Составляем хороший договор управления многоквартирным домом. Или проверяем имеющийся. Для начала определимся, что такое «хороший». Для автора – это договор, за который управляющей компании не прилетит штраф или предписание от Роспотребнадзора, и который поможет жителям контролировать работу УК.
Во многих договорах наблюдается одна и та же проблема – они не успевают за изменениями жилищного законодательства. То, что сегодня правильно, завтра уже не соответствует закону. Многие пункты, которые дублируют нормы закона, в таких случаях лучше писать как «… в соответствии с действующим законодательством».
Условия договора одинаковы для всех собственников. Минстрой России в 2014 году утвердил примерные условия договора, но позже этот приказ был отменен.
Кроме того, в 2023 году в Жилищном кодексе РФ прописали, что договор должен содержать «обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено)».
Как внести изменения в договор управления в связи с поправками по газу
Остановимся на каждом пункте подробнее.
1. Состав общего имущества многоквартирного дома
Условие часто помогает определить, за что УК отвечает, а за что – нет. Из-за неправильного определения состава и площади общего имущества могут возникнуть ошибки в начислении платы. При определении состава общего имущества используются сведения из ЕГРН. Если другие документы (из БТИ, техническая документация) противоречат ЕГРН, то руководствоваться следует именно им. Часто оформляется приложением к договору.
2. Перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (за исключением случаев заключения прямых договоров)
Состав работ должен соответствовать утверждённому Правительством минимальному перечню: больше его быть может, меньше – нет.
В составе услуг и работ пишется: что именно, сколько, когда или как часто должна делать УК. Проект перечня услуг и работ составляется компанией и представляется собственникам для рассмотрения и утверждения. Чтобы подтвердить необходимость работ/услуг УК (в идеале) по требованию собственников представляет акт обследования технического состояния дома, а также иные документы о выявленных дефектах, и при необходимости – заключения экспертных организаций. Надо указать, в каком порядке изменяется состав услуг и работ.
Стоит указать требования к качеству коммунальных услуг, порядок и сроки определения объёма предоставленных коммунальных услуг (включая порядок и сроки снятия жителями показаний счётчиков и передачи их в УК), основания и порядок приостановления и ограничения коммунальных услуг, порядок и сроки информирования потребителей о размерах тарифов и нормативах потребления коммунальных услуг или об их изменении.
В договоре можно предусмотреть порядок допуска представителей УК в помещение для осмотра общего имущества. На практике бывает, что жильцы не пускают к себе в квартиру вплоть до решения суда. А если у них прорвёт стояк, кто будет возмещать ущерб?
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением случаев прямых договоров
УК предоставляет жителям расчёт и обоснование сколько ей надо для оказания услуг / работ. Здесь учитываются ценовые предложения на рынке услуг и работ, сметы на выполнение отдельных работ. Стоит прописать порядок изменения платы и её перерасчёта, в т.ч. в случае ненадлежащих работ/услуг.
Можно решить, как будет определяться размер расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.
Необходимо определить сроки и порядок внесения платы.
Ещё можно прописать порядок использования средств на содержание общего имущества, полученных УК в результате экономии, в т.ч. в результате энергосберегающих мероприятий. Ч.12 ст. 162 Жилищного кодекса говорит, что если фактические расходы УК оказались меньше тех, которые планировались при установлении размера платы за содержание, то разница остаётся в распоряжении УК при условии, что все работы/услуги оказаны, а экономия не повлияла на их качество. Но в договоре управления можно предусмотреть другое распределение полученной УК экономии.
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления
Здесь можно прописать порядок информационного взаимодействия между УК и жителями: состав, порядок, случаи и сроки предоставления информации. Информация может касаться общего имущества, коммунальных услуг, сведений о самой компании. Кстати, тут или в другом месте договора надо не забыть определить порядок обработки персональных данных жильцов.
Прописывается порядок разрешения разноголасий. Условие об обязательном (!) досудебном порядке разрешения споров для граждан Роспотребнадзор не одобряет.
Надо предусмотреть условие о порядке рассмотрения обращений жителей, сроки рассмотрения, ответственность УК за их нарушение. Сроков у нас очень много, и все они разные. Поэтому достаточным будет указать несколько сроков, а в отношении частных случаев предусмотреть универсальную формулировку «в соответствии с действующим законодательством».