ТСЖ хотело отремонтировать проезд, примыкающий с одной стороны к обслуживаемым домам, за счет Комитета по развитию городского хозяйства г. Мурманска (далее — Комитет, ответчик). Суды трех инстанций инициативу ТСЖ не поддержали.
ТСЖ «Проспект» г. Мурманска (далее — истец, ТСЖ) обслуживает три многоквартирных дома, расположенные на одном земельном участке.
К придомовой территории этих МКД примыкает участок автомобильной дороги (проезд), состояние которого далеко от идеального. По мнению ТСЖ повреждения дорожного покрытия:
• препятствуют собственникам помещений в обслуживаемых МКД свободному и беспрепятственному проезду к своему общему имуществу;
• затрудняют проезд автотранспорта с разрешенной скоростью;
• препятствуют использованию общего имущества под стоянку автотранспорта на условиях аренды;
• снижают коммерческую привлекательность земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.
ТСЖ посчитало, что спорный проезд относится к автомобильным дорогам общего пользования, поэтому ремонтировать его должен Комитет по развитию городского хозяйства.
В исковом заявлении ТСЖ просило обязать Комитет устранить повреждения асфальтобетонного покрытия на спорном участке автодороги протяженностью 7 м в соответствии с требованиями ГОСТ Р 50597 – 2017. Все работы должны быть выполнены в течение одного месяца со дня вступления в силу решения суда.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу в удовлетворении требований.
Арбитражный суд Северо-Западного округа (постановление от 17 мая 2021 г. по делу № А42 – 4322/2020) согласился с ранее вынесенными решениями и оставил кассационную жалобу ТСЖ без удовлетворения:
• На праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, а также элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
• Если земельный участок под МКД был сформирован после введения в действие ЖК РФ и поставлен на кадастровый учет, право общей долевой собственности на него возникает у собственников помещений в МКД в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (п. 66 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Земельный участок, на котором расположены обслуживаемые ТСЖ «Проспект» дома, поставлен на кадастровый учет после введения в действие ЖК РФ. Это значит, что он является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.
Организация проезда, примыкающего к земельному участку под МКД, по сути является улучшением участка. Ответственность за содержание проезда, как общедомового имущества, несет не Комитет, а само ТСЖ.
Также кассационный суд отметил, что «исковые требования предъявлены ТСЖ в защиту публичных интересов, поскольку затруднения в использовании проезда, связанные с его состоянием, имеют место не только в отношении истца, но касаются неограниченного круга лиц, использующих его».