Поступил вопрос от читателя: хотим досрочно менять председателя правления ТСЖ. Что записать в ненадлежащую работу? Как её обосновать?
Вопрос был вызван тем, что ревизионная комиссия выявила много нарушений в работе правления и его председателя, но жители хотели дополнить перечень нарушений для убедительности и веса при освобождении председателя от обязанностей.
Собрала в одно место то, что так или иначе использовалось мной в работе по похожим случаям, не только при досрочной смене правления (председателя), но и частично смене управляющей организации.
Пост о том, как сменить председателя правления ТСЖ и как противостоять захвату власти в ТСЖ, был ранее опубликован на телеграм канале. Ниже — чек-лист в помощь обоснования плохой работы председателя (правления), основанный на субъективном опыте.
1. Проверить заполняемость ГИС ЖКХ.
Ориентироваться стоит на раздел 10 из Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 (ссылка на приказ).
✔ Самое очевидное — проверить устав (все равно нужен для проведения собрания), годовую бухгалтерскую отчетность, смету и т. д.
2. Почти никогда не выполняется требование закона об энергосбережении и энергоэффективности:
лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем 1 раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов, сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ч. 7 ст. 12 Закона об энергосбережении).
✔ В жизни предложения практически никогда не разрабатываются и до сведения жителей не доводятся.
В этом судебном решении можно посмотреть подробное юридическое описание нарушения.
3. Организация площадки для мусора
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 в п. 26(1) предполагает обязанность лица, осуществляющего управление МКД, организовывать и содержать места накопления отходов (провожить работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок).
✔ Можно посмотреть, как всё это содержится, организованы ли места накопления ТКО.
4. Работа с персональными данными
Ранее в этой статье подробно описывала, то, что должно быть в ТСЖ. Надо узнать, чего в товариществе нет.
✔ Самое банальное и постое — часто не направлено уведомление в органы Роскомнадзора о том, что ТСЖ обрабатывает персональные данные. Проверить информацию можно здесь.
5. Ртутьсодержащие лампы
Обычно никак не организованы сбор отходов I — IV классов опасности (отработанных ртуть содержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющих лицензию на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов. (подп. «д(1)» пункта 11 Правил содержания общего имущества № 491).
6. Производственный контроль качества воды
В Санитарных правилах есть такие требования:
▪ юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию системы водоснабжения, разрабатывает рабочую программу производственного контроля качества воды.
▪ производственный контроль качества и биологической безопасности питьевой воды проводится в соответствии с программой производственного контроля, которая разрабатывается юридическими лицами.
✔ Это тоже почти никто не делает, практика судов противоречивая, в качестве примера с нужной мотивировкой можно посмотреть это дело.
7. Указать на нарушение порядка рассмотрения обращений.
Для многих жалоб установлены короткие сроки их рассмотрения. Часто ответ вообще не дается.
✔ Для обоснования можно использовать документы о вручении неотвеченных впоследствии жалоб, а также ответы на жалобы, полученные с явным нарушением срока их рассмотрения.
Большинство сроков указаны в Правилах управления МКД — смотрите пункты 33 – 36.
8. Нарушение Правил управления МКД №416 в части размещения информации в общедоступных местах
Тот же нормативно-правовой акт, только теперь надо смотреть на п. 31.
✔ После этого проверить на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или в пределах участка, на котором стоит дом, наличие информации:
▪ наименование товарищества режим работы, адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии сайта), адрес ГИС ЖКХ;
▪ контактные телефоны товарищества, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
▪ уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для жителей либо потребовать их присутствия в помещении в определенное время, с указанием времени проведения работ;
▪ уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги (не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления платежек с новым размером платы).
9. Можно письменно обратиться за ознакомлением с документами ТСЖ в порядке ст. 143.1 ЖК РФ
✔ Это нужно, чтобы зафиксировать отказ в этом, если он последует. Например, реестр членов и устав все равно понадобятся для собрания. Устав, скорее всего, выложен в ГИС ЖКХ. А реестр членов очень нужен. Если откажут в ознакомлении, то можно добавить в копилку нарушений.
10. Также для обоснования плохой работы можно использовать (при наличии):
✔ нехорошие заключения ревизионной комиссии;
✔ судебные решения по делам с РСО, свидетельствующие о том, что у ТСЖ плохо с платежной дисциплиной, или споры с контролирующими органами по нарушениям в рамках управления домом, оспариванию штрафов;
✔ акты о некачественных услугах — в том числе по содержанию, например, захламлен подвал или чердак, не убирается придомовая территория. Затруднительно составлять такие акты, потому что порядок их составления прописан в разделе 10 Правил №354, и проблема в том, что акт подписывается исполнителем (а это ТСЖ) или его председателем (п. 110(1)), что по сути одно и то же лицо. Поэтому проще написать много заявок в АДС, которые не будут нормально обработаны, и вменить в нарушение работы АДС — п. 17 и следующий №416 управления МКД;
✔ переписку с самим ТСЖ по каким-то нарушениям в содержании, управлении, если они им не оспариваются;
✔ самостоятельно составленные акты об отсутствии председателя в приёмные часы, если такие установлены;
✔ отсутствие годовых собраний, неутверждение годовых смет, отчетов, планов работ;
✔ наличие игнорируемых товариществом фактов незаконного использования общедомового имущества без каких-либо решений собраний или фактов незаконного переустройства общего имущества самим товариществом (возведение перегородок, снос стен и тд);
✔ противоречие устава закону (так себе довод, так как утвержден на собрании, поэтому лучше, если имеется неисполненное предписание ГЖИ по этому вопросу);
✔ не актуальный реестр членов или реестр собственников. Сначала надо запросить (первый — ознакомиться, а второй — для проведения собрания собственников), а потом либо проверять содержание, либо указывать на отказ ТСЖ в удовлетворении запросов в зависимости от нарушений;
✔ отсутствие актуализированной технической документации на инженерные системы;
✔ отсутствие сезонных осмотров общего имущества.
Важно
Всё, что вы укажете, может быть использовано против Вас, когда вы займёте место председателя. Придётся принимать меры, чтобы все это устранять. Трезво оценивайте свои силы.