Орган жилищного надзора Свердловской области (Департамент) при проверке выяснил, что управляющая организация управляет многофункциональным центром без внесения сведений об этом в реестр лицензий.
Компания получила предписание прекратить управление этим зданием.
Считая, что многофункциональный центр — это не многоквартирный дом, и вносить какие-либо сведения в реестр лицензий нет необходимости, управляющая организация обратилась в арбитражный суд.
Она выиграла первые две инстанции (дело №А60 – 46903/2019).
✖ Арбитражный суд Свердловской области посчитал позицию органа жилищного надзора необоснованной, исходя из следующей логики:
▪ внесение изменений в реестр лицензий производится в отношении многоквартирных домов.
▪ в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию спорное здание является «многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа».
▪ исходя из технического паспорта, многофункциональное здание является нежилым административным зданием, а не многоквартирным домом.
▪ таким образом, организация не обязана направлять заявление о внесении изменений в реестр лицензий.
Суд учёл доводы управляющей организации о том, что при отнесении многофункционального здания к многоквартирному дому нужно оценить его на соответствие требованиям, предъявляемым к проектированию и строительству многоквартирных домов:
▪ согласно п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приёмов.
▪ в соответствии с приложением Б к «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31 – 01-2003» к зданиям жилым многоквартирным относятся: здание жилое секционного типа, здание жилое галерейного типа, здание жилое коридорного типа, блокированный жилой дом. Многофункциональные здания здесь не указаны.
▪ Свод правил о многоквартирных домах содержит ограничения на размещение предприятий питания и досуга, организации мест загрузки помещений общественного назначения, а Свод правил о многофункциональных центрах таких ограничений не содержит. По этой же причине в спорном здании эти ограничения не соблюдаются.
Другие доводы управляющей организации и суда:
▪ из ответа Минстроя РФ 08.10.2019 г. № 35700-ОГ/04 на обращение следует, что многофункциональные здания не могут быть отнесены к многоквартирным домам, выбор способа управления в таких домах не требуется, лицензионные требования к осуществлению деятельности управляющей организацией не предъявляются.
▪ из ответа городской администрации следовало, что конкурсы по отбору управляющих организаций для многофункциональных центров не проводятся.
Предписание органа жилищного надзора признали незаконным.
✖ Семнадцатый апелляционный суд с этим согласился.
Орган жилищного надзора пошёл с жалобой выше — в Арбитражный суд Уральского округа.
Доводы жалобы сводились к следующему (подробнее — в судебном решении):
▪ спорное здание отвечает признакам многоквартирного дома, так как в разрешении на ввод в эксплуатацию указано, что в здании располагаются 146 квартир, а из технического паспорта видно, что в здании имеются места общего пользования.
▪ хоть порядок функционирования и эксплуатации многофункциональных зданий законом не урегулирован, это не влияет на права и обязанности собственников квартир, которые идентичны правам и обязанностям собственников помещений в многоквартирных домах.
▪ необходимо применять аналогию закона, то есть считать отношения между собственниками квартир в многофункциональных зданиях и управляющей организацией жилищными отношениями.
▪ в спорной ситуации эти правоотношения «возникают в силу заключения договора, но не простого гражданско-правового договора, а его разновидности с признаками публичного договора — договора управления». У управляющей организации по отношению к собственникам квартир появляются обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг, по оказанию иных услуг по управлению общим имуществом.
▪ поскольку здание отвечает признакам многоквартирного дома, оно подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
▪ защита прав собственников квартир в многофункциональных зданиях и их реализация должна осуществляться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
▪ основная цель департамента при выдаче такого предписания — побудить юридическое лицо к обращению с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий путем включения здания в перечень управляемых многоквартирных домов для обеспечения реализации прав и обязанностей собственников квартир в здании в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
▪ ранее принятые судебные акты позволят управляющей организации управлять жилым фондом (квартирами) в отсутствие сведений о таком доме в реестре лицензий, и как следствие, в отсутствие лицензионного контроля со стороны органа надзора.
▪ невозможность осуществления лицензионного контроля лишает собственников квартир защищать свои права путем направления обращения в орган государственного жилищного надзора, который не сможет проводить контрольно-надзорные мероприятия в отношении управляющей организации.
✔ Суд округа на этот раз поддержал Департамент.
Он указал, что в силу требований закона лицензиат обязан управлять многоквартирным домом только с размещением сведений в ГИС ЖКХ и после внесения органом жилищного надзора изменений в реестр лицензий.
Далее он напомнил терминологию:
▪ многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании помещения непригодным для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
▪ квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
▪ многоквартирный дом — оконченный строительством и введённый в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объёмную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий) (п. 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами).
Применение п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», где многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приёмов по существу не изменяют правовой природы понятий МКД и квартиры, данных законодателем.
Так как в спорном здании размещены квартиры и имеются места общего пользования, то оно отвечает признакам многоквартирного дома и подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
Нет доказательств того, что квартиры в здании «используются в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является многоквартирным домом».
Вывод суда: многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилого фонда, так и нежилого фонда, в целях его включения в реестр лицензий, выдаваемых управляющим организациям, осуществляющими управление таким зданием, является МКД.
Решения нижестоящих судов отменены, а предписание Департамента признано законным.
Верховный Суд РФ определением от 10 августа 2020 г. № 304-ЭС20 – 10693 оставил последнее решение в силе.
Это даёт жителям квартир в таких зданиях надежду на защиту со стороны органов жилищного надзора.