В случае банкротства застройщика требование участника долевого строительства о передаче машино-мест и кладовок должно быть включено в реестр требований кредиторов наряду с требованием о передаче жилых помещений.
К такому выводу пришёл Верховный Суд Российской Федерации (Определение от 21 января 2021 г. N 307-ЭС20 – 4804(7)).
Как возникла спорная ситуация
А. заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому застройщик был обязан передать дольщику две квартиры и два машино-места площадью 13,9 кв. м каждое.
Дольщик перечислил застройщику оплату по договору. Однако должник квартиры и машино-места не передал.
А. обратился в в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и двух машино-мест (дело N А56 – 96685/2015).
Результаты судебного разбирательства
Суды рассматривали дело длительное время и принимали по нему разные решения. Судебные инстанции по-разному толковали Закон о банкротстве.
Банкротство застройщика было начато во время действия старой редакции Закона о банкротстве. Изменения в Закон внесены, когда дело А. уже рассматривалось судом.
Решение суда первой инстанции
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 18.07.2019 включил требование о передаче квартир в реестр требований о передаче жилых помещений. Требование о передаче машино-мест трансформировал в денежное и включил в четвёртую очередь реестра требований кредиторов должника.
Принимая такое решение, суд первой инстанции исходил из того, что положения статей 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» направлены на социальную защиту прав участников строительства и не могут применяться к нежилым помещениям.
Решение апелляционного суда
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил определение нижестоящего суда в части, которая касается машино-мест и требование о передаче двух машино-мест включил в реестр (Постановление от 10.02.2020 N 13АП-22722/2019 по делу N А56 – 96685/2015‑з.277).
Апелляционный суд мотивировал такой подход необходимостью применить подпункт 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, установленной Федеральным законом N 478-ФЗ. Закон в новой редакции предусматривает передачу машино-мест в реестр требований о передаче жилых помещений.
Решение окружного суда
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2019 г. (Постановление от 22.06.2020 г.).
Окружной суд руководствовался тем, что Закон о банкротстве относит к нежилым помещения, площадь которых не превышает семь квадратных метров.
Площадь машино-мест превышает установленную норму, поэтому они не могут быть включены в реестр требований о передаче жилых помещений.
Окончательное решение
Верховный Суд РФ указал, что окружным судом неверно истолкован Закон о банкротстве. В результате граждане — участники строительства фактически лишились возможности реализовывать дополнительные социальные гарантии, что недопустимо.
Несмотря на то, что производство по делу о банкротстве должника возбуждено до вступления в силу Закона № 478-ФЗ, на момент предъявления требования расчеты с кредиторами не производились. Поэтому должен быть применён Закон о банкротстве в новой редакции.
Изменения, которые внесены Законом № 478-ФЗ в ФЗ о банкротстве, установили одинаковый правовой режим для удовлетворения требований участников долевого строительства — физических лиц о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения.
Апелляционная инстанция обоснованно включила требования А. о передаче двух машино-мест в реестр требований кредиторов должника. У суда округа не было оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа и оставил в силе постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.