Верховный Суд РФ не согласился с нижестоящими судебными инстанциями, которые решили, что возведение на придомовой территории теневого навеса, предусмотренного проектной документацией и ДДУ, требует решения общего собрания (дело № 5‑КГ21 – 98-К2).
Будущий собственник (истец) заключил договор долевого строительства нежилого помещения в многоквартирном доме. Помещение строилось под детский сад. Строительная документация предусматривала устройство детской площадки и веранды (теневого навеса) дошкольного образовательного учреждения общей площадью 80 кв. м.
Однако веранда не была смонтирована. Истец считал, что отсутствие веранды — вина застройщика, который нарушил условия договора. Застройщик, отвечая на претензию истца, признал строительный недостаток и изъявил намерение построить веранду на земельном участке под многоквартирным домом.
Управляющая компания, получив от застройщика проектную документацию, была против строительства веранды.
Чтобы устранить препятствия для проведения монтажных работ, истец был вынужден обратиться в Хамовнический районный суд г. Москвы. Однако дело проиграл и подал на решение апелляционную жалобу.
Московский городской суд (дело № 33 – 414638/20), проверяя законность решения первой инстанции, выяснил:
- в заключении государственной экспертизы веранда не упоминается;
- детская площадка — не обособленный объект, к ней есть свободный доступ не только у посетителей детского сада, но и у детей собственников помещений МКД;
- истец не смог указать условия договора, согласно которым застройщик был бы обязан возвести веранду на детской площадке;
- собственники не принимали решение о возведении веранды на своём земельном участке.
Суд отметил, что земельный участок с расположенными на нём элементами благоустройства, в том числе детской площадкой многоквартирного дома, является общим имуществом собственников помещений.
Решение о пределах использования земельного участка и его благоустройстве — компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Московский городской суд отсутствие веранды на детской площадке не отнёс к строительным недостаткам, которые были допущены во время строительства МКД и признал решение суда первой инстанции законным.
Второй кассационный суд с принятыми решениями согласился.
Верховный Суд РФ решил иначе.
Высшая судебная инстанция обратила внимание на следующие правовые моменты:
- Договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ № 214-ФЗ).
- Согласно пункту 2.1 договора участия в долевом строительстве и приложению к нему № 1, назначение нежилого помещения, которое приобретено истцом, определено как детское образовательное учреждение.
- На топографическом плане (схеме) к заключению государственной экспертизы изображена детская площадка с расположенным на ней теневым навесом.
Следовательно, объект долевого строительства (нежилое помещение в МКД) в соответствии с проектной документацией и договором участия в долевом строительстве должен был возводиться с детской площадкой и расположенным на этой площадке теневым навесом.
Судебная коллегия отметила, что застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить свои расходы на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
Вывод нижестоящего суда о том, установка теневого навеса на детской площадке требует решения общего собрания, Судебная коллегия признала ошибочным по следующим причинам:
- Необходимость возвести теневой навес возникла не в процессе эксплуатации нежилого помещения истца, а была предусмотрена проектной документацией строительного объекта. Поэтому согласие собственников в форме решения общего собрания не требуется.
- Возведение детской площадки, предусмотренной проектной документацией, не увеличивает общее имущество МКД, так как возведение элементов благоустройства — условие договора участия в долевом строительстве.
- Исходя из проектной документации и условий договора участия в долевом строительстве теневой навес на детской площадке как элемент благоустройства был предусмотрен изначально и при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств должен был войти в состав общего имущества многоквартирного дома.
Также суд сослался на действовавшие в момент заключения договора долевого строительства санитарные нормы и правила, согласно которым на территориях дошкольных образовательных организаций для защиты детей от солнца и осадков на территории каждой групповой площадки устанавливают теневой навес (п. 3.9 СанПиН 2.4.1.3049 – 13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций»).
Аналогичное требование установлено и действующим сейчас СП 2.4.3648 – 20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодёжи».
При этом в Московских городских строительных нормах (МГСН) закреплено, что при малых и малокомплектных дошкольных образовательных учреждениях, встроенных в первые этажи жилых домов или блокируемых с МКД, в качестве игровой территории допускается предусматривать только групповые площадки с теневыми навесами на придомовой территории (п. 5.22).
Суд подчеркнул, что теневой навес, спроектированный при застройке жилого дома:
- обязательный элемент общего имущества МКД;
- служит для удовлетворения потребностей неопределённого круга лиц (собственников помещений МКД, воспитанников дошкольного образовательного учреждения), не создавая при этом каких-либо препятствий в пользовании детской площадкой собственникам помещений многоквартирного дома.
Верховный Суд признал, что обжалованные решения не соответствуют закону. Допущенные судами нарушения закона были признаны существенными. Поэтому судебные постановления ВС РФ отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.