверке эти нарушения подтвердились: в паркинге не было автоматической пожарной сигнализации и системы пожаротушения. Предписание выдали товариществу собственников жилья, хотя сам паркинг обслуживался гаражным кооперативом, который организовали собственники парковочных мест.
ТСЖ посчитал претензии надзорного органа несправедливыми и обратился в суд.
Суд первой инстанции поддержал ТСЖ.
Арбитражный суд Пермского края удовлетворил заявление товарищества.
ТСЖ ссылалось на то, что паркинг не относится к общедомовому имуществу, представители МЧС утверждали обратное.
Суд решил, что автостоянка относится к «иным помещениям, имеющим самостоятельный характер по своему функциональному назначению», следовательно, она может относиться к самостоятельному объекту права общей собственности лишь тех сособственников, на средства которых она построена, а не к общедомовому имуществу. На основании этого суд пришел к заключению, что подземная парковка – это обособленное нежилое помещение, принадлежащее собственникам парковочных мест на праве общедолевой собственности, она не относится к общедомовому имуществу, которое обязано содержать ТСЖ.
Таким образом, по мнению суда, предписание выдано ненадлежащему лицу и является незаконным.
Апелляционный суд встал на сторону МЧС.
На принятое судебное решение пожаловались сразу и МЧС, и жительница, по заявлению которой проводилась проверка. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в этот раз согласился с надзорным органом.
Из техпаспорта на дом следовало, что подземная автостоянка расположена на земельном участке, отведенном для строительства МКД, и является частью этого дома. Паркинг имеет общую несущую стену с МКД, предусмотрены входы-выходы из автостоянки непосредственно в дом. В помещениях паркинга проходят коммунальные сети на вводе в дом, на крыше стоянки стоит детская площадка и пешеходные дорожки, являющиеся общедомовым имуществом.
По мнению суда, всё это подтверждает принадлежность паркинга к общедомовому имуществу, которое должно содержать ТСЖ. В паркинге действительно создан гаражный кооператив, но по сведениям из ЕГРЮЛ он находится на стадии ликвидации.
Предписание МЧС признано законным.
Окончательное решение по делу.
Теперь жаловаться на судебное решение пошло товарищество. И оно выиграло дело. Арбитражный суд Уральского округа признал предписание МЧС и решение апелляционного суда необоснованными, оставив в силе первоначальное решение по спору.
Он указал, что на момент вынесения предписания собственниками автостоянки являлись члены кооператива, следовательно, предписание выдано ненадлежащему лицу. Вынесение предписания ненадлежащему лицу является основанием для признания его недействительным. Апелляционный суд ошибочно принял во внимание запись в ЕГРЮЛ о предстоящем исключении кооператива из реестра, так как запись внесена через полгода после выдачи предписания.
Верховный Суд РФ в определении от 26 сентября 2019 года № 309-ЭС19 – 16204 поддержал суд округа о том, что на момент вынесения предписания собственниками паркинга были члены гаражного кооператива, которые и должны были отвечать за пожарную безопасность.
Интересно, какое развитие получило бы дело, если кооператив ликвидировался бы до предписания. Логично предположить, что предписание осталось бы в силе. Жалко, что суд кассационной инстанции не стал вдаваться в оценку паркинга с точки зрения отнесения его к общедомовому имуществу. Из решений судов следует не очень последовательная логика: при наличии в паркинге кооператива ответственность несут его члены и сам кооператив, так как имущество принадлежит им, а при ликвидации кооператива имущество превращается в общую собственность всех собственников помещений МКД, и за её содержание уже отвечает тот, кто управляет домом в целом.