Как жилищная инспекция Московской области принимает решения об отказе во внесении изменений в реестр лицензий при выборе собственниками новой управляющей организации.
Для анализа взяла последние 50 решений, рассмотренных в первой инстанции (арбитражным судом МО), где обжаловался отказ ГЖИ МО вносить изменения в реестр лицензий при выборе жителями новой управляющей организации.
50 решений набралось с 01.11.2019 года до момента написания статьи. Из них в 5 случаях УК отказалась от своих требований, 1 заявление было возвращено заявителю, и по 2 заявлениям было отказано в пересмотре. Итого в остатке – 42 полноценных решения, где суд полноценно рассматривал дела. Из них 20 отказов признано незаконными, а 22 суд посчитал обоснованными.
Первая часть обзора будет о незаконных отказах.
Начну по порядку, то есть с выводов. ГЖИ МО забракует документы, если:
- собственники якобы не уведомлены надлежащим образом – о собрании или его итогах;
- якобы невозможно установить кворум на собрании;
- договор управления якобы не содержит перечня общего имущества или ещё чего-нибудь, что либо не требуется по закону, либо на самом деле в договоре имеется;
- документы якобы не размещены в ГИС ЖКХ;
- протокол содержит любые незначительные отклонения от требований Приказа Минстроя № 44/пр.
Таким образом, жители могут провести идеальное собрание по смене управляющей организации (или созданию товарищества), потратить кучу средств, сил и времени, и это НИКАК не гарантирует, что инспекция внесёт необходимые изменения в реестр лицензий. В своём решении она напишет несуществующие причины для отказа, и вновь выбранной организации придётся идти в суд, либо подавать повторно те же самые документы (опять же без гарантий).
В качестве доказательств и обоснования этих выводов – краткое содержание 20 судебных решений, по которым суд удовлетворил требования смелых управляющих организаций и признал отказы жилищной инспекции незаконными. Вы увидите, что причины часто повторяются, и судебные решения не имеют никакой воспитательной функции для органа жилищного надзора, который на ровном месте придумывает, почему жители пока обойдутся без выбранной ими компании и поживут со старой.
Дело № А41 – 70016/19
Жилищная инспекция не увидела в договоре управления перечня общего имущества, который был указан в приложении к договору. Суд этот перечень нашёл. Про возможные недостатки при проведении собрания (из судебного решения нельзя понять, были они или нет) суд указал, что нет доказательств признания принятых решений недействительными.
Дело № А41 – 78800/19
ГЖИ снова не заметила в договоре перечень общего имущества, а также порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту. Суд указал, что это есть в документах, поданных управляющей организацией в инспекцию.
Ещё ГЖИ утверждала, что в документах не хватает фотоматериалов размещения информации о проведении собрания. Однако и здесь суд обратил внимание, что в списке документов, приложенных к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий эти фотоматериалы обозначены.
Дело № А41 – 48573/19
Инспекция посчитала решения общего собрания недействительными. Однако суд указал, что исходя из материалов нельзя сделать вывод о ничтожности решений – в самом отказе инспекции было указано, что «протоколами общих собраний… установлено, что необходимый кворум для принятия решения (больше 50 % голосов) имеется».
Дальше инспекция традиционно пропустила перечень общего имущества, который на самом деле в договоре управления имелся.
В качестве другой причины для отказа ГЖИ указала на отсутствие в договоре сведений об общей площади МКД, площади жилых помещений МКД, площади нежилых помещений МКД, жилой площади жилых помещений. Суд счёл это требование фантазией надзорного органа, «поскольку законодатель не связывает указание таких сведений с выводом о заключённости или действительности договора управления. При этом оспариваемое решение не содержит ссылок на конкретную норму права, содержащую императивное предписание на необходимость отражения указанных площадей в договоре». Данные сведения можно посмотреть в ГИС ЖКХ, что достаточно для осуществления инспекций контрольных функций за начислением платы.
Дело № А41 – 89935/19
Инспекция обосновали свой отказ кучей претензий, которые снова ничем не подтверждались.
Якобы имевшее место нарушение порядка уведомления опровергалось документами: протоколом об утверждении порядка уведомления о собраниях путем размещения информации на входных группах и информационных стендах; уведомлениями о проведении собрания с фотоматериалами; актом о размещении этих уведомлений; отдельным уведомлением местной администрации о проведении собрания с приложением бланка голосования и договора управления (с отметкой муниципалитета о получении).
Следующее надуманное нарушение – недоведение итогов голосования до собственников – опровергалось представленными в инспекцию уведомлениями об итогах голосования, актом об их размещении и фотоматериалами.
Другой довод инспекции о том, что установить наличие кворума не представляется возможным* в связи с отсутствием достоверной информации об общей площади помещений, принадлежащих собственникам, суд также назвал необоснованным, поскольку приложением к протоколу был реестр собственников, составленный по данным Росреестра, что «позволяет сделать однозначный вывод о наличия кворума.»
Также суд не согласился с инспекцией в том, что договор управления не содержит порядок изменения перечня работ и услуг. В реальности в договоре содержались пункты о порядке таких изменений.
Дело № А41 – 82292/19
Инспекции не понравился приложенный к протоколу реестр собственников, у неё возникли сомнения в его полноте. На что суд написал: «доказательства того, что Реестр собственников не содержит сведения обо всех собственника…, и данное обстоятельство могло повлиять на итоги голосования суду не представлены. Напротив, данный документ содержал нумерацию квартир МКД, Ф.И.О. собственника, площадь квартиры, долю собственности и реквизиты документа, подтверждающего право собственности».
Дело № А41 – 87882/19
Инспекция в очередной раз не увидела документов, свидетельствующих о соблюдении порядка уведомления о собрании и его итогах, а они были приложены к заявлению: само уведомление; фотоматериалы его размещения; акт, а также протокол старого собрания (которым определено, что уведомление собственников о проводимых общих собраниях и о результатах собраний осуществляется путём объявлений на досках); уведомление о результатах голосования; фотоматериалы и акт о его размещении.
В реестре не было информации о документах* с правом собственности на муниципальные квартиры. Суд отметил отсутствие доказательств того, что это могло повлиять на итоги голосования. Недостаток реестра был объяснен управляющей организацией неучастием муниципалитета в собрании и непредставлением в связи с этим информации о правоустанавливающих документах.
Дело № А41 – 88778/19 и дело № А41 – 95213/19
Инспекция написала в отказе, что договор управления не содержит перечня общего имущества, но договор на самом деле это содержал и соответствовал требованиям ч.3 ст. 162 ЖК РФ.
Дело № А41 – 74798/19
Суд снова не согласился с наличием нарушений при проведении собрания, которые увидела инспекция, а также отметил соответствие договора управления требованиям ЖК в то время, как ГЖИ опять не смогла найти в нём состав общего имущества.
Дело № А41 – 91985/19
В качестве доводов о ненадлежащем составлении протокола ГЖИ Московской области указала на отсутствие сведений о надлежащем извещении каждого собственника о собрании и на отсутствие в вводной части протокола реквизитов документа о праве собственности инициатора на его помещение. Суд указал, что такие доводы говорят об оспоримости решений, а не о ничтожности.
Другой довод о том, что договоры управления не содержат существенное условие о составе общего имущества в суде не подтвердился: договор содержал все необходимые условия, и вообще ГЖИ при вынесении предыдущего отказа написала о том, что тот же самый договор соответствует закону.
Следующее нарушение выразилось в не размещении списка собственников, подписавших договор управления, что, по мнению инспекции, нарушает п. 2 Состава сведений о МКД, которыми управляет организация, подлежащих размещению в ГИС ЖКХ (приказ Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015 г.). Суд отметил, что этот приказ установил исчерпывающий перечень информации, подлежащий размещению, и там не видно обязанности лицензиата размещать в ГИС ЖКХ реестр собственников, подписавших договор управления. Кроме того, при оспаривании в суде предыдущего отказа во внесении изменений в реестр лицензий управляющая организация уже представляла инспекции нотариально удостоверенный протокол осмотра сайта ГИС ЖКХ, по которому несчастный реестр собственников в ГИС ЖКХ на самом деле размещен.
Дело № А41 – 99391/19
В качестве нарушений инспекция указала такие:
- нет документов, подтверждающих надлежащее уведомление собственников помещений – юридических лиц,
- управляющая организация включена в состав счётной комиссии, не являясь про этом собственником помещений,
- в части решений собственников не указаны реквизиты документов о праве собственности на помещение*,
- в договоре управления нет сведений об определении состава общего имущества.
Суд же отметил, что решение собрания не оспорено, недействительным не признано, нет причин считать его ничтожным. Упрощённый порядок уведомления утверждался на общем собрании раньше, о чем есть соответствующий протокол. Члены счётной комиссии не обязаны быть собственниками помещений.
Дело № А41 – 84216/19
ГЖИ отказала во внесении изменений в реестр лицензий, потому что в вводной части протокола не были указаны сведения об инициаторе собрания и цель участия приглашенного лица – генерального директора управляющей организации. Однако в протоколе были сведения о собственнике-инициаторе, а про цель участия директора новой управляющей компании суд отметил, что она очевидна, поскольку в повестке стоял вопрос заключения договора с этой организацией.
Ещё инспекция не смогла определить наличие кворума* на собрания, на что суд написал: установить наличие кворума возможно было исходя из приложенного к документам реестра собственников.
Дело № А41 – 105926/19
Инспекция посчитала неподтвержденными факты уведомления собственников о собрании и его итогах. Однако к протоколу были приложены сообщение о проведении собрания и кассовый чек об его отправке, а о результатах голосования жителям было сообщено путём размещения информации на первых этажах подъездов, о чём свидетельствовали представленные фотоматериалы и имелось решение собственников об утверждении такого порядка уведомления.
Дело № А41 – 75959/19
Инспекции снова раскритиковала уведомление о собрании. Однако в подтверждение надлежащего уведомления в документах имелись Списки внутренних почтовых отправлений. Представитель управляющей организации пояснил, что она привлекалось инициаторами собрания для помощи в отправке писем. Суд согласился, что в статье 45 ЖК РФ нет запрета на отправление инициатором собрания почтовой корреспонденции в адрес собственников при участии третьих лиц. Также инспекция не пояснила, как выбранный способ уведомления повлиял на итоги голосования.
Ещё инспекции не понравилось, что право собственности некоторых жителей не зарегистрировано*, однако суд посчитал достаточным наличие договоров долевого строительства, а «сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права за указанными лицами не может являться основанием для ограничения (лишения) их права на участие в общем собрании собственников МКД, как лиц, несущих бремя содержания общего имущества».
Претензии к содержанию договора управления суд также посчитал необоснованными.
Дело №А41 – 81325/19
В этот раз инспекция обосновала свой отказ тем, что:
- не указаны сведения обо всех собственниках помещений,
- нет сведений о подписании договоров управления более 50% собственников помещений;
- в договорах управления нет сведения об определении состава общего имущества,
- в ГИС ЖКХ не размещены электронные образы реестров собственников, подписавших договор управления.
Суд указал, что доводы административного органа о не предоставлении реестров собственников помещений в спорных МКД, не указании состава общего имущества, не подписании договоров управления прямо противоречат представленным управляющей организацией документам.
Также суд учёл, что организация подавала одинаковые документы уже 3 раза, и все 3 раза ей оказывали по различным и неповторяющимся основаниям.
Дело № А41 – 74414/19 и дело № А41 – 81912/19
Инспекция снова без помощи суда не смогла найти в договорах управления перечень общего имущества.
Другой довод инспекции о том, что не хватает подписей собственников о заключении договора управления, суд также отклонил: к заявлению надо прикладывать копию договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания, а не копию договора управления, заключённого с собственниками, как было предусмотрено до внесения изменений в приказ Минстроя № 938/пр. Факт представления организацией договора управления, утверждённого решением собрания, инспекцией не оспаривались, требования подп. «в» п. 3 Порядка № 938/пр организацией были исполнены.
Дело № А41 – 79866/19
Вновь состав общего имущества и порядок изменения перечня работ и услуг по его содержанию инспекции не удалось обнаружить в договоре управления в одиночку.
Очередной надуманный довод инспекции о том, что в договоре не хватает сведений об общей площади МКД, площади жилых и нежилых помещений, суд снова отклонил, так как отсутствие этой информации в договоре управления не влияет на его заключенность и действительность, а ГЖИ не указало, что в данном случае нарушено. Суд написал, что эти цифры инспекция способна посмотреть на сайтах www.reformagkh.ru и https://dom.gosuslugi.ru.
Дело № А41 – 84217/19
ГЖИ снова ссылалась на типа невозможность определить наличие кворума* «в связи с отсутствием достоверной информации об общей площади помещений, принадлежащих собственникам». Суд возразил, что это можно было сделать исходя из реестра собственников.
Также суд не принял во внимание доводы об отсутствии списка приглашённых лиц: он не был оформлен отдельным приложением, однако информация о приглашённых была указана в вводной части протокола. Суд посчитал, что непредставление отдельного списка приглашённых лиц не может быть причиной для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.
Дело № А41 – 83110/19
В качестве оснований для отказа инспекция указала:
- отсутствие сведений об общей полезной площади дома, что не позволяет определить кворум на общем собрании*;
- нет доказательств доведения до собственников итогов голосования;
- в большой части решений дата их оформления указана раньше сроков проведения собрания;
- в договоре управления нет сведений об определении состава общего имущества.
Выводы суда обо всём этом:
Прямо в протоколе написано, сколько составляет общая площадь принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений. Инспекция может проверить правильность расчёта, в том числе путём сверки данных действующей управляющей организации в ГИС ЖКХ. Что именно не так с указанной в протоколе площадью, ГЖИ не пояснила.
К заявлению в ГЖИ были приложены сообщения, подтверждающие размещение итогов общего собрания от имени Совета дома. В любом случае*, это не основание считать принятое решение ничтожным. Оно не оспорено, недействительным не признано, поэтому это не может быть самостоятельной и достаточной причиной для отказа.
Из представленных документов следует, что все решения собственников были приняты в период проведения общего собрания, указанном в уведомлении. Нормами жилищного законодательства не установлена обязанность голосования в какой-либо конкретный день периода проведения собрания. Собственник вправе выразить свою волю в любой из дней в означенный в уведомлении срок.
Приложение к договору содержит в себе указание на состав общего имущества, доводы инспекции об обратном прямо прямо противоречат представленным документам.
*некоторые причины (отмечены звёздочкой) могут считаться судом в качестве обоснованных, и другие отказы ГЖИ при наличии дополнительных нарушений признаются законными.