Колонка редактораФЛ

Незаконные условия договора управления

Составила список условий в договоре, которые не нравятся Роспотребнадзору и судам. Не нравятся они потому, что в силу п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:
Условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Сам Роспотребнадзор говорит, что наиболее часто встречаются такие ущемляющие условия:

взимание платы за опломбировку и введение в эксплуатацию индивидуальных приборов учёта;

нарушение порядка приостановления (ограничения) коммунальных услуг;

– увеличение максимального размера пени, взимаемого с потребителя за просрочку оплаты коммунальных услуг;

– изменение порядка расчёта за коммунальные услуги, не предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг;

– предоставление коммунальных услуг с перерывами, превышающими допустимую продолжительность;

– ограничение ответственности исполнителя за качество предоставляемых услуг;

– отказ исполнителя в проведении перерасчета за коммунальные услуги в связи с временным отсутствием потребителя в занимаемом им помещении;

– ограничение объема работ и услуг конкретному потребителю при наличии общей задолженности собственников помещений.

Посмотрела практику арбитражных судов по условиям договора управления за последние 2 года. У меня вышел немного другой список условий.

«При изменении размера платы за помещение и перечня работ по текущему ремонту, установленных соответствующим органом местного самоуправления, соответственно изменяется размер платы по Договору без дополнительного согласования» (Чита, № А78-4101/2016). Размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников.

В другом договоре предусматривалось, что в случае несвоевременной оплаты услуг и несвоевременной передачи показаний счётчиков, начисление платы производится по нормативам в месяце, следующем за расчётным (Кострома, № А31-4194/2017). Между тем, в п. 59 Правил № 354 содержится несколько другой порядок.

А вот такие условия я недавно встречала у читателя из ХМАО: сначала договор закрепляет обязанность управляющей организации выдавать жителям квитанции не позднее 10 числа следующего месяца, а потом требует от собственников внесения платы на основании платёжек ежемесячно до 10 числа календарного месяца, следующего за расчетным (Чита, №А78-4101/2016). Законодательство предусматривает срок для внесения платы в 10 календарных дней с момента получения потребителем от управляющей организации платежных документов.

Шедевр – вместо того, чтобы управлять домом, УК решила стать просто агентом между жителями и ресурсниками: «…В рамках агентирования, за агентское вознаграждение. Собственник поручает Управляющему заключать от своего имени, к интересах и за счёт Собственника договоры с ресурсоснабжающими организациями; представлять и отстаивать интересы Собственника перед ресурсоснабжающими организациями бесперебойной подаче коммунальных ресурсов надлежащего качества в необходимых объемах…». По этому же договору жильцы должны были платить УК агентское вознаграждение. Бывает же такое. (Ставрополь, № А 63-7458/2017). Предоставление коммунальных услуг является обязанностью управляющей организации, т.е. при заключении договора управления УК становится исполнителем коммунальных услуг и в целях оказания населению коммунальной услуги обязана приобретать у ресурсоснабжающей организации соответствующий ресурс и отвечать перед жителями за качество коммунальных услуг.

Там же далее было право компании «Приостановить или ограничить коммунальные услуги в случае какого-либо препятствования или регулярного уклонения Собственника от их оплаты». (Ставрополь, № А63-7458/2017). Правила №354 устанавливают императивный перечень оснований для ограничения или приостановления коммунальных услуг. Основание «в случае какого-либо препятствования» не предусмотрено.

Бывает, что договор уменьшает ответственность УК за содержание общего имущества: “управляющая организация не несет ответственности за техническое состояние имущества в доме, сложившееся до заключения договора, а также в течение всего периода времени с начала управления домом до срока выполнения работ по текущему ремонту согласно графику проведения работ по текущему ремонту, утвержденного общим собранием, при условии надлежащего финансирования”. (Ярославль – № А82-9734/2016, Кострома – № А31-9919/2015)

Или так: «Собственники имеют право требовать от УК исполнения обязательств по договору в пределах, не превышающих суммы денежных средств, фактически оплаченных Собственниками обслуживаемого дома суммарно» (Чита, №А78-4101/2016). УК несёт ответственность перед собственниками за выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества.

А как вам такое условие: “В случае непринятия собственниками решения о выполнении ремонтных работ в установленный контролирующим органом срок, штрафные санкции, предъявленные в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий к УК, оплачиваются из средств лицевого счета многоквартирного дома”? “Данный пункт перекладывает ответственность за неисполнение обязанностей исполнителем на потребителей, что противоречит смыслу штрафных санкций и явно нарушает права потребителей”.

Тот же договор предусматривал право УК осуществлять контроль за качеством содержания и ремонта жилья, потребления коммунальных услуг путём осмотра жилых помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив его в известность о дате и времени осмотра (Кострома, № А31-9919/2015). Исполнитель обязан согласовать с потребителем время доступа в занимаемое им помещение, при этом при этом с определенной периодичностью. В примере уведомительный характер, а не согласование, ущемляет права потребителя услуги.

Ещё одно гениальное условие: «Управляющая организация имеет право приостановить либо перенести выполнение отдельных работ или услуг в случае: если фактическая стоимость работ (услуг) по договору превышает начисленные суммы; в случае неполного или несвоевременного внесения платы по договору; в случае отсутствия необходимости проведения работ, зафиксированной в акте осмотра общего имущества. Перенос или приостановление выполнения работ осуществляется с уведомлением собственников» (Чита, № А78-4101/2016). Управляющая организация не вправе принимать решения о переносе или приостановлении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества без решения о том собственников.

Встречалось условие о том, что УК уведомляет собственника о плановых мероприятиях не позднее, чем за неделю до начала их проведения. (Кострома, № А31-4194/2017). Исполнитель обязан информировать потребителя о дате начала планового перерыва в предоставлении коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва.

В одном договоре было указано, что собственник обязан в течение 2-х дней предоставить УК информацию об изменении числа проживающих, в том числе о вселившихся для проживания граждан на срок более 10 дней (Кострома, № А31-4194/2017). Информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, необходимо не позднее 5 рабочих дней со дня изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано прибором учёта.

Вот здесь на жителей повесили расходы по ликвидации аварийных ситуаций, без разбора, по чьей вине они произошли: “В случае возникновения в помещении, либо на прилегающей территории аварийных ситуаций, грозящих повреждению помещению, находящемуся в нём имуществу собственника, Управляющий вправе ликвидировать ее собственными силами всеми необходимыми и достаточными средствами с учетом разумности, добросовестности и соразмерности мероприятий. Все расходы но локализации аварии лежат на Собственнике помещения” (Ставрополь, № А63-7458/2017). Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

Есть вариант чуть лучше: “размер обеспечения исполнения УК обязательств по возмещению убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения ею обязательств по договору или вреда, причиненного общему имуществу собственников, составляет 65588 рублей 64 копейки” (Кострома, № А31-4194/2017). Какая точность, но… Убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пеней), установленной законом или договором; вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных или иных недостатков работы, услуги подлежит возмещению в полном объеме.

Раньше сама как-то не обращала внимания на такое условие: «УК имеет право по вопросам, связанным с содержанием, управлением и ремонтом дома представлять перед третьими лицами интересы Собственника, в том числе в судах общей юрисдикции и арбитражных судах». Однако “…такое условие не отвечает требованиям, установленным законом к доверенности и к договору поручения, а также не является каким-либо другим видом представительства…. оно ущемляет права потребителя посредством установления возможности УК представлять интересы потребителя перед третьими лицами при отсутствии конкретных полномочий, а также вне зависимости от последующего прямого одобрения сделки потребителем”. (Чита, № А78-4101/2016)

Про обязательный Порядок урегулирования спорных вопросов и претензий я уже писала, но повторюсь для новых читателей.

По одному договору собственник был обязан при возникновении вопросов и претензий действовать в соответствии с определенным порядком, а при его невыполнении – нести ответственность за убытки, причиненные собственникам и управляющей организации вследствие оплаты штрафов, наложенных в административном порядке, а также судебных расходов при обжаловании решений и постановлений надзорных органов. Только при недостижении соглашения с УК в соответствии с Порядком урегулирования спорных вопросов и претензий, потребитель мог обращаться в контрольные и надзорные органы, а также в суд за защитой своих прав (Ярославль, № А82-9734/2016). Конституционным правом на обращение в контрольные и надзорные органы гражданин может воспользоваться вне зависимости от того, обратился он заранее в управляющую организацию либо нет.

В условии о сроках рассмотрения заявлений граждан тоже часто бывают ошибки. Например, устанавливается срок не более, чем в течение 30 дней. (Пермь – № А50-29280/2015, Ярославль – № А82-9734/2016, Кострома – № А31-9919/2015). Рассмотрение обращений потребителей жилищно-коммунальных услуг должно производиться в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативно-правовыми актами, касающимися предоставления коммунальных услуг и содержания жилищного фонда.

Нередко в договоре прописываются незаконные условия его расторжения. Например, “собственники имеют право в любое время на общем собрании принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора при условии оплаты расходов УК, фактически понесенных на выполнение обязанностей по договору. При этом дата прекращения договора управления по данному основанию не может быть ранее 3 месяцев с момента общего собрания”. Или ещё мощнее: “Наличие задолженности собственников по оплате УК фактически понесенных расходов лишает собственников права на принятие решения об изменении способа управления”. Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников жилых помещений, и именно эта дата может являться датой расторжения договора. Наличие задолженности перед УК значения не имеет. (АС Ярославской области, № А82-9734/2016)

Другой необоснованный вариант: «договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе УК, о чём собственник должен быть предупрежден не позднее, чем за 2 месяца до прекращения Договора, в случае если: МКД окажется в состоянии, не пригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые УК не отвечает; собственники помещений регулярно не исполняют своих обязательств в части оплаты; собственники приняли иные условия Договора об управлении МКД при рассмотрении о его пролонгации, которые оказались неприемлемыми для УК». Закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления только по инициативе собственников на основании решения общего собрания и не предусматривает односторонний порядок расторжения по инициативе управляющей организации. (Чита, № А78-4101/2016)

Что можно сделать, если в договоре есть подобные условия и компания активно пользуется ими, нарушая права жителей? Роспотребнадзор предлагает 3 варианта действий.

1. Предъявление претензии исполнителю.

Потребитель, в случае включения в договор условий, которые ущемляют его права, вправе обратиться к исполнителю с письменной претензией, составленной в двух экземплярах, в которой чётко формулируются требования потребителя. Один экземпляр претензии вручается исполнителю, либо направляется письмом (с уведомлением).

2. Обращение в суд с исковым заявлением.

В случае отказа УК в удовлетворении претензии необходимо обращаться в судебные органы. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они возмещаются исполнителем в полном объеме.

3. Административная ответственность.

За включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, Роспотребнадзор может привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. К обращению надо приложить копию договора. Но контролирующий орган не вправе привлечь УК к ответственности, если с момента заключения договора прошло больше года. 

Похожие новости
ЖКХФЛУК

Дополнительная плата за содержание котельной

ФЛ

Курение может причинять вред соседу, однако это еще требуется доказать

ФЛ

Дом с обрушившимся потолком признать аварийным можно, но сложно

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Если УК при уборке снега повредила вывеску