Верховный Суд РФ поддержал орган жилищного надзора в споре с управляющей организацией по поводу содержания общедомового имущества, недостатки которого появились «благодаря» застройщику.
Речь пойдет об Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.02.2021 № 309-ЭС20 – 20751 по делу № А47 – 8215/2019, государственной жилищной инспекции по Оренбургской области и ООО «Управляющая организация жилищным фондом «Сияние».
Ситуация
Многоквартирный дом после строительства достался управляющей организации по конкурсу. Так часто бывает с домами, построенными для переселения из аварийного жилья. Строительные недостатки тоже часто сопровождают дома, построенные по муниципальным контрактам. Вот и тут жители дома пожаловались в инспекцию на ненадлежащее состояние общедомового имущества.
Инспекция обнаружила наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над квартирами и потребовала «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши многоквартирного дома – устранить вышеуказанные нарушения».
Управляющая организация оспорила предписание, ссылаясь на результаты строительной экспертизы. Заключение эксперта сводилось к тому, что «выявленные жилищной инспекцией дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность».
Судебный спор
Суд первой инстанции признал предписание незаконным.
Он отметил, что выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества ООО «УО ЖФ «Сияние», а являются строительными дефектами. Поэтому вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств.
Предписание является неисполнимым, так как у организации нет ни денег на ремонт, ни возможности увеличить тариф; и вообще – для устранения нарушений нужен капремонт кровли, что невозможно без решения общего собрания собственников.
Апелляционный суд, наоборот, поддержал инспекцию.
По мнению второй инстанции, предписание соответствует закону. Само по себе возникновение недостатков из-за нарушений застройщика и наличие у него гарантийных обязательств не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, которые установлены законом и договором управления.
Кассационная инстанция снова встала на сторону управляющей организации.
Организация приняла меры для устранения недостатков: она проводила неотложные работы, но это не устранило проблему. Вопрос об устранении строительных дефектов должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств, а не в рамках этого дела. К тому же заказчик (муниципалитет) уже обратился в суд с иском к застройщику, чтобы заставить того всё исправить.
Суд округа посчитал предписание неисполнимым: по заключению эксперта на ремонт нужно 340 000 рублей, а жители за все время заплатили на текущий ремонт 30 000 рублей и дополнительно скидываться не хотят.
Верховный Суд РФ окончательно разобрался в ситуации: права ГЖИ
Суд отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда, полностью согласившись с последним:
- закон предусматривает безусловную обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств других лиц в отношении общедомового имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.
- выводы суда округа об обратном являются ошибочными. «Суд округа, не опровергая выводы суда апелляционной инстанции, основанные на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании доказательств, а ссылаясь лишь на капитальный характер ремонтных работ, отраженных в представленном обществом экспертном заключении, и наличие гарантийных обязательств застройщика, согласился с судом первой инстанции, не в полном объеме исследовавшем доказательства по делу».
Предписание ГЖИ Оренбургской области признано законным.