Задают вопрос, права ли управляющая компания, которая вместо подписания договора управления разослала всем платёжки с уведомлением:
«Оплачивая, вы приступаете к исполнению договора путём совершения конклюдентных действий… Договор считается заключённым надлежащим образом».
В уведомлении есть даже ссылки на Гражданский кодекс РФ про оферту и акцепт условий. А ещё указали на 354 Правила предоставления коммунальных услуг, где написано, что договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путём совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.
А так можно было?
Возможно, где-то это работает, НО:
✔ компания «забыла», что в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, которая является специальной по отношению к нормам гражданского законодательства РФ, прямо буквами написано, как должен заключаться договор управления: – в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путём составления одного документа, подписанного сторонами.
✔ Ещё важно, что договор не сводится к одним лишь коммунальным услугам. Кроме них он касается услуг по управлению, работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, другой деятельности, связанной с управлением (дополнительные услуги).
Хорошо об этом написал Арбитражный суд Московской области по делу № А41 – 80562/16.
Спор шёл об оплате дополнительных услуг. Суд согласился с жилищной инспекцией, что «вопреки утверждению компании о заключении соглашения, путём совершения собственником конклюдентных действий, данное не предусмотрено жилищным законодательством. Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с собственником. При этом договор должен быть заключён на условиях, указанных в решении общего собрания. Внесение собственником платы на основании единого платежного документа к совершению конклюдентных действий не относится».
Однако есть и другая практика. Челябинск, дело № А76 – 10116/2018.
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. А отказано было как раз потому, что к заявлению не приложили копии договора управления. Согласно протоколу общего собрания собственники утвердили договор с управляющей организацией. При этом они определили, что утверждение договора и приложений к нему является акцептом (т.е. согласием). Акцептом также является внесение платы по выставленному на основании договора платёжному документу. Так как это решение никем в судебном порядке не оспаривалось, то суд посчитал, что принятые собственниками решения являются обязательными для всех остальных жителей. Он пришёл к выводу, что большинство участников собрания акцептовали договор, и признал противоположное мнение жилищной инспекции ошибочным.