Привели примеры, когда судам пришлось разбираться, правомерно ли УО/ТСЖ требуют от собственников пристроенных к МКД помещений оплату коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества.
«За что я должен платить и на каком основании?» – конфликт ТСЖ и собственника пристройки к МКД
В г. Саратове собственник нежилого пристроенного к МКД помещения накопил ряд претензий к ТСЖ «Вольское»:
- Он не член ТСЖ, не заключал с ТСЖ договора об оказании коммунальных услуг, содержании и ремонте общего имущества. Платежки ТСЖ, которые он получает, не основаны ни на членстве, ни на договоре, поэтому незаконны и не оплачиваются им. Он не против оплачивать счета ТСЖ, но при условии заключения договора, в котором будут перечислены конкретные услуги, которые оказывает собственнику ТСЖ, обоснована их стоимость, а также разграничены зоны ответственности и балансовой принадлежности по сетям.
- Недопустимо, чтобы ТСЖ необоснованно перекрывало подачу коммунальных ресурсов в его пристройку. ТСЖ уже отключало горячую и холодную воду. По всей видимости, – из-за долгов, так как после оплаты задолженности водоснабжение возобновилось.
- ТСЖ установило металлическое ограждение (въездные ворота с калиткой) и ограничило свободный доступ граждан в его помещение. Из-за этого он несет убытки.
Собственник обратился в суд с требованиями признать незаконными действия ТСЖ по начислению платы за содержание жилья и ремонт, а также обязать ТСЖ:
- заключить договор и обосновать в нем требования платы за содержание и ремонт общего имущества, разграничить зоны ответственности и балансовой принадлежности на сетях;
- не допускать необоснованного ограничения коммунальных услуг;
- перенести забор, ограничивающий доступ к его помещению.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении всех требований (определение 1 КСОЮ по делу № 88 – 18011/2023). Они отметили следующее.
- Собственники жилых и нежилых помещений в МКД, вне зависимости от членства в ТСЖ, обязаны оплачивать расходы на содержание принадлежащих им помещений и общедомового имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Эта обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ. Размер платы за содержание жилья установлен решением общего собрания членов ТСЖ не произвольно, а на основе утвержденной сметы доходов и расходов (ст. 137 ЖК РФ). Форма платежного документа ТСЖ «Вольское» для внесения платы за содержание жилья и капремонт соответствует п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354. Статья «содержание жилья» в нем не расшифрована, так как этого не требует закон. Узнать структуру затрат на содержание жилья – не проблема (сайт, запрос в ТСЖ).
- ТСЖ отрицает, что ограничивало подачу коммунальных ресурсов в помещение собственника, а допрошенный в суде слесарь-сантехник пояснил, что в помещении вода появилась после того, как он прочистил от грязи шланги и фильтры на кухне под мойкой.
- Металлическое ограждение установлено на придомовой территории МКД на основании решения ОСС. У собственника нет ключей от ворот и калитки, поскольку он не обращался в ТСЖ для их получения. МЧС и ГЖИ проводили проверки, и у них не возникло претензий к забору по части пожарной безопасности и соблюдению жилищного законодательства. Судебной экспертизой (проведена по ходатайству истца) установлено: металлическое ограждение расположено в границах земельного участка, сформированного под МКД, размещено с соблюдением строительных, градостроительных, технических, санитарных, пожарных норм и правил.
УО пыталась взыскать более миллиона рублей с собственника пристроенных к МКД помещений
В Тульской области УО посчитала: пристроенные нежилые помещения ИП входят в состав МКД, но предприниматель почему-то не платит за содержание общедомового имущества и вместе с пенями задолжал уже 1 126 627 рублей. Эту сумму УО попыталась взыскать через суд, но безуспешно. Причина: ей не удалось доказать, что нежилые помещения и МКД являются единым объектом недвижимости.
По результатам судебной экспертизы выяснилось:
— Нежилые помещения ответчика не имеют с МКД общих несущих и ограждающих конструкций. Они примыкают к дому через деформационный шов, но какие-либо признаки единства нежилых помещений с МКД отсутствуют.
— Вопреки доводам УО, принадлежащие предпринимателю помещения «имеют самостоятельные абонентские подключения к централизованным системам горячего, холодного водоснабжения и отопления, электроснабжения, транзитно проходящим через подвал многоквартирного жилого дома <…> и находящимся до ввода в нежилое помещение в балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности собственников (поставщиков) энергоресурсов».
— У обеих сторон спора заключены прямые договоры на поставку ресурсов. Учет этих ресурсов ведется раздельно. Нежилые помещения ИП не подключены к системам отопления и водоснабжения МКД. Даже если перекрыть в доме соответствующие стояки, то нежилые помещения всё равно будут обеспечены водой и отоплением.
— Помещения ИП не входят в состав общедомового имущества и не имеют мест общего пользования в МКД.
Как итог: спорные помещения «являются отдельным самостоятельным объектом, обособленным и изолированным (отграничены от объема здания МКД строительными конструкциями, имеют отдельные от здания МКД входы и не используются для доступа в иные помещения) от здания МКД».
При таких обстоятельствах суды двух инстанций не нашли оснований для удовлетворения требований УО (дело № А68 – 548/2023).
Опубликовано 13.10.2023. Обновлено 26.02.2025.
