В некоторых домах собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта не у регионального оператора, а на специальном счете. Такой счет чаще всего открывают на имя ТСЖ или управляющей организации, которые управляют домом. Несмотря на преимущества данного способа, он также не лишен недостатков. От порядочности товарищества или управляющей компании будет зависеть, правильность использования специального счета.
Жилищные инспекции нередко выявляют нарушения в работе лиц, осуществляющих управление домами, связанные с формированием и использованием фонда капремонта. Отсутствие перечисления денег на специальный счет и необоснованное их расходование – две распространенных серьезных проблемы. За последний месяц до Верховного Суда РФ дошло два дела, хорошо иллюстрирующих такие нарушения.
- ТСЖ из Тюмени собирало с собственников деньги на капитальный ремонт, но на специальный счет их не переводило. 280 тысяч рублей ушли на расчеты с ресурсоснабжающими организациями за потребителей-должников.
Жилищная инспекция выявила это нарушение и выдала предписание зачислить собранные с жителей денег согласно их назначению. ТСЖ обратилось в суд, так как считала предписание незаконным и неисполнимым.
Суд установил, что деньги действительно уходили на оплату коммунальных ресурсов, хотя в силу ч. 2 ст. 171 Жилищного кодекса РФ в случае формирования фонда капремонта на специальном счете, взносы уплачиваются именно на этот счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При этом взносы не могут идти на погашение задолженности потребителей по коммунальным платежам, а должны расходоваться исключительно на цели, связанные с капремонтом.
2. Собственники многоквартирного дома из Ивановской области также собирали деньги на специальный счет, владельцем которого была выбрана управляющая организация.
Управляющая организация провела общее собрание по вопросу капитального ремонта крыши, на основании протокола обеспечила проведение работ и их оплату со специального счета.
Однако жилищная инспекция, проводившая проверку, установила, что кворума на собрании не было, решение ничтожное, а, значит, списание денег со спецсчета было необоснованным. Управляющая организация получила предписание вернуть 1,5 млн рублей на специальный счет и, не согласившись с ним, оспорило предписание ГЖИ в суде.
Судебным решением городского суда установлено, что решение собственников по вопросу выполнения капитального ремонта кровли принято менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, что ведет к ничтожности решения. Такое решение собрания впоследствии не может быть подтверждено новым решением, поскольку нарушение порядка его принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения (принято при отсутствии необходимого кворума).
В связи с доказанной недействительностью принятого решения о капитальном ремонте, арбитражный суд поддержал инспекцию, признав ее предписание законным.