В нашей стране проводится политика энергосбережения и повышения энергоэффективности. Поэтому в новостройках перед отопительными приборами устанавливаются автоматические терморегуляторы (п. 6.4.9 СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41 – 01-2003», п. 9.3.1 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115).
Относятся ли батарея и терморегулятор к общему имуществу МКД или к имуществу собственника помещения? Кто должен их обслуживать, ремонтировать и, при необходимости, менять – УО (ТСЖ) или собственник?
Является ли терморегулятор отключающим (запорным) устройством
Батарея не относится к общедомовому имуществу при выполнении трех условий: обслуживает одну квартиру, имеет два отключающих (запорных) устройства и перемычку-байпас (при однотрубной системе теплоснабжения) (пп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, пп. «д» п. 2, п. 6 Правил содержания общего имущества № 491, Решение ВС РФ по делу № ГКПИ09 – 725, Письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04).
Рассмотрим ситуацию, когда на одной из подводок к батарее (верхней или нижней) установлен терморегулятор, а не запорный кран (вентиль). Тогда для того, чтобы ответить на вопрос, является ли в этом случае батарея общедомовым имуществом, нужно предварительно ответить на другой вопрос – относится ли установленный терморегулятор к отключающим устройствам? Если относится, то батарея – не общедомовое имущество, и наоборот.
Автоматические терморегуляторы – это в первую очередь устройства для регулирования теплоотдачи (п. 9.3.1 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115).
В п. 3.1.1 ГОСТ 30815 – 2019 «Терморегуляторы автоматические отопительных приборов систем водяного отопления зданий. Общие технические условия» сказано, что терморегулятор (терморегулирующий клапан) – вид трубопроводной арматуры, конструктивно выполненной в виде регулирующего клапана, предназначенный для поддержания заданного уровня температуры воздуха путем автоматического регулирования количества протекающего через клапан теплоносителя.
В утратившем силу ГОСТ 30815 — 2002 уточнялось, что терморегулятор состоит из:
- регулятора температуры (термоголовки, термостата) – включает датчик и рукоятку установки температуры и обеспечивает необходимое перекрытие проходного сечения клапана в автоматическом режиме;
- регулирующего клапана, который без термоголовки не обеспечивает автоматического регулирования температуры, но может иметь рукоятку или защитный колпачок для изменения вручную количества протекающего через него теплоносителя.
Отключающее устройство должно позволять полностью перекрыть подачу теплоносителя в батарею для ремонта или демонтажа. Способен ли на это клапан терморегулятора? Для ответа на этот вопрос необходимо изучить характеристики клапана, заявленные в технической документации производителя.
Так, в техническом паспорте одной из распространенных моделей регулирующих клапанов, устанавливаемых в МКД, указано:
| Клапан регулирующий (балансировочный) позволяет ограничить расход теплоносителя через стояк системы отопления, а также отключить стояк поворотом запорной рукоятки до упора по часовой стрелке. Регулировочный колпачок не должен использоваться для полного перекрытия потока жидкости через батарею отопления. При необходимости полного перекрытия нужно использовать специальную заглушку, ее кодовый номер в каталоге ХХХ. Запорная рукоятка ХХХ предназначена для 100% перекрытия клапанов YYY, ZZZ для отключения отопительного прибора при сервисных работах. |
Таким образом, клапан терморегулятора может быть полностью перекрыт, но для этого требуется специальная сервисная рукоятка, которая не входит в комплект поставки клапана, и, соответственно, не передается застройщиком собственникам помещений (сами же термоголовки клапанов зачастую вручаются застройщиками покупателям жилья вместе с ключами от квартиры). На практике случается, что жители перекрывают регулирующий клапан именно защитным колпачком, а не запорной рукояткой, в результате чего происходят затопления и наносится ущерб имуществу (см., например, Решение Дзержинского районного суда города Перми Пермского края по делу № 2 – 3653/2013).
Двоякая ситуация: теоретически клапан терморегулятора может полностью перекрыть подачу теплоносителя, но при этом пластиковый регулировочный колпачок клапана, которым он укомплектован, для этого не предназначен, а запорной рукоятки у собственников нет (если только она не приобреталась ими отдельно).
Как управдому разобраться, кто отвечает за терморегуляторы
Можно порекомендовать следующие шаги:
Первое. Изучить техническую документацию на клапаны терморегуляторов, установленные в квартирах (если застройщиком такая документация не передавалась, можно попробовать найти ее на сайте производителя или обратиться с соответствующим запросом к производителю).
Второе. Если клапан может перекрывать подачу теплоносителя только с помощью специальной рукоятки, которая не поставляется с клапаном, то целесообразно довести эту информацию до собственников квартир (включая данный вопрос в повестку общих собраний собственников, вывешивая информацию на стендах и т. д.).
Третье. В договоре управления и (или) приложениях к нему прописывать, что батареи не относятся к общему имуществу МКД, а установленные терморегуляторы с учетом их характеристик являются отключающими устройствами. При этом дополнительно указывать, что защитный колпачок регулирующего клапана не обеспечивает герметичного перекрывания воды (не предназначен для этого), и для полного перекрытия терморегулятора следует пользоваться специальным приспособлением (запорной рукояткой), указанным в технической документации к клапану.
Если терморегулятор выполняет функции первого отключающего устройства
Терморегулятор с функцией первого отключающего устройства входит в состав общего имущества МКД. Этот вывод следует из п. «д» п. 2, п. 5, 6 Правил содержания общего имущества № 491, Решения ВС РФ № ГКПИ11 – 1787, по делу № ГКПИ09 – 725, Письма Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04, а также правоприменительной практики (Решения Ленинского районного суда г. Оренбург Оренбургской области по делу № 2 – 48/2019, Элистинского городского суда Республики Калмыкия по делу № 2 – 3011/2019, Октябрьского районного суда г. Санкт-Петербург по делу № 2 – 2852/2019).
Что говорят суды об отнесении терморегуляторов к первым отключающим устройствам
В судебной практике встречаются диаметрально противоположные позиции по вопросу отнесения терморегуляторов к отключающим устройствам.
Приведем выводы нескольких судебных актов. Возможно, они помогут при необходимости сформировать и отстоять позицию УО (ТСЖ) в суде.
Позиция 1. Терморегулятор является отключающим устройством
| Реквизиты судебного акта | Основные выводы |
| Решение Выборгского районного суда города Санкт-Петербург по делу № 2 – 167/2017 | Суд, опираясь на выводы экспертизы, сделал вывод, что терморегулятор является отключающим устройством. Эксперт указал, что у обследуемого терморегулятора есть нулевая отметка, что говорит о возможности полного отключения подачи тепла к радиатору, следовательно, данный терморегулятор относится к комбинированной, запорно-регулирующей арматуре (отключающим устройствам). |
| Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми по делу № 2 – 4550/2018 | Суд признал балансировочный клапан запорным (отключающим) устройством, основываясь на паспортных характеристиках изделия с интернет-сайта производителя. Исследуемый клапан объединял в себе функции балансировочного клапана ручной регулировки и запорного шарового крана. |
| Решение Шахтинского городского суда Ростовской области по делу № 2 – 2392/2017 | Суд отметил, что терморегулятор является первым отключающим устройством отопления, поэтому выход из строя соединительного ниппеля после него – в зоне ответственности собственника помещения. |
| Решение Дзержинского районного суда города Перми Пермского по делу № 2 – 3653/2013 | Суд установил, что в соответствии с проектной документацией жилые помещения МКД оборудованы в качестве запорной арматуры терморегулирующими клапанами, которые не могут быть герметично закрыты без квалифицированной помощи специалистов или без использования специального инструмента. Собственник помещения самостоятельно перекрыл клапан и демонтировал батареи, в результате чего произошло затопление, ответственность за которое лежит на самом собственнике. |
| Решение Фрунзенского районного суда г. Владимира Владимирской области по делу № 2 – 1667/2018 | Суд согласился с позицией УК о том, что терморегулятор может быть приравнен к запорному устройству, вследствие чего признал батарею общим имуществом МКД. Судьи также отметили, что факт отсутствия у собственника возможности самостоятельного (без помощи специалистов или применения специальной рукоятки) полного перекрывания потока воды в батарею сам по себе не изменяет режима собственности на внутриквартирный радиатор. |
Позиция 2. Терморегулятор не является отключающим устройством
| Реквизиты судебного акта | Основные выводы |
| Решение Ленинского районного суда города Оренбург Оренбургской области по делу № 2 – 671/2019 | В назначенной по делу судебной экспертизе сделан вывод о том, что термоголовка предназначена для регулирования подачи теплоносителя. Наличие на термоголовке позиции шкалы, позволяющей перекрыть подачу теплоносителя, не позволяет отнести головку термостатическую к запорным устройствам. |
| Апелляционное Определение Кемеровского областного суда по делу № 33 – 4698/2015 | Отмечено, что терморегулирующий клапан (неисправность которого стала причиной затопления квартиры) не является отключающим устройством, поскольку предназначен для индивидуального автоматического регулирования теплоотдачи отопительного прибора с целью поддержания комфортных температурных условий в отапливаемом помещении и экономии энергии, о чем указано в паспорте изделия «Клапаны терморегулирующие». Соответственно, батарея в квартире и терморегулирующий клапан – общее имущество, ответственность за обслуживание которых несет УК. |
| Решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан по делу № 2 – 2005/2019 | Суд пришел к выводу, что терморегулятор не является запорно-отключающим устройством, основываясь на показаниях свидетелей о том, что кран не позволял перекрыть поток теплоносителя. В итоге ответственность за срыв радиатора с настенных креплений и затопление помещения была возложена на УК. |
| Решение Рудничного районного суда г. Кемерово по делу № 2 – 566/2017 | На основе заключения эксперта суд сделал вывод, что клапан терморегулятора, установленный на верхней подводящей трубе, запорным устройством не является и в качестве такового в соответствии с паспортом изготовителя использоваться не может. |
* * *
Итак, терморегулятор состоит из регулирующего клапана и термоголовки (термостата). Характеристики некоторых моделей регулирующих клапанов позволяют рассматривать их как отключающие (запорные) устройства, так как с помощью специальной рукоятки позволяют полностью перекрыть поток теплоносителя для ремонта или демонтажа радиаторов. Радиаторы, оснащенные такими терморегуляторами, не относятся к общедомовому имуществу. Сам же терморегулятор с функцией первого отключающего (запорного) устройства, как правило, рассматривается в судебной практике как общее имущество МКД, ответственность за которое возлагается на УО (ТСЖ).
Терморегуляторы, как и другую регулирующую и запорную арматуру, необходимо регулярно осматривать и обслуживать: проверять на герметичность, работоспособность, удалять шлам и посторонние частицы в соответствии с техническим паспортом на прибор и инструкцией завода-изготовителя (п. 6, 10, пп. «б» п. 11, п. 13, 14, 18, 42 Правил содержания общего имущества № 491). А через какое-то время непрерывной эксплуатации терморегуляторы потребуют замены. Это огромные затраты, которые должны учитываться при расчете тарифа на содержание общего имущества МКД. Например, в доме на 265 квартир, обслуживаемом ТСЖ автора (ТСН «Зеленая, 22»), 893 терморегулятора, а цена каждого установленного в квартире терморегулятора – более 3000 рублей.