Эксперты сообщают о росте числа девелоперских проектов и продаж жилья в сегментах премиум и бизнес. Но для новоселов покупка дорогостоящей квартиры еще не все. В бюджет сразу приходится закладывать определенные ежемесячные расходы на жилищно-коммунальные услуги. Читатели часто интересуются, из чего складывается тариф на ЖКУ в том или ином сегменте. Многие отмечают, что иногда платежки отличаются даже в домах, которые находятся в соседних кварталах и относятся к одинаковой категории. Редакция ЖКХ Ньюс ранее разбиралась в разнице тарифов комфорт-класса и муниципального.
Теперь на вопросы про тарифы и деятельность УК в высокобюджетном сегменте ответила Елена Григорьевна Сумкина, заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК «Смарт Сервис». Под управлением компании более семидесяти домов и ее практика формирования тарифов является репрезентативной.
1. Как формируется тариф в домах бизнес-класса и премиального сегмента, и почему платежки могут быть разными в соседних корпусах?
Речь идет о сегментах нетипового жилого строительства, где каждый дом возводится по индивидуальному проекту. И тариф тоже рассчитывается под каждый дом отдельно. Так что формула простая: тариф – это проект.
Платежка формируется, исходя из базовых и дополнительных услуг. Перечень основных услуг, кстати, похож на муниципальный. Самая внушительная по расходам статья в базовом тарифе – инженерно-техническое обслуживание домов. Также в него входят уборка внутридомовой и придомовой территорий, косметический ремонт строений.
Дополнительные услуги определяет управляющая компания. В нашей практике к ним относятся охраняемый периметр территории и служба консьержей. Кроме того, во многих домах мы ежегодно моем фасады и внешнее остекление – с разной периодичностью в разных проектах.
В среднем дополнительные услуги составляют 25% от общей суммы в платежном документе.
2. Если стоимость дополнительных услуг составляет около четверти от общего счета, а перечень базовых услуг похож на муниципальный, то почему у вас тариф выше?
Как я уже сказала, он рассчитывается для каждого дома отдельно. Решающее значение имеют несколько факторов. Во-первых, тариф зависит от площади строения и придомовой территории. Чем больше мест общественного пользования в проекте, тем дороже. В муниципальных домах, например, вообще нет своих дворов – все они принадлежат городу. А в наших проектах большие придомовые территории.
Во-вторых, играет роль то, что мы называем «технической начинкой» дома. Современное нетиповое строительство – очень сложное с точки зрения инженерных систем. Особенно если мы говорим о высотных зданиях. В нашем обслуживании 95% жилого фонда – именно высотки. А все, что выше 25 этажа – специальные инженерные системы. Например, для подачи воды на большую высоту или для работы лифтов нужны специальные механизмы. К тому же системы пожаротушения, видеонаблюдения и т.д. бывают разного качества. Соответственно, более сложные и качественные технологии дороже в обслуживании.
Если вы зайдете в одну из наших диспетчерских, то увидите большое количество мониторов и пультов управления. Сигналы поступают со всех систем для того, чтобы специалисты понимали, все ли в доме хорошо с точки зрения давления, температурного режима и т. п. Иногда мы проводим для жителей экскурсии, разъясняем, какие у нас есть системы и как они обслуживаются. Ведь, как правило, 80% работы управляющих компаний для людей не заметны.
Третий фактор, влияющий на тариф – это периодичность уборки. Входные группы и все этажи у нас моются каждый день. Сюда входит и круглогодичное обслуживание дворов и общественных зон – уборка снега зимой, уход за зелеными насаждениями, содержание в порядке детских площадок и других объектов. Кстати, в домах классов бизнес и премиум для внутренней отделки используют дорогие натуральные материалы – мрамор, гранит, дерево и так далее. Уход за ними тоже стоит дороже, чем за дешевым пластиком.
3. Нередко частота уборки вызывает вопросы у жителей, недовольных тарифом. Они говорят, что в домах комфорт-класса она проводится реже, и этого достаточно. Что вы по этому поводу думаете?
Бизнес-класс и премиальный сегмент предполагает ежедневную уборку.
Правда, на рынке сегодня нет четкого разграничения жилья комфорт‑, бизнес- и премиум-классов. Это зависит еще и от того, как девелопер позиционирует проект. Но определенные ожидания у покупателей есть. Зачастую именно чистота в домах и во дворах является лакмусовой бумажкой высокобюджетного сегмента. В комфорт-классе уборка, действительно, происходит реже – на этажах примерно три раза в неделю.
Базовый перечень услуг в домах комфорт-класса и в наших домах одинаков. Но их качество и периодичность разные. Это похоже на различия между пятизвездочными и трехзвездочными отелями. Везде будут убираться. Вопрос в том, как часто. Везде накормят завтраком, но вопрос в том, что в него входит.
4. Как можно сэкономить на тарифе?
Повлиять на стоимость можно, если отказаться от дополнительных услуг и сократить периодичность уборки в перечне базовых. Остальные основные услуги, в первую очередь инженерно-техническое обслуживание, от которого зависит безопасность людей, мы по закону обязаны оказывать в полном объеме в соответствии с проектом.
5. Есть ли примеры, когда жители решали отказаться от некоторых услуг?
Примеры, когда жители на общем собрании принимают такое решение, безусловно есть. В одном комплексе люди отказались от консьержа и сократили периодичность уборки. Но надо понимать степень своей ответственности, в том числе перед соседями, для которых важно поддерживать определенный уровень жилья и не превратить бизнес-класс в комфорт.
Иногда от жителей звучат предложения заменить сотрудников службы безопасности какими-то автоматизированными системами, а дворников – роботами. Но в первом случае надо будет вносить изменения в проект девелопера, а это дорого и экономически неоправданно. К тому же, обслуживание самих автоматизированных систем пока еще дороже содержания персонала и вряд ли скоро станет дешевле. А роботы-уборщики хороши только на прямых и ровных поверхностях. В наших же домах много оригинальных дизайнерских решений – внутренних лестниц, порожков и т.д., мыть которые могут только люди.
6. В стоимости ваших услуг статья расходов на заработную плату персоналу является основной?
Да, это так. Сфера ЖКХ очень сильно завязана на кадры и львиная доля себестоимости наших услуг – человеческий ресурс. На втором месте – затраты на материалы.
С каждым годом стоимость персонала растет, поскольку в нашей сфере ощущается кадровый голод. Дает знать о себе демографическая яма конца 90‑х, а также ужесточение миграционного законодательства.
Мы делаем все необходимые отчисления в налоговые органы и социальный фонд. Фактически сотрудник с зарплатой в 70 тысяч рублей ежемесячно обходится управляющей компании не менее, чем в 100 тысяч.
7. Обычно УК критикуют за раздутый штат сотрудников и т.п. Вы как-то оптимизируете свою деятельность?
Мы являемся коммерческой и недотируемой организацией. Эффективность работы для нас крайне важна. При холдинговой структуре компании весь административный персонал находится в головном офисе, поэтому нагрузка по содержанию управленческого штата на объектах значительно меньше и эффективнее по сравнению с домами, обслуживаемыми небольшими УК. Осуществляя централизованное управление реализовываются эффективно наработанные практики эксплуатации домов, позволяющие экономить средства жителей. Непосредственно на объектах находится штат сотрудников, которые оказывают услуги на местах: инженерно-технический персонал, сотрудники клининга, охраны, консьержной службы и т.д. Таким образом, жители платят только за то, что касается непосредственного обслуживания их домов.
8. Понятно, что к УК вопросов всегда много. А что они ожидают от жителей?
Чтобы еще на этапе покупки они хорошо оценивали, во сколько обойдется содержание жилья. В открытом доступе сейчас имеется вся информация.
Важен вежливый диалог с управляющей компанией. Тем более, что за безопасность людей в домах и на придомовых территориях мы несем уголовную ответственность. И надо сказать, что на многих домах мы пришли к конструктивному взаимодействию и успешно разрешаем все возникающие вопросы по эксплуатации дома. Мы вместе с жителями доукомплектовывали лифты видеокамерами, меняли покрытие на площадке для выгула собак и так далее.
Хотелось бы, чтобы люди спокойней реагировали на индексацию тарифа. Это всегда связано с изменением общей экономической ситуации. Чтобы вовремя починить, например, лифт, надо заранее закупить запчасти, а цены растут. Но в договор управления обычно закладывается ежегодная индексация примерно на уровне изменения цен в ЖКХ, которые мониторит Росстат. Повысить тариф еще больше управляющая компания может исключительно на собрании собственников жилья. Впрочем, как и принять другие важные решения относительно стоимости услуг – например, утвердить целевую программу на решение конкретной проблемы.
9. Посоветуйте, как жителям лучше взаимодействовать с УК?
Самый эффективный вариант – выбор инициативной группы из пяти-семи человек. Надо подготовить абсолютно конкретный список проблем, и за несколько дней назначить встречу с компанией, желательно в рабочее время. Встреча проводится под протокол, под запись. Необходимо быть готовыми к долгосрочной работе, поскольку на решение вопроса может уйти не один месяц.