Могут ли собственники заставить управляющую организацию или ТСЖ провести общее собрание? Теоретически могут, так как закон такую возможность предусматривает. Вот только реализация этого права на практике оставляет желать лучшего.
Что в законе
Процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации, товарищества или кооператива прописана в ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ:
- собственники, обладающие не меньше чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, письменно обращаются в управляющую организацию или правление ТСЖ, кооператива,
- в обращении указывается предполагаемая повестка дня собрания,
- управляющая организация или правление обязаны организовать это собрание: в течение 45 дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомить в установленном порядке всех о его проведении, оформить необходимые документы по итогам собрания, проинформировать собственников о результатах голосования.
Что на практике
Надо понимать: чем меньше у УК желания проводить собрание, тем грустнее будет результат.
Ведь эти лица не всегда заинтересованы в принятии тех решений, которые возжелались собственникам. Им безразличны кворум, правильность заполнения бюллетеней, корректность заполнения итогового протокола.
Если у совета дома налажен конструктивный диалог с УК, то эти проблемы для них не актуальны. Написанное касается случаев, когда жители пытаются заставить организацию любой ценой провести собрание, забывая, что нужен результат, а не процесс. Обязать обычно удаётся – через контролирующие органы или напрямую через суд.
Примеры в пользу собственников
Житель из Нижегородской области пожаловался в жилищную инспекцию на отказ УК провести общее собрание. УК получила предписание, которое при попытке его оспорить было признано законным:
«Материалами дела подтверждается, что собственники спорного многоквартирного дома, обладающие 13,62% голосов, обратились к заявителю с заявлением об организации мероприятий по проведению общего собрания по вопросам, отнесённых к его компетенции, вытекающих из норм действующего жилищного законодательства. Между тем доказательств принятия Обществом мер по организации проведения общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, не представлено» (дело № А43 – 25596/2016).
Собственники из Республики Коми с аналогичной жалобой пошли сразу в прокуратуру. Надзорный орган выдал управляющей компании представление об устранении нарушений закона, и оно также было признано судом обоснованным.
В начале мая собственники обратились с просьбой провести общее собрание по вопросу освоения накопленных денежных средств на нужды дома и избрания совета многоквартирного дома. Компания не отказывалась провести собрание, но ответила, что проведёт в июне-августе.
Предусмотренные законом 45 дней прошли, наступил июль, собрания нет. Жители повторно обратились в УК, где попросили провести собрание в сентябре (в том числе по вопросу расходования денег на косметический ремонт подъездов), так как многих жителей в августе дома просто нет. Однако УК провела собрание в августе (в нарушение срока по первому обращению и проигнорировав второе пожелание жителей), при этом забыв включить в повестку вопрос о расходовании накопленных денег на ремонт.
Жители в третий раз обратились в управляющую компанию, но та им отказала, сославшись на то, что собственники не принимали решения о порядке финансирования таких собраний, поэтому проводить она ничего не будет.
Прокуратура оценила такое поведение компании на протяжении нескольких месяцев как сплошное нарушение закона.
Получив представление прокурора, УК в конце года вообще уведомила жителей о прекращении договора управления и отсутствии у неё обязанностей что-либо делать в рамках управления МКД, а также оспорила представление в суде. Оно устояло:
«Ссылка заявителя жалобы на неподтвержденность того, что обращение поступило от собственников, обладающих не менее 10% голосов, является несостоятельной. Данное обстоятельство усматривается из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (обращение от 08.05.2018 г., технический паспорт на МКД № 4), при сопоставлении которых представляется возможным установить, что упомянутое обращение поступило от собственников с необходимым процентом голосов» (дело № А29 – 1623/2019).
Другой пример: суды оставили в силе предписание ГЖИ Магаданской области.
Охотское территориальное управление Росрыболовства, владеющее помещением на праве оперативного управления, попросило управляющую организацию провести собрание по расторжению с нею договора управления и выбору другой компании (красота!).
Текущая организация отказала, сославшись на то, что Управление не является собственником, а также не решен вопрос с финансированием проведения такого собрания, но ГЖИ и суды думали иначе:
- право оперативного управления является вещным правом наряду с правом собственности, управление Росрыболовства самостоятельно осуществляет полномочия, связанные с содержанием административного помещения, в том числе участие в общем собрании собственников;
- у управления есть больше 10% голосов от общего числа голосов всех собственников;
- доводы о необоснованности предписания из-за нерешённости вопроса о финансировании собрания отклонён: управляющая организация не лишена права включить в повестку дня предстоящего собрания собственников вопрос, касающийся порядка финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания, в том числе о возложении этих расходов, понесённых управляющей организацией на инициатора (инициаторов) собрания, проведённого в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.
Суд отклонил ссылки заявителя на письмо Минстроя РФ № 27535-ОЛ/04, поскольку оно не носит нормативного характера, а изложенные в нём разъяснения не влияют на спор (дело № № А37 – 2355/2019).
Другие безуспешные попытки оспорить предписания органов жилищного надзора: дело № А11 – 14309/2021 (ТСЖ против ИГЖН Владимирской области), дело № А26 – 7479/2021 (УО против Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору).
В Рязанской области собственники обратились в суд к ТСЖ с иском о понуждении провести общее собрание (собственников и членов товарищества) и выиграли дело.
Выводы суда расписано на редкость подробно:
- из системного толкования норм жилищного законодательства безусловно следует, что праву на обращение собственников, обладающих 10% и более от общего количества голосов, в ТСЖ с просьбой о проведении общего собрания по предложенной им повестке, корреспондирует обязанность товарищества по осуществлению мероприятий, необходимых для проведения такого собрания в тех рамках и по тем вопросам, которые предложены собственниками.
- при этом правление ТСЖ, являясь в силу ст. ст. 145, 147 ЖК лишь исполнительным органом товарищества, полномочия которого ограничены рамками ст. 148 ЖК РФ, не вправе на указанной стадии давать оценку целесообразности включения тех или вопросов, предложенных собственниками, обладающих необходимым количеством голосов, в повестку общего собрания.
- конкретная форма обращения собственников (личное обращение собственников, либо путём их коллективного опроса инициативной группой) положениями ч. 6 ст. 45 ЖК РФ не предусмотрена.
Суд даже отказался принимать во внимание отказ части собственников от их инициативы, заявленный уже в ходе судебного разбирательства:
«Юридически значимым является факт наличия (отсутствия) волеизъявления указанных лиц на проведение общего собрания на момент их обращения в ТСЖ, и, как следствие, наличие (отсутствие) у товарищества обязанности к проведению такого собрания. С учётом изложенного, сам по себе факт изменения указанными выше лицами на момент рассмотрения гражданского дела мнения о необходимости проведения общего собрания правового значения не имеет» (определение Рязанского областного суда № 33 – 2682/2017).
Примеры, когда собственники проиграли
В Архангельской области собственникам не удалось обязать УК провести собрание.
Суды отметили, что собственники не указали, каким образом и за чей счет будет финансироваться проведение собрания, каких-либо гарантий относительно предоставления соответствующего финансирования не предоставили. Также «составители письма ограничились общими формулировками вопросов повестки собрания, однозначно не сформулировав, какие именно предложения они намерены вынести на обсуждение общего собрания собственников» (определение Третьего КСОЮ № 88 – 16298/2022).
В Санкт-Петербурге собственники не смогли обязать ЖСК провести общее собрание.
Суды исходили из того, что большая часть предложенных собственниками вопросов к компетенции ОСС не относится, так как подлежит разрешению на общем собрании членов ЖСК. Один из вопросов – об утверждении тарифов на управление многоквартирным домом – был включен в повестку дня общего собрания собственников и на нем разрешен. Решение о порядке финансирования проведения общего собрания собственников инициаторами обращения не принято (определение Третьего КСОЮ № 88 – 64/2021).
Какое наказание грозит УО за непроведение собрания по заявлению собственников с 10% голосов
Так как обычно претензии контролирующих и надзорных органов начинаются с предписаний и представлений, то теоретически возможно привлечение к ответственности за неисполнение этих предписаний, а также требований прокурора. Разумеется, это касается лишь случаев, когда УО проигнорирует не только собственников, но и представителей власти.
Судебной практики по привлечению УО к ответственности крайне мало. Удалось найти по примеру привлечения к ответственности за нарушение правил управления МКД, а также за нарушение лицензионных требований.
Управляющую организацию из Чувашии привлекли к административной ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ на 75000 р. за нарушение пп. «г» п. 4 Правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами №416.
Отказывая в проведении общего собрания, компания сослалась на отсутствие в обращении сведений о собственниках помещений, размере принадлежащей им площади с указанием доли в праве на такую площадь. Оставляя назначенное наказание в силе, суды отметили, что эти сведения есть в самой управляющей организации, а само обращение в УК подписано собственниками, обладающими более 10% голосов (постановление Верховного суда Чувашской Республики № 4‑А-397/2017).
Директора УО из Тамбовской области наказали по ч .2 ст.14.1.3 КоАП РФ на 25000 рублей.
По мнению суда и контролирующего органа, руководитель компании нарушил лицензионные требования, предусмотренные пп. «а» и «б» п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № 1110 (решение Октябрьского районного суда г. Тамбов № 12 – 161/2022).
* * *
В целом, собственники могут заставить компанию провести собрание с нужной им повесткой. Однако вопрос по качеству организации такого собрания остаётся открытым: компании ничего не стоит «испортить» собрание, например, не набрав кворум. При этом она не нарушит Жилищный кодекс, Правила управления МКД или Положение о лицензировании.