Составляем хороший договор управления многоквартирным домом. Или проверяем имеющийся. Для начала определимся, что такое «хороший». Для меня это договор, за который управляющей компании не прилетит штраф или предписание от Роспотребнадзора, и который поможет жителям контролировать работу УК.
Раньше на работе или сейчас по просьбам читателей проверяла некоторые договоры. Везде одна и та же проблема – они не успевают за изменениями жилищного законодательства. То, что сегодня правильно, завтра уже не соответствует закону. Думаю, что те пункты, которые дублируют нормы закона, в таких случаях лучше писать как «… в соответствии с действующим законодательством». Несимпатично, конечно, зато потом у контролирующих органов меньше причин требовать «принять меры по приведению договора управления в соответствие с действующим законодательством».
Условия договора одинаковы для всех собственников. Минстрой России в 2014 году утвердил примерные условия договора, но даже там можно встретить предложение предусмотреть ежегодную индексацию платы за содержание. В арбитражном суде такое не прокатит. Но много полезного в остальной части у Минстроя взять можно. Итак,
Немножко прокомментирую каждый пункт.
Условие часто помогает определить, за что УК отвечает, а за что – нет. Из-за неправильного определения состава и площади общего имущества могут возникнуть ошибки в начислении платы. При определении состава общего имущества используются сведения из ЕГРН. Если другие документы (из БТИ, техническая документация) противоречат ЕГРН, то руководствоваться следует именно им. Часто оформляется приложением к договору.
Состав работ должен соответствовать утверждённому Правительством минимальному перечню: больше его быть может, меньше – нет.
В составе услуг и работ пишется: что именно, сколько, когда или как часто должна делать УК. Проект перечня услуг и работ составляется компанией и представляется собственникам для рассмотрения и утверждения. Чтобы подтвердить необходимость работ/услуг УК по требованию собственников представляет акт обследования технического состояния дома, а также иные документы о выявленных дефектах, и при необходимости – заключения экспертных организаций. Надо указать, в каком порядке изменяется состав услуг и работ.
Тут же или в другом месте важно закрепить порядок использовании общего имущества, в т.ч. порядок его передачи в пользование третьим лицам и условия распоряжения полученными от этого средствами.
Стоит указать требования к качеству коммунальных услуг, порядок и сроки определения объёма предоставленных коммунальных услуг (включая порядок и сроки снятия жителями показаний счётчиков и передачи их в УК), основания и порядок приостановления и ограничения коммунальных услуг (только не так), порядок и сроки информирования потребителей о размерах тарифов и нормативах потребления коммунальных услуг или об их изменении.
В договор включаются ответственность, права и обязанности сторон относительно содержания и ремонта общего имущества, предоставления коммунальных услуг. Минстрой предлагает дополнительно указать такие обязанности УК:
● обеспечить организацию круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания;
● обеспечить хранение и актуализацию технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением домом;
● организовывать и осуществлять приём жителей в сроки и в порядке, указанном в договоре управления;
● выдавать собственникам и пользователям помещений справки, выписки из лицевого счёта;
● на основании письменной заявки жителя направлять представителя для составления акта о нанесении ущерба имуществу собственника или общему имуществу в срок, указанный в договоре управления;
● организовать работу по сбору платы по договору управления в установленные договором сроки;
● с определённой договором периодичностью проводить обследование дома, после чего составлять планы по его ремонту с указанием наименования работ, срока выполнения и их предварительной стоимости;
● осуществлять пересмотр работ/услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания.
В договоре можно предусмотреть порядок допуска представителей УК в помещение для осмотра общего имущества. На практике бывает, что жильцы не пускают к себе в квартиру вплоть до решения суда. А если у них прорвёт стояк, кто будет возмещать ущерб?
Ещё можно определить свой порядок проведения управляющей компанией проверок индивидуальных приборов учёта, проверок достоверности сведений об их показаниях. А можно просто руководствоваться порядком, который закреплен в Правилах предоставления коммунальных услуг.
УК предоставляет жителям расчёт и обоснование сколько ей надо для оказания услуг / работ. Здесь учитываются ценовые предложения на рынке услуг и работ, сметы на выполнение отдельных работ. Стоит прописать порядок изменения платы и её перерасчёта, в т.ч. в случае ненадлежащих работ/услуг.
Можно решить, как будет определяться размер расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.
Минстрой говорит, что в договоре можно предусмотреть создание резервов для ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ за счёт целевых средств, которая УК получает от жителей. В таком случае надо прописать порядок их учёта и расходования.
Взнос на капремонт обычно вносится в размере минимального взноса, устанавленного отдельно для каждого региона. Но жители могут на общем собрании решить платить его в большем размере. Это тоже можно отразить в договоре.
Необходимо определить сроки и порядок внесения платы.
Ещё можно прописать порядок использования средств на содержание общего имущества, полученных УК в результате экономии, в т.ч. в результате энергосберегающих мероприятий. Ч.12 ст. 162 Жилищного кодекса говорит, что если фактические расходы УК оказались меньше тех, которые планировались при установлении размера платы за содержание, то разница остаётся в распоряжении УК при условии, что все работы/услуги оказаны, а экономия не повлияла на их качество. Но в договоре управления можно предусмотреть другое распределение полученной УК экономии.
Здесь можно прописать порядок информационного взаимодействия между УК и жителями: состав, порядок, случаи и сроки предоставления информации. Информация может касаться общего имущества, коммунальных услуг, сведений о самой компании. Кстати, тут или в другом месте договора надо не забыть определить порядок обработки персональных данных жильцов.
Прописывается порядок разрешения разноголасий. Условие об обязательном (!) досудебном порядке разрешения споров для граждан Роспотребнадзор не одобряет.
Надо предусмотреть условие о порядке рассмотрения обращений жителей, сроки рассмотрения, ответственность УК за их нарушение. Сроков у нас очень много, и все они разные. Поэтому думаю достаточным будет указать несколько сроков, а в отношении частных случаев предусмотреть универсальную формулировку «в соответствии с действующим законодательством».
Одна из наиболее очевидных форм контроля над УК – это её отчет. УК каждый год (по умолчанию в первом квартале, но в договоре можно предусмотреть иной срок) представляет жильцам отчёт о выполнении договора управления за прошлый год. Форму такого отчёта следует также предусмотреть в договоре в качестве приложения. Также в договоре указывается, как и где этот отчёт доводится до сведения жителей, что будет УК за просрочку представления отчёта, как рассматриваются возражения жителей по содержанию отчёта.
Ещё контроля касается условие о порядке сдачи-приёмки работ/услуг по договору управления домом. Минстрой предлагает ежемесячно размещать в общедоступных местах дома графики выполнения работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, списка лиц, уполномоченных собственниками на взаимодействие с УК и подписание актов выполненных работ. Форма акта приёмки услуг / работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества утверждены приказом Минстроя N 761/пр в 2015 г.
Возможно, будет достаточным нормально прописать полномочия председателя Совета дома в этой части.
По мнению Минстроя, условие о контроле за выполнением УК её обязательств может включать, например, такие методы:
● получение от УК информации о состоянии и содержании общего имущества (с указанием периодичности и формы получения этой информации);
● участие в осмотрах общего имущества, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
● личное присутствие уполномоченного лица и/или собственников во время выполнения работ/ услуг; использование средств видеонаблюдения (плохо себе представляю такой метод на практике), ознакомление с актами технического состояния дома и, при необходимости, подписание таких актов.
Факт нарушения условий договора надо как-то фиксировать, поэтому это тоже надо бы расписать в договоре управления, в какой форме (произвольной или заранее установленной) составляется акт о нарушении, в какие сроки и кем, как производится перерасчёт размера платы за содержание или текущий ремонт общего имущества или возмещается причиненный ущерб. Чем детальнее расписать, как фиксируется ненадлежащее исполнение и неисполнение договора, тем потом будет проще оформлять такие факты. Это позволит жильцам легче расторгнуть договор управления с недобросовестной УК.
И ещё немножко
Если нужно, можно закрепить процедуру проведения общих собраний. Там описать компетенцию, порядок и финансовое обеспечение созыва собрания, порядок подготовки, проведения и работы общего собрания, порядок хранения протоколов.
Также указываются срок действия договора (от 1 до 5 лет), порядок изменения, продления, расторжения договора управления. Чем меньше доверия к УК, тем короче должен быть срок. Незаконным будет условие о том, что договор не расторгается, пока у жителей есть задолженность перед УК. Незаконно также устанавливать, что после решения общего собрания о расторжении договора он действует ещё 2 месяца (например).
К договору добавляются приложения, в которых можно указать то, что не написали в основной части договора.
Напоминаю, что Жилищным кодексом предусмотрено участие Председателя совета дома при заключении договора управления. Он вправе:
● до принятия общим собранием решения о заключении договора вступить в переговоры относительно его условий;
● довести до сведения общего собрания результаты этих переговоров;
● заключить на основании доверенности, выданной собственниками, на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.