Собственники нежилых помещений должны оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги в тех же размерах и в том же порядке, что и собственники жилых помещений. Арбитражный суд Московского округа подчеркнул, что отношения собственников нежилых помещений в МКД по поводу содержания имущества регулируются ЖК РФ (дело № А40 – 90249/2020).
«Центр правовой поддержки» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием взыскать с ООО «РемСтройСервис» 300 тысяч рублей неустойки за коммунальные и эксплуатационные услуги.
Суд требования удовлетворил, а Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
Ответчик подал кассационную жалобу, в которой указал, что суды сделали неправомерный вывод о том, что к спорным отношениям неприменим ЖК РФ, хотя нежилое помещение расположено в многоквартирном доме.
По мнению ответчика, суды неправомерно взыскали неустойку по ставке 0,5 %, которая превышает размер, установленный ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Также ответчик ссылался на противоречащее закону определение судами периода начисления неустойки.
Арбитражный суд Московского округа установил, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что поскольку спор идёт о нежилом помещении, стороны могли в заключенном договоре установить более высокую ставку неустойки, чем установлено законом. Аналогично стороны могли установить сроки оплаты, отличные от сроков, которые определены законом для жилых помещений. Иными словами, суд первой инстанции фактически посчитал, что к правоотношениям сторон не применяется жилищное законодательство: установление в договоре ставки неустойки в большем размере, чем установлено ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, правомерно, как и установление сроков оплаты за нежилые помещения, отличных от сроков, установленных жилищным законодательством.
При этом суды первой и апелляционной инстанции не учли, что спорное нежилое помещение находится в многоквартирном доме. В связи с этим в силу принципа единства регулирования к правоотношениям сторон подлежат применению положения Жилищного кодекса РФ, в том числе о сроках внесения платы за помещение и об ответственности за нарушение сроков ее внесения.
- Справедливое распределение необходимых расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственниками жилых и нежилых помещений как участниками общей собственности согласуется с предписаниями статьи 19 Конституции РФ, которая не предполагает, с учетом ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома (Постановление КС РФ от 29.01.2018 N 5‑П).
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ).
- При этом порядок пеней за несвоевременное внесение платежей урегулирован ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Суд выявил существенное нарушение норм материального права нижестоящими инстанциями, отменил судебные постановления. С учётом необходимости исследовать обстоятельства дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.