Суды разбирались, какие услуги входят в состав содержания общего имущества жилого дома.
Собственник помещений в многоквартирном доме Норильска – городская администрация – передал нежилые помещения местной общественной организации творческих личностей «Необычные люди» на праве безвозмездного пользования. Так как организация отказалась оплатить услугу за «содержание вахты», управляющая компания ООО «Уютный дом» решила взыскать долг в размере 167 тыс. руб. через арбитражный суд.
УК потребовала взыскать задолженность (дело № А33 – 31792/2019)
В обоснование своей позиции общество указало, что заключило с общественной организацией договор на содержание общего имущества. При этом компания начисляла плату по постановлению администрации в размере 117 руб./кв.м., так как собственники МКД не утвердили размер платы на общем собрании. Содержание вахты входило в состав услуг на содержание общего имущества.
Организация не согласилась с заявленными требованиями. В отзыве указала, что не является собственником помещения. Вся сумма задолженности – это содержание вахты, которая предусмотрена для обслуживания общежития, а не общего имущества дома. Так же ответчик указал, что не пользуется вахтой: вход в помещение расположен отдельно. При этом ни один нормативно-правовой акт или заключенный договор не содержат такой услуги.
Арбитражный суд Красноярского края отказал в иске. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии обязанности платить за услугу, не предусмотренную ни одним из договоров и не согласованную собранием собственников:
- владелец помещения обязан участвовать в расходах на содержание МКД соразмерно своей доле (ст. 158 ЖК РФ);
- организация, как ссудополучатель по договору безвозмездного пользования, не обязана оплачивать коммунальные услуги исполнителю. Все существующие обязанности ссудополучателя исполняются ссудодателю (ст. 695 ГК РФ);
- для возникновения у ссудополучателя обязанности перед управляющей компанией необходимо заключение соответствующего договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 г. № 16646/10);
- согласно договору безвозмездного пользования ссудополучатель участвует в содержании и ремонте МКД. Перечень таких услуг содержится в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Содержание вахты в перечне услуг не содержится;
- договор между УК и организацией также не содержит такой обязанности.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и удовлетворил иск. Плата за содержание общего имущества подлежала внесению в соответствии постановлением администрации и в силу положений договора.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил апелляционное постановление и оставил в силе первое решение.
Верховный суд РФ поддержал выводы окружного суда и отказал в передаче жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам (Определение от 15 февраля 2021 г. № 302-ЭС20 – 23713):
«истец не предоставил доказательств согласования услуги собранием собственников. Поскольку такая услуга не относится к содержанию и обслуживанию общего имущества МКД, не входит в минимальный обязательный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества, не предусмотрена договором и не согласована собранием собственников, следовательно, УК не вправе требовать оплаты такой услуги. В этой связи у апелляционного суда не имелись основания для отмены решения суда первой инстанции».