Регистрация ПС
Как происходит государственная регистрация права собственности «прежнего» собственника объекта недвижимости на основании решения суда о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности при наличии зарегистрированных арестов/запретов, ограничивающих право «актуального» собственника?
1 Ответ
Основания государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, в том числе ее пунктами 5, 8.
Учитывая положения пункта 52 Постановления № 10/22, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых для государственной регистрации прав документов вносить в ЕГРН какие-либо записи (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта и копия такого акта была направлена судом в орган регистрации прав).
Если законом не установлено иное и в резолютивной части судебного акта суд не возложил на орган регистрации прав обязанность внести соответствующие записи в ЕГРН, учитывая положения части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на основании решения суда, в том числе о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, осуществляется на общих основаниях.
При этом, исходя из установленного законом (см. часть 2 статьи 13 ГПК, часть 1 статьи 16 АПК, статью 6 Закона № 1‑ФКЗ , часть 1 статьи 6 Закона № 229-ФЗ) принципа обязательности исполнения всеми без исключения органами государственной власти, органами местного самоуправления, общественными объединениями, должностными лицами, другими физическими и юридическими лицами вступивших в законную силу судебных актов, законных требований судебных приставов-исполнителей, учитывая пункты 216, 218, 228 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, полагаем, что государственному регистратору прав при принятии решения о внесении соответствующих записей в ЕГРН следует исходить как из содержания резолютивной части судебного акта, представленного в качестве документа-основания для внесения соответствующих сведений в ЕГРН о правах (например, их прекращении, возникновении), так и из содержания документов (судебных актов, постановлений судебных приставов-исполнителей и т.д.), на основании которых зарегистрированы аресты/запреты.
Применительно к рассматриваемому вопросу, если у государственного регистратора прав имеются обоснованные сомнения в том, что государственная регистрация прав на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности нарушит цели наложения ареста/запрета, он обязан направить соответствующий запрос в суд/орган/должностному лицу, принявший решение об установлении обеспечительной меры.
При отсутствии таких сомнений либо (в случае их наличия) при поступлении в ответ на запрос государственного регистратора прав информации о том, что арест/запрет не препятствует государственной регистрации прав на основании вышеуказанного решения суда, возможно осуществление регистрационных действий при наличии зарегистрированных арестов/запретов, ограничивающих право «актуального» собственника, сделка с которым, явившаяся основанием для государственной регистрации его права собственности, признана недействительной и применены последствия ее недействительности в виде возврата недвижимого имущества стороне сделки – «предыдущему» собственнику.