Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Почему суды могут отказать в демонтаже гаражей во дворе МКД

Жильцы МКД нередко борются с размещенными на придомовой территории гаражами, которые в большинстве случаев занимают земельный участок незаконно — без согласования с собственниками дома и разрешительной документации. Однако есть и исключения из такой практики. 

Опубликовано 16.03.2021. Обновлено 29.09.2023.

Участок под гаражом оказался в аренде

Жильцы одного из МКД Ростовской области решили благоустроить придомовую территорию — установить ворота, ограждения, калитки и другое оборудование. Однако этим намерениям помешал гараж. Принадлежащий семье, также проживающей в этом доме (далее — ответчики), он «встал» на пути откатных ворот. Собственники МКД посчитали, что гараж установлен незаконно: направляли его владельцам претензии о демонтаже и даже приняли на общем собрании решение об обязании лиц, разместивших самовольные постройки, демонтировать их и освободить земельный участок под МКД. Ничего не помогло, гараж остался на месте.

Тогда один из собственников МКД обратился в суд. В исковом заявлении просил обязать ответчиков демонтировать гараж, а также взыскать с них судебные расходы. Настаивал на том, что решение общего собрания ответчики не исполняют, на претензии не реагируют. А ведь гараж установлен на придомовой территории без разрешительной документации, право собственности на земельный участок под ним не зарегистрировано. Собственники МКД не принимали решение о предоставлении этого участка в аренду.

Суд первой инстанции с доводами истца согласился и заявленные требования удовлетворил. Исходил из того, что ответчики самовольно заняли часть земельного участка, право распоряжения которым принадлежит всем собственникам МКД в силу закона (участок входит в состав общедомового имущества).

Еще в 2001 г. администрация г. Таганрога сдала участок площадью 24 кв. м в аренду — как раз для эксплуатации металлического гаража. Договор аренды заключался на 5 лет и впоследствии продлевался. В 2006 г. арендатор продал гараж одному из ответчиков. При этом в 2004 г. участок под домом был сформирован и перешел в общую долевую собственность собственников МКД.
В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ заключенные договоры аренды являются недействующими. Согласно сведениям из Росреестра, записи регистрации договоров аренды земельного участка в настоящее время погашены.

Апелляционный суд вынесенное решение отменил и в иске отказал.
Договор аренды заключен до вступления в действие Жилищного кодекса РФ, гараж установлен в тот же период. Следовательно, действие ЖК РФ не распространяется на спорные правоотношения. Сведения о том, что договор аренды прекратил действие или расторгался, материалы дела не содержат.
Также суд указал: земельный участок под МКД формировался уже после заключения договора аренды и размещения гаража, на кадастровый учет он ставился с существующим обременением в виде аренды. 

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 23632/2023). При этом отметил: «спорный металлический гараж располагался на земельном участке, формирование и предоставление которого для эксплуатации такого гаража осуществлялось в силу договора аренды до дня образования права общей долевой собственности истца на земельный участок, используемый для эксплуатации многоквартирного дома». А значит, истец ошибочно полагает, что решение общего собрания собственников правомерно ограничивает право ответчиков на пользование земельным участком под гаражом.

Гараж установлен законно — на основании разрешения от 1979 г.

В Свердловской области собственники МКД провели общее собрание и решили: металлическим гаражам на придомовой территории не место, их нужно снести. Один из владельцев гаражей (далее — ответчик) принятое решение проигнорировал, и председатель совета МКД обратился в суд.
В исковом заявлении просил обязать ответчика убрать гараж с придомовой территории в течение месяца с момента вступления судебного решения в законную силу. Ответчик настаивал на том, что законно установил гараж еще в 1979 г. — на основании разрешения Комитета по архитектуре и градостроительству г. Каменска-Уральского, которое и представил суду.

Суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал ответчика демонтировать гараж. При этом отметил: требования законодательства нарушены самим фактом установки гаража в границах участка, занятого многоквартирным домом и входящим в состав общедомового имущества. Договора аренды на участок под гаражом нет, согласия собственников на его размещение — тоже. То есть, ответчик занял участок самовольно.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал.
Седьмой кассационный суд оставил решение нижестоящего суда без изменений (определение по делу № 88 – 1339/2021). Участок под МКД формировался тогда, когда спорный гараж уже занимал те квадратные метры, на которых и располагается по сей день. Ответчик получил земельный участок в бессрочное безвозмездное пользование согласно действовавшему на 1979 г. порядку. Выданное Комитетом разрешение не отменялось и действительным не признавалось, право не прекращено. 

Больше материалов про использование придомовой территории

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом