Как жилищная инспекция Московской области принимает решения об отказе во внесении изменений в реестр лицензий при выборе собственниками новой управляющей организации.
Для анализа взяла последние 50 решений, рассмотренных в первой инстанции (арбитражным судом МО), где обжаловался отказ ГЖИ МО вносить изменения в реестр лицензий при выборе жителями новой управляющей организации (с 01.11.2019 года до момента написания статьи). Из них 42 дела рассмотрены по существу, и только 22 отказа суд посчитал обоснованными.
Вторая часть обзора по ГЖИ Московской области, которая имеет вредную привычку мешать людям спокойно поменять управляющую компанию.
С чем придётся считаться при организации своих собраний, если вы не получаете удовольствие от проведения собрания и не хотите инициировать его повторно.
Традиционно сначала выводы. Суды отказывают управляющим организациям в признании решений инспекции незаконными, если:
- нет документов, подтверждающих надлежащее уведомление о собрании и об итогах собрания,
- нет информации об общей площади помещений, принадлежащих собственникам,
- отсутствие в бюллетенях, реестре собственников, списке присутствующих реквизитов документа, подтверждающего право собственности на помещения,
- отсутствие в реестре собственников сведений обо всех собственниках,
- отсутствие или неполное размещение протокола собрания в ГИС ЖКХ,
- несоответствие договора управления обязательным требованиям Жилищного кодекса РФ.
В качестве иллюстрации – решения суда в весьма кратком изложении.
Дело № А41 – 72109/19 и дело № А41 – 80101/19
Одна из самых частых причин для отказа: «собственники не были надлежащим образом извещены о проведении собрания, а также об итогах собрания».
Многие уведомляют о собраниях в местах общего пользования, даже если этот способ не утверждался на прошлых собраниях. Если раньше собственники решили, что уведомлять их надо в местах общего пользования, то надо подтвердить это для инспекции Московской области. Для этого как минимум приложить копию прошлого протокола с таким решением, а также заактировать с фотографиями размещение сообщений о новом собрании по смене управляющей компании.
То же самое касается и итогов собрания*. Документы, подтверждающие факт уведомления о результатах голосования, стоит приложить к протоколу, хотя не совсем ясно, как это влияет на действительность принятых решений, и не требуется Приказом Минстроя № 44/пр.
По этим же спорам суд согласился с инспекцией, что «установить наличие кворума по вопросам, поставленным на голосование, не представляется возможным в связи с отсутствием достоверной информации об общей площади помещений, принадлежащих собственникам». Чем будете подтверждать указанную в протоколе общую площадь – решайте сами. Иногда в судебных решениях фигурируют слова «техпаспорт дома», «ГИС ЖКХ», а в других случаях* суду достаточно реестра собственников, который идет стандартным приложением к протоколу собрания.
Дело № А41 – 96535/19
Здесь также посчитали нарушенной процедуру уведомления о собрании: сообщения о нём были вручены собственникам под роспись, «однако материалы дела не содержат доказательств того, что такой способ извещения была ране установлен собственниками». Управляющая организация зачем-то приложила к документам протоколы собраний 2012 – 2013 годов, на которых жители утвердили другой, упрощённый порядок уведомления путём размещения объявлений в подъездах.
Также в бюллетенях не хватало реквизитов документов о праве собственности на помещения*, а в реестре собственников были сведения не обо всех собственниках, что сделало невозможным «идентифицировать участников общего собрания и установить наличие кворума».
Ещё управляющая организация не разместила в ГИС ЖКХ приложения к протоколу общего собрания.
Дело № А41 – 47066/19
Отказ опять связан с нарушением при уведомлении о собрании. В 2014 году собственники на собрании утвердили способ уведомления – на досках объявлений. Однако размещение сообщений о собрании на таких досках суд посчитал недостаточным: 22 квартиры находилось в собственности учреждения Министерства обороны РФ и «заявителем не представлены доказательства направления уведомления о проведении такого собрания в адрес учреждения. Управляющая организация возразила, что жители решили обойтись упрощённым порядком уведомления. Суд отклонил этот довод, так как в протоколе 2014 года «не указывается об участии в проведенном общем собрании представителей Министерства обороны РФ».
Дело № А41 – 78241/19
К стандартному нарушению порядка уведомления (точнее, отсутствию доказательств его соблюдения) добавилось очень странное «нарушение»: в материалах дела отсутствует «Журнал учёта или иной документ, содержащий сведения об ознакомления с информацией и (или) материалами, которые должны были быть представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться». Копию сообщения о собрании к протоколу также не приложили. «Непредставление вышеуказанных документов может свидетельствовать об их отсутствии», указал суд, соглашаясь с инспекцией.
Дело № А41 – 57525/19
Опять неправильное уведомление: «в квартирах с долевой собственностью за получение уведомления расписывался один собственник, т.е. остальные собственники не уведомлены, представленные списки внутренних отправлений и почтовые квитанции направлены собственникам с нарушением установленного законом срока».
Дело № А41 – 78242/19
В реестре собственников, в списке присутствующих, бюллетенях не были указаны реквизиты документов о праве собственности на помещения в отношении части собственников*.
Также из подсчёта были исключены голоса лиц*, которые приняли от застройщика квартиры, но не успели в течение года после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию зарегистрировать свое право собственности на помещения (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Дело № А41 – 93293/19
Управляющая организация не разместила в ГИС ЖКХ протокол общего собрания.
Дело № А41 – 75628/19
Управляющая организация не разместила в ГИС ЖКХ протокол общего собрания, а также реестр собственников, подписавших* договор управления.
Дело № А41 – 80325/19, дело № А41 – 67222/19 и дело № А41 – 67233/19
Здесь управляющая организация не разместила в ГИС ЖКХ электронные образы решений собственников в составе протокола общего собрания.
Дело № А41 – 78240/19
Теперь организация разместила сканы бюллетеней в ГИС ЖКХ, но не в общем доступе для собственников, а в своём личном кабинете: «размещение указанных документов в Личном кабинете не является доказательством соблюдения заявителем норм действующего законодательства, поскольку доступ к личному кабинету как нет у жителей дома, так и у жилищной инспекции».
Дело № А41 – 57731/19
При проведении проверки документов ГЖИ увидела признаки ничтожности решения общего собрания: в инспекцию поступили обращения от собственников 69 квартир с информацией о том, что они участия в голосовании не принимали, однако бюллетени решений большинства этих собственников имелись в материалах собрания.
Дело № А41 – 73909/19
Не доведены до собственников итоги голосования (где проведено собрание, какие вопросы выносились на повестку дня, каким образом осуществлен подсчет голосов, имелся ли кворум и каковы результаты голосования)*.
Дело № А41 – 75248/19
Не подтверждено соблюдение порядка уведомления о собрании, не приложено сообщение о собрании. Также не доказано доведение до собственников итогов голосования*.
Из нового – реквизиты подписи протокола общего собрания не содержат сведения о дате её проставления.
Дело №А 41 – 57729/19
Опять посчитали неподтвержденными сведения о площади помещений*: «обществом не предоставлены сведения об общей полезной площади многоквартирного дома (отсутствует технический паспорт), не ясно в соответствии с какими документами определена общая площадь дома и соответственно рассчитан кворум на общем собрании собственников». Про техпаспорт очень загадочное для реализации на практике условие.
Также в договоре управления забыли указать состав общего имущества.
Дело № А41 – 95181/19
К претензиям о несоблюдении порядка уведомления о собрании и его итогах добавились:
- в вводной части содержательной части протокола не указаны полные сведения об инициаторе общего собрания, реквизиты документа, подтверждающего право собственности на его помещение (указаны лишь фамилии инициатора).
- организация не доказала того, что реестры собственников содержат сведения обо всех собственниках*.
- в списке присутствующих не хватало сведений о реквизитах документов, подтверждающих право собственности.
Дело № А41 – 89086/19
К протоколу не приложили документы, подтверждающие уведомление собственников о собрании, а также документы, рассмотренные общим собранием – проект договора управления.
В реестре собственников не было реквизитов документов о праве собственности на помещения и количества голосов каждого собственника. К слову, в подп. «а» п. 20 обязательных требований к протоколам собраний (Приказ Минстроя№ 44/пр) нет ничего о том, что в реестре собственников надо указывать количество голосов.
Дело № А41 – 80099/19
Собственники не были надлежащим образом извещены о проведении собрания, а также об итогах собрания.
Дело № А41 – 58804/19
Собственники не надлежащим образом уведомлены о проведении собрания; не представлена достоверная информация* об общей площади помещений, что исключает возможность установить наличие кворума, сообщение о проведении общего собрания оформлено с нарушением требований ч. 5 ст. 45 ЖК РФ; договор управления, условия которого утверждены на общем собрании, не включен в список приложений к протоколу; список присутствовавших не содержит реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение, количество голосов, в части решений собственников не указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности*.
_______________________
*некоторые причины (отмечены звездочкой) в других случаях считаются судом не обоснованными, и другие отказы при отсутствии дополнительных нарушений признаются судом незаконными.