По результатам открытого конкурса для управления одним из МКД г. Севастополя было выбрано ООО «УК «Афина». Однако СРОО ОЗПП «Защитим себя сами» (общественная организация) обратилась в суд с иском к Департаменту городского хозяйства, чтобы признать этот конкурс незаконным.
Ссылалась на вступившее в силу судебное решение, которое обязывает ГУПС «УК Нахимовского района» заключить договор управления с собственниками указанного дома. Именно эту УК жильцы сами выбрали на общем собрании. При таких обстоятельствах ни о каком конкурсе речь идти не может.
История договора управления с ГУПС «УК Нахимовского района»
В 2015 г. собственники МКД провели общее собрание, на котором решили заключить с ГУПС «УК Нахимовского района» договор управления и выбрали собственника Т. председателем совета дома. УК и председатель СМКД подписали договор, но позже выяснилось, что собственник Т. сделал это только от своего имени. Полномочий действовать от имени всех собственников у него не было.
В 2018 г. собственники провели еще одно собрание и на этот раз предусмотрели всё: выбрали нового председателя, выдали ему доверенность для заключения договора управления, разработали проект этого договора и направили его по электронной почте ГУПС «УК Нахимовского района».
УК на проект договора никак не отреагировала. Свои предложения, возражения и дополнения в ответ не направила. Закончилось это тем, что по иску инициативной группы собственников суды:
— признали договор от 2015 г. незаключенным, а действия УК — неправомерным уклонением от заключения договора управления в порядке, установленном п. 3 ч. 8 ст. 161.1 и ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ;
— обязали УК заключить договор управления на условиях, согласованных решением ОСС;
— взыскали в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда — 300 рублей.
И несмотря на довод УК об отсутствии у нее проекта договора, суды пришли к выводу, что договор был получен по электронной почте.
(Определение Севастопольского городского суда по делу № 33 – 2928/2022).
Почему провели конкурс и выводы судов о его законности
В июле 2022 г. ГУПС «УК Нахимовского района» обратилась в Госжилнадзор Севастополя с письмом об исключении МКД из перечня управляемых им домов и проведении открытого конкурса по отбору новой УК. Что и было сделано. Управлять домом стало ООО «УК «Афина».
Суды трех инстанций решили, что всё законно.
Ссылаясь на п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, они согласились с тем, что на основании вступившего в силу судебного решения договор управления МКД считается заключенным с ГУПС «УК Нахимовского района». Однако этого недостаточно, так как собственники должны не только принять решение о способе управления МКД, но и реализовать его. Аналогичная позиция содержится и в решении ВС РФ по делу № ГКПИ09 – 830 от 10.08.2009.
Под такой реализацией следует понимать не только заключение договора, но и фактическое управление домом ГУПС «УК Нахимовского района». Вот только УК уклонялась как от одного, так и от другого, что о реализации принятого собственниками решения никак не свидетельствует. А сам факт заключения договора еще не означает такой реализации.
Если толковать реализацию выбора способа управления МКД по-иному, это может привести к тому, что выбор способа управления домом или юридическое заключение договора управления при фактическом отсутствии такого управления будут препятствовать ОМСУ в выборе УК по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (проведение открытого конкурса).
Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение шести месяцев до дня проведения открытого конкурса собственники не выбрали способ управления МКД или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору УК. С учетом уклонения УК от фактического управления домом у Департамента не было оснований для непроведения конкурса.
(Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88а-26181/2023).