Прокуратура Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики рассказала о неудачной попытке кооператива обязать собственника заключить договор на содержание общего имущества.
В товариществах и кооперативах есть собственники-члены и есть собственники, которыми членами не являются. Отношения с первыми строятся на уставе организации, а со вторыми — на договоре (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Часто бывает так, что собственники-не члены отказываются заключать договор. И тогда у товарищества или кооператива возникает идея обратиться в суд. Однако они могут получить отказ с таким обоснованием:
- из статьи 155 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества № 491 не следует безусловная обязанность собственников заключить договор;
- договор на содержание общего имущества не является договором управления, обязанность по заключению которого собственниками установлена в случае, предусмотренном в ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Такая позиция оставлена в силе определением Верховного Суда РФ от 04 июня 2019 г. № 307-ЭС19 – 7009 по делу № А56 – 13273/2018.
Однако ТСЖ и ЖСК не стоит расстраиваться. В тех же спорах суды отмечают:
»…вместе с тем незаключение собственниками договоров с товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания».
На практике это правило действительно работает — плату за содержание взыскивают и без договоров (например, дело № А40 – 153152/18 – 137-1189).
А вот попытка понудить собственника нежилого помещения заключить договор из первого примера дорого обошлась кооперативу из Санкт-Петербурга. Кооператив проиграл суд, а поэтому собственник взыскал с него судебные издержки: за работу представителя с него требовали 120 тыс .р, суд взыскал 100 тыс., но кооперативу от такого уменьшения не полегчало.
Рекомендация для ТСЖ и ЖСК: надо предложить собственникам-не членам заключить договор, зафиксировав своё предложение и отказ собственника от него (если его как-то выразят). Потом обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а сразу о взыскании задолженности, дополняя свое заявление указанием на то, что ТСЖ и ЖСК добросовестно пытались заключить договор, а собственник уклонился.
Старший помощник прокурора Калининского района
г.Чебоксары Чувашской Республики
Лукина Татьяна Владимировна