Является ли основанием для отказа в удовлетворении требований ресурсоснабжающей организации о взыскании с управляющей компании задолженности за поставленный ресурс признание недействительным решения (протокола) общего собрания собственников помещений МКД о выборе (избрании) управляющей компании и договора управления МКД с учетом того, что между управляющей компанией и собственниками помещений в МКД в спорном периоде (до признания решения (протокола) общего собрания) сложились фактические правоотношения, связанные с управлением МКД? Должен ли суд самостоятельно проверять действительность решения (протокола) общего собрания собственников помещений и недействительность договора на управление МКД?
Ответ. Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД о выборе (избрании) управляющей компании и договора управления МКД не является достаточным основанием к отказу в удовлетворении иска ресурсоснабжающей организации о взыскании с управляющей компании задолженности за поставленный ресурс. Период, за который надлежит производить такое взыскание, ограничен установленным императивно моментом прекращения договора энергоснабжения ввиду невозможности исполнения (часть 3 статьи 200 ЖК РФ).
Суд не должен самостоятельно проверять действительность решения (протокола) общего собрания собственников помещений и недействительность договора на управление МКД, поскольку указанное не повлияет на результат разрешения спора. В предмет доказывания по делу входит исключительно установление того, указан ли спорный многоквартирный жилой дом в лицензии управляющей компании. Суд не должен принимать доводы управляющей компании о возможности взыскания стоимости поставленного коммунального ресурса только в сумме денежных средств, полученных от собственников помещений, поскольку последние сохраняют права и обязанности по отношению к управляющей компании вплоть до момента, указанного в части 3 статьи 200 ЖК РФ.
Обоснование
Обязанность управляющей компании производить оплату коммунального ресурса, потребленного на нужды МКД (в объеме индивидуального потребления собственников помещений либо в объеме ресурса на содержание общего имущества дома), основана на наличии у такой компании статуса исполнителя коммунальной услуги и опосредована двумя договорными обязательствами: собственники поручают управление дома такой компании и во исполнение обязательства перед собственниками управляющая компания заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Иными словами, заключение договора энергоснабжения есть реализация управляющей компанией своих обязанностей из договора управления многоквартирным жилым домом.
Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений об избрании управляющей компании свидетельствует о пороке волеизъявления собственников на заключение договора управления МКД, означает, что договор не был заключен путем выражения воли надлежащим количеством собственников помещений (часть 1 статьи 162 ЖК РФ). Такой договор не может порождать правовых последствий, создавать обязанности для его сторон, в том числе обязанности по заключению договоров энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.
Фактическое осуществление действий по содержанию чужого имущества и управлению с ним, по общему правилу порождает кондикционные отношения собственника вещи (титульного владельца, несущего бремя ее содержания) и лица, понесшего за свой счет соответствующие расходы. Генеральным принципом кондикции охватываются и действия сторон в рамках недействительной сделки, и действия в чужом интересе без поручения, и действия сторон, повлекшие неэквивалентность исполнения в рамках завершенных действительных сделок, и так называемая «чистая кондикция» в виде ошибочно осуществленных платежей и тому подобных действий.
Вместе с тем, применение указанного принципа может быть исключено прямым указанием закона.
Именно такая, исключающая применение генерального принципа кондикции, регламентация дана для рассматриваемой ситуации Жилищным кодексом РФ.
Так, на действительность договора энергоснабжения приведенные выше обстоятельства (признание недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома о выборе управляющей компании) прямо не влияют. Ошибочно полагать такой договор ничтожным по правилам статьи 168 Гражданского кодекса, тем более, исходя из действующей редакции приведенной статьи, устанавливающей презумпцию оспоримости сделок. Представляется, что такие договоры энергоснабжения нельзя отнести ни к посягающим на публичные интересы, ни к нарушающим прямо установленный законодательный запрет.
Однако учитывая, что управление многоквартирным жилым домом относится к лицензируемым видам деятельности и возможность осуществления данного вида деятельности Жилищным кодексом РФ напрямую сопрягается с датой внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, в данном случае необходимо исходить из того, что договор энергоснабжения прекращается невозможностью исполнения с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ органом государственного жилищного надзора на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД недействительным.
Сам по себе факт признания недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома об избрании управляющей компании, к которой предъявлен иск из договора ресурсоснабжения, удовлетворению такого иска не препятствует, обязанностей управляющей компании из договора энергоснабжения не прекращает. По всем периодам, истекшим до совершения действий, указанных в части 3 статьи 200 ЖК РФ после внесения изменений в реестр лицензий, взыскание надлежит производить с управляющей компании.
За пределами такого периода договор энергоснабжения прекращен, соответственно взыскание стоимости коммунального ресурса с управляющей компании не может быть произведено.
Кроме того, в силу прямого указания закона с названного момента считается заключенным договор энергоснабжения между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией в силу положений части 9 статьи 157.2 ЖК РФ, отсылающих, в свою очередь, к части 6 той же статьи.
Так, согласно части 9 статьи 157.2 ЖК РФ в случае, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающей организацией в соответствии с договором, заключаемыми в порядке, предусмотренном частью 6 указанной статьи.
Согласно части 6 статьи 157.2 ЖК РФ такой договор считается заключенным между собственником помещения в МКД и ресурсоснабжающей организацией на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется.
По материалам Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Западного округа