ФЛПишут читатели

Пошаговая инструкция. Как сделать переустройство или перепланировку в помещении

Этот материал будет интересен для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, которые решились улучшить свои жилищные условия, реорганизовать площади для бизнеса. Инструкция по переустройству и перепланировке ориентирована в первую очередь на жителей Москвы, но общий алгоритм, рекомендации будут актуальны по всей России.

Здравствуйте! Я строительный эксперт в государственной организации, одобренной Государственной Жилищной Инспекцией города Москвы, для выпуска проектной документации в случаях, когда авторы проектов отсутствуют (старые дома). В сфере согласований перепланировок работаю более 12 лет, в строительстве уже около 20 лет. Хочу поделиться с вами своим опытом.

Термины и определения

Для начала я объясню вам сленговые термины и определения, с которыми вы столкнётесь. Описывать буду упрощённо.

Перепланировка и переустройство вашего помещения виды строительно-монтажных работ, выполняемые в соответствии с строительными, санитарными нормами.

Ваш многоквартирный жилой дом (МКД) – здание, в котором две или более квартиры, с помещениями общего пользования, техническими помещениями и инженерными сетями. 

Общедомовые площади МКД (помещения общего пользования) – это площади, входящие в состав общедомового имущества (лестницы, тамбуры, холлы, коридоры), которые по праву частично принадлежат вам, а также в равной доле принадлежат и всем соседям из вашего МКД.

Ваша квартира – жилое помещение в МКД, которое вы решили сделать ещё более уютным посредством работ по перепланировке и переустройству, возможно многокомнатное, оснащённое инженерными благами цивилизации, изолированное от соседей прочными стенами и крепкой дверью, с выходом в общедомовые площади.

Апартаменты – нежилые помещения, коммерческая недвижимость, приспособленная под проживание. Могут устраиваться и в отдельно стоящих нежилых зданиях; гостиницы, бизнес-центры.

Помещение общественного назначения (другой вид нежилого помещения) – оплот стабильности и уверенности в завтрашнем дне, хороший вклад в долгосрочный пассивный заработок путём разделения на отдельные бизнес-площадки для магазинов, салонов красоты, приёмных пунктов прачечных и других видов активного дохода арендаторов. Но такие помещения обладают повышенными требованиями к санитарно-экологическим и эпидемиологическим нормам. Ваши соседи могут пожаловаться на вас не только в период строительно-монтажных работ при перепланировке, но и во время активной эксплуатации вашего помещения арендаторами (шум, запах и т.д.).

Ваши соседи (третьи лица) – граждане, которые живут в соседних квартирах (сверху, снизу, сбоку), и которые будут крайне недовольны вашим решением провести перепланировку и переустройство на этапе строительно-монтажных работ. А если они посчитают, что вы «в край обнаглели», и нарушаете их права, могут пожаловаться, куда следует.

Инспектор (сотрудник Государственной Жилищной Инспекции) – ответственный государственный служащий, который может проконсультировать вас (бесплатно, по предварительной записи) по вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством. Вынесет решение о возможности или невозможности перепланировки, приедет к вам и проверит соответствие проекта и выполненных работ по перепланировке. Выполнит внеплановую проверку по жалобе соседей. Но если он посчитает, что вы «в край обнаглели», заведёт на вас дело об административном правонарушении, или пойти на крайние меры  инициировать дело о лишении прав собственности.

Согласователь – специалист (организация), который может дать первичную консультацию, поможет собрать пакет документов для согласования перепланировки, будет бегать вместо вас по инстанциям.

Дизайнер специалист (организация) по созданию визуализаций интерьеров. К сожалению, большинство дизайнеров не знают строительных норм. Поэтому будьте бдительны, проконсультируйтесь с инспектором, согласователем или проектировщиком.

Проектировщик – лицензированнаяорганизация в сфере проектирования и изысканий. Специалисты этой организации обследуют ваше помещение и выпустят для вас комплект проектной документации, необходимой для согласования в надзорных органах.

Строитель лицензированная организация в сфере строительства. Специалисты этой организации выполнят строительно-монтажные работы по проекту, который выпустили проектировщики. Если будут несовпадения с проектом, инспектор не согласует вашу перепланировку.

Этапы перепланировки и переустройства помещений:

ЭТАП 1. Подготовка

Понадобятся документы:
1.1. Документы, подтверждающие право собственности на помещение:
а) свидетельство о государственной регистрации права, до 2016 года (документ упразднён Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ);
б) выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости, сведения о зарегистрированных правах;
1.2. Технический паспорт на помещение (можно заказать на портале mos.ru или на портале gosuslugi.ru);
1.3. Согласие всех собственников помещения, и всех с пропиской или с договором социального найма (если помещение обременено кредитом ипотекой, то дополнительно необходимо согласие от банка);
1.4. Если у вас новостройка, в качестве документа на собственность подойдёт договор долевого участия в строительстве;
1.5. Если ваше помещение находится в доме, который является памятником архитектуры (объектом культурного наследия, вам необходим ещё один документ – паспорт объекта культурного наследия или охранное обязательство. В этом документе описываются конструкции здания, которые нельзя затрагивать при переустройстве и перепланировке ни в коем случае. Узнать, входит ли ваш дом в реестр памятников архитектуры, вы можете по ссылке. Заказать паспорт можно бесплатно на портале mos.ru или на портале gosuslugi.ru.

Рекомендации по подготовке:

Проверьте соответствие сведений в документах на право собственности и технического паспорта (улицу, дом, № квартиры (помещения), этаж, назначение (жилое/нежилое), площадь помещения). Эти данные должны совпадать.

Проверьте соответствие существующей планировки помещения и плана в техническом паспорте:
- геометрия помещения должна соответствовать плану в техническом паспорте (размеры комнат, расположение и наличие стен, простенков, окон, дверей, лестниц);
- расстановка сантехнического оборудования и варочных плит должна соответствовать факту;
- обратите внимание на короба инженерных систем (расположение и размеры);
- если у вас нежилое помещение на первом этаже с отдельным входом, проверьте соответствие геометрии входной группы с планом (размеры площадки, количество и направление ступеней, наличие и размер пандуса для инвалидов);
– если ваше нежилое помещение в подвале или цокольном этажах, обратите внимание на оконные приямки;
- в квартирах-студиях, в новостройках часто бывает, что зона кухни или санузла не выделена на плане БТИ. Закажите план с зонированием помещения, где цветом будут указаны зоны санузлов и кухни.

При обнаружении несоответствий в документах на собственность и техническом паспорте, запомните, что основными являются документы на собственность и нужно подавать заявление на корректировку данных в техническом паспорте. В г. Москве изготовлением технических паспортов занимаются две организации ГБУ «МосГорБТИ» и АО «РосТехИнвентаризация – Федеральное БТИ». К ним же и нужно обращаться при обнаружении несоответствий планов факту. Но перед обращением нужно собрать доказательный материал:
- строительные планы, можно заказать в управляющей организации или в Российском Государственном Архиве Научно-Технической Документации. Перед посещением архива возьмите доверенность от управляющей организации, что вы можете представлять интересы управляющей организации в архиве;
- фотоматериалы, которые будут доказывать, что строительная конструкция фасада не изменялась и существует с момента строительства здания (окна или простенки между окнами обычно имеют одинаковый размер и находятся в «створе»);
- план помещения с пометками несоответствий (можно от руки).

Лайфхаки:

  • перед началом обмеров помещения распечатайте план БТИ в двухкратном увеличении, вам будет проще сопоставлять размеры.
  • измерения проводите маленькими сегментами (стена→простенок →дверной (оконный) проём→простенок→стена и т.д.) по часовой стрелке. 

Временные рамки:
Если в исходной документации вы не обнаружите несоответствий, то подготовка у вас может занять 1 – 2 дня. При выявленных неточностях, подготовка может занять до 1 – 2 месяцев. Поэтому не рекомендую совмещать этапы подготовки и проектирования.

Стоимость (по г. Москве):

  • Стандартная (не электронная) выписка ЕГРН – 700‑1500 Р;
  • Технический паспорт на квартиру – не более 2000 Р;
  • Строительные планы – не более 500 Р;
  • Архивная информация не более 2000 Р;
  • Услуги обмерщика – от 3000 Р до 15000 Р, в зависимости от площади помещения.

ЭТАП 2. Проект перепланировки

Для начала советую подготовить техническое задание для проектировщика. Это может быть эскиз от руки на копиях планов БТИ или проект от дизайнера.

На эскизе должны быть чётко указаны демонтируемые перегородки, сантехнические приборы и варочные плиты (для простоты восприятия закрасьте их зелёным цветом). Так же должны быть указаны возводимые перегородки, устраиваемые (заделываемые) проёмы, устанавливаемое сантехническое оборудование и бытовые плиты (для простоты восприятия закрасьте их красным цветом). Обязательно укажите примерные размеры. Укажите дополнительное оборудование, такое как гигиенический душ, бойлер, декоративный камин.

Если ваш эскиз или проект от дизайнера не будет удовлетворять законодательным, строительным или санитарным нормам, проектировщик должен обязательно об этом вас предупредить. Не настаивайте на своём эскизе, прислушайтесь, и попросите порекомендовать варианты правильных проектных решений.

Перед началом проектирования, проектировщик проводит изыскания (объёмные обмеры, обследование), и по результатам изысканий выпускает «Заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки и переустройства в помещении». Для этого проектировщику нужно получить доступ в помещение (ваше присутствие необязательно). По времени обследование занимает от 1 часа (квартира) и больше, в зависимости от площади. В конце обследования подписывается акт, в котором коротко указываются результаты и замечания, выявленные в ходе изысканий.

Если по эскизу затрагиваются несущие конструкции (стены, перекрытия), то заключение выпускает автор проекта дома. Если автора проекта дома найти невозможно, то заключение выпускает проектная организация, одобренная Государственной Жилищной Инспекцией.

На основании заключения проектировщик выпускает проект перепланировки и переустройства помещения.

При получении технического заключения, проекта, перед подписанием актов выполненных работ внимательно проверьте верно ли указан адрес, совпадает ли номер договора, соответствуют ли листы графической части проекта с планами «до перепланировки», «демонтажно-монтажных работ», «после перепланировки» итоговому техническому заданию. Необходимо проверить соответствие видов работ в проекте и техническом заключении. В техническом заключении виды работ могут быть описаны сокращённо. Обязательно проверьте наличие подписей проектировщика на каждом листе проекта и технического заключения.

Проект и техническое заключение вам могут предоставить в электронном формате на диске. Предоставляемые в электронном виде документы должны быть подписаны Электронной цифровой подписью (ЭЦП).

Рекомендации:

  • Проверить свой эскиз или проект на соответствие законодательным, строительным или санитарным нормам вы можете записавшись на бесплатную консультацию в районное отделение Государственной Жилищной Инспекции. Но в связи с загруженностью инспектора, вам возможно придётся подождать, и возможно долго (около 2 недель).
  • Более быстрый способ, платно проконсультироваться с согласователями.

Временные рамки:
Выпуск проекта и технического заключения обычно занимает от 15 рабочих дней, в зависимости от сложности проекта и площади помещения до 30 рабочих дней.

Стоимость (по г. Москве):

Заключение о состоянии несущих конструкций и возможности проведения работ по переустройству и перепланировке:

  • простая квартира (помещение), 33 – 80 м2, без затрагивания несущих конструкций, минимум 10000 – 15000 Р;
  • квартира (помещение), от 80м2, без затрагивания несущих конструкций, минимум 25000 – 35000 Р;

Проект перепланировки и переустройства:

  • простая квартира (помещение), 33 – 80 м2, без затрагивания несущих конструкций, минимум 15000 – 25000 Р;
  • квартира (помещение), от 80м2, без затрагивания несущих конструкций, минимум 35000 – 50000 Р.

Стоимость работ проектировщика зависит от площади объекта, сложности работ и количества корректировок при изменении технического задания.

ЭТАП 3. Получение разрешения на проведение работ по переустройству и перепланировке помещения:

Разрешение на перепланировку выдаёт Государственная Жилищная Инспекция: по заявке, после рассмотрения пакета документов.

Первым делом вам нужно зарегистрироваться на портале mos.ru и подтвердить свою учётную запись.

После регистрации вам понадобится скан-копии документов, которые вы подгрузите при формировании запроса в интерактивной форме на портале mos.ru по ссылке:
- паспорт;
- доверенность на уполномоченного представителя заявителя от собственника помещения (для физических лиц – нотариально удостоверенная доверенность);
- паспорт доверенного лица;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- учетно-техническая документация на помещение (технический паспорт);
- согласие всех собственников помещения, и всех с пропиской или с договором социального найма (если помещение обременено кредитом ипотекой, то дополнительно необходимо согласие от банка);
- заключение о состоянии несущих конструкций и возможности проведения работ по переустройству и перепланировки в помещении;
- проект перепланировки и переустройства;

Дополнительные документы:
- решение общего собрания собственников помещений в МКД о передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном доме или о проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, содержащее описание передаваемого в пользование объекта.

При производстве работ в домах-новостройках в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение вместо правоустанавливающих документов, заявителем представляются следующие документы:
- договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения;
- договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве (при наличии уступки прав по договору);
- акт приема-передачи недвижимости.

В случае если объект построен за счет средств бюджета города Москвы или жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива – документы, подтверждающие право пользования, владения помещением в многоквартирном доме.

Подробно ознакомиться с документами необходимыми для предоставления государственной услуги вы можете в пунктах 2.5.1.1.1.2 – 2.5.1.1.9.2 постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (с изменениями от 19 августа 2020 года N 1335-ПП).

Результатом этого этапа будет получение от Государственной Жилищной Инспекции «Решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» (Распоряжения).

Временные рамки: 20 – 30 рабочих дней.

Стоимость: бесплатно.

ЭТАП 4. Строительно-монтажные работы (СМР)

Перед началом СМР настоятельно рекомендую вам развесить объявления на своём и смежных этажах, с предупреждением соседей о проведении СМР и шумных работах в квартире №…, на …. этаже, заранее извиниться за предоставленные неудобства, и указать планируемые сроки работ.

Если вы решили сэкономить на профессиональных строителях и решили выполнить всё своими силами у вас могут возникнуть трудности с выполнением некоторых работ, а именно оформления актов скрытых работ. К скрытым работам относятся:
- обязательная гидроизоляция пола в санузлах;
- обязательное устройство шумоизоляции полов (стен, потолков);
- устройство усиления металлоконструкциями проёмов в несущих стенах;
- устройство конструкций антресоли.

На такие работы пригласите специалистов, у которых есть лицензия СРО. По окончанию скрытых работ подпишите акты. На актах обязательно должна быть указан наименование организации, печать и подпись директора, номер проекта по которому выполнялись работы, материалы, использованные при проведении работ. Также сотрудники компании, выполнявшие эти работы, должны внести запись в журнал производства работ.

Делайте всё в соответствии с проектом, соблюдайте размеры и расстановку сантехнического оборудования и бытовых варочных плит. Любое изменение проекта может вас вернуть к второму этапу, и перевести вашу перепланировку из планируемой к несанкционируемой.

Складируйте строительные материалы возле стен, не создавайте дополнительную нагрузку на перекрытия.

При производстве работ фотографируйте каждый этап, а особенно скрытые работы. На фотографиях должно быть видно в разных ракурсах, что у вас есть гидроизоляция в санузлах, шумоизоляционные слои, усиления металлоконструкциями.

При производстве работ соблюдайте «Закон о тишине».

Также при производстве работ соблюдайте порядок в местах общего пользования:
- постелите тряпку у входа в квартиру, следите, чтобы она была чистой и влажной;
- не захламляйте строительным материалом, строительным мусором места общего пользования;
- для вывоза мусора желательно заказать отдельный контейнер.

Временные рамки:
На проведение СМР по перепланировке и переустройству, по закону, вам даётся 1 год. Если вы не успеваете, то можно один раз продлить срок на 6 месяцев.

Стоимость (по г. Москве):

  • Средняя стоимость строительно-монтажных работ 7000 – 12000 Р за 1м2, без учета стоимости строительных материалов.
  • Средняя стоимость устройства проёма в несущей стене, с усилением металлоконструкциями 80000 – 120000 Р, с учётом материалов.

ЭТАП 5. Получение акта о завершённой перепланировки и переустройстве помещения (Акт)

Акт подписывает целая комиссия из ответственных лиц:
- Инспектор Государственной Жилищной Инспекции (председатель приемочной комиссии);
– вы (как заявитель);
– представитель проектной организации, проектировщик;
– исполнитель СМР (если вы проводили СМР собственными силами, вам придётся расписаться в акте два раза);
– представитель управляющей организации дома (если переустройство, перепланировка затрагивали общедомовое имущество).

Так как собрать всех единовременно и в одном месте достаточно сложно, вы можете подписать акт заранее у проектировщиков и исполнителей работ.

Получение Акта – это государственная услуга, выполняется путем:
1) формирования интерактивной заявки на портале mos.ru;
2) загрузки скан-копий необходимых документов:
- паспорт;
– доверенность на уполномоченного представителя заявителя от собственника помещения (для физических лиц – нотариально удостоверенная доверенность);
- паспорт доверенного лица;
- журнал производства работ, оформленный в соответствии со всеми требованиями к ведению журнала производства работ оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора;
- акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки.

В течении пяти дней с подачи заявки с вами свяжется инспектор и назначит время проверки. В эти дни вы должны быть готовы предоставить инспектору доступ в помещение.
Инспектор проверит соответствие проекта фактической перепланировке и переустройству.

По результатам проверки проект акта заполняется, подписывается и передаётся в Государственную Жилищную Инспекцию для дальнейшего оформления.

Через 10 дней вы получите на официальном бланке Акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировки помещения.

ЭТАП 6. Внесение изменений в технический паспорт

После получения акта вам необходимо внести изменения в технический паспорт, а точнее получить новый технический паспорт с изменениями. Получить эту услугу вы можете, ознакомившись с информацией на портале mos.ru.

Процедура несложная:
1. Заказываете услугу в МосГорБТИ;
2. Оплачиваете услугу;
3. Получаете новый техпаспорт на основании согласованного проекта.

Временные рамки: 10 дней.

Стоимость: 2400 Р.

ЭТАП 7. Внесение изменений в ЕГРН

Первым делом для внесения изменений в ЕГРП вам нужно заказать технический план квартиры.

Технический план может выпустить только аттестованный кадастровый инженер с лицензией СРО. Рекомендую обратиться в специализированную компанию, где кадастровые инженеры состоят в штате.

После получения технического плана вы подаёте заявление на внесение изменений в ЕГРН. Комплект документов для подачи может различаться в зависимости от многих факторов, но на сайте Росреестра есть замечательный алгоритм-конструктор по списку необходимых документов. Выбираете объект, далее нужную операцию и внизу жмёте «подготовить документы», заполняете анкету, справа-вверху вы увидите стандарт предоставления услуги (сроки и стоимость).

Автор: Лагутский Валерий Николаевич




Вопрос читателя:

«тут написано — „Обязательно укажите примерные размеры. Укажите дополнительное оборудование, такое как гигиенический душ, бойлер, декоративный камин“.
А разве о нем нужно сообщать и до него есть дело? Мне казалось, это просто электробытовой прибор. Ну как телевизор или фен».

Ответ автора:

В приложении 3, пунктах 1.1.2 и 1.4.5 постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (с изменениями) написано, что проектировщик должен описать в проекте решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и инженерных систем.
Гигиенический душ на планах и аксонометрических схемах указывается, как точка распределения водоснабжения. Если он не будет указан в проекте, то инспектор может выдать вам предписание об исправлении несоответствия проекта факту. Но, так как, вы находитесь на стадии актирования, в проект изменения внести будет нельзя, придётся исправлять по факту (демонтировать).
Электрический бойлер, тёплые полы, как и мощная электрическая варочная плита создают дополнительную нагрузку на систему электроснабжения квартиры. Выделенная мощность на квартиру может оказаться ниже расчетной. Выделенная мощность на квартиры с газоснабжением 5 – 7кВт, 1 фаза. Выделенная мощность на квартиры с электрическими плитами 8 – 11кВт, 3 фазы . Квартиры в новостройках в таком случае- счастливчики, до 15кВт, 3 фазы.
В старом жилом фонде, при отказе от системы газоснабжения в пользу электричества, приходится докупать дополнительные мощности. Копию новой справки о потребляемых электромощностях необходимо приложить к проекту, чтобы доказать, что вы не создали нагрузку на общедомовую систему электроснабжения, а пользуетесь своим электричеством.
Так же, справку о дополнительно купленных мощностях, нужно прикладывать, если перепланировкий предусматривается демонтаж подоконной зоны с установкой нового оконно-дверного блока лоджии «в пол» (нарушается тепловой контур). Приведённое сопротивление теплопроводности новых конструкций ниже, чем у демонтированной. Повышается нагрузка на общедомовую систему отопления. Значение повышения нагрузки в проекте показывается теплотехническим расчётом. Справка, как доказательство, что вы пользуетесь своим, купленным теплом.
В случае с декоративными каминами, вы правы, он потребляет электричество не больше чайника. Но есть и серьёзные модели с функцией обогрева. Стационарные камины обрамляются декоративными коробами. Бывали в моей практике такие случаи, когда в техническом задании, заказчик не указывал размеры короба декоративного камина, так как не определился с маркой закупаемого оборудования. Пунктик про камин – это больше личная просьба, чем законодательная норма. Напоминание о внимательности заказчика к деталям, при составлении технического задания проектировщику.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛ

Срок давности для ГЖИ по оспариванию решений собрания

ЖКХФЛ

Обосновано ли требование управляющей компании предоставлять протокол совета МКД в оригинале?

ЖКХФЛПишут читатели

Положительный опыт взаимодействия с Госадмтехнадзором Московской области

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУКПишут читатели

Может ли собственник сам утеплить наружную стену и возместить расходы?