Незаконное использование общего имущества нарушает права собственников помещений. В такой ситуации надо:
- Поговорить с арендатором, выяснить, адекватный он или нет.
- Если адекватный – обсудить вопросы аренды общего имущества, согласовать условия и принять решения на общем собрании.
- Если неадекватный – обратиться за защитой в суд. Право на общее имущество есть у каждого собственника, поэтому обратиться может любой. Можно наделить полномочиями кого-то из собственников, например, председателя совета дома обратиться в суд от имени собственников, но на практике бывают проблемы с формой доверенности. Иногда таким правом собственники наделяют свою управляющую организацию.
Жители не любят суды, так как жаловаться проще и бесплатнее. Если очень хочется написать куда-нибудь обращение, то можно начать с:
- Арендатора. Объяснить ему, что он может использовать общее имущество после принятия решения на общем собрании, пусть арендодатель поможет инициировать его и решить вопросы (пример обращения провайдеру).
- Управляющей организации (пример обращения). Но сначала стоит задуматься о том, что управляющая организация в силах будет сделать. Если ранее самими собственниками она наделена полномочиями на обращение в суд, возможно, пойдет в суд. Если нет (скорее всего), – напишет обращение арендатору. Но это могут сделать сами собственники с таким же результатом.
- Вот теперь можно упомянуть жилищную инспекцию. Она может выдать управляющей организации предписание. Такие предписания выдаются, но они не помогут решить ситуацию, если управляющая организация не наделена полномочиями в интересах собственников обращаться в суд. На практике ГЖИ выдает предписание инициировать общее собрание собственников, на котором предложить собственникам принять решение об использовании общего имущества; в случае положительного решения нарушение как бы устранится, в случае отрицательного решения УО должна принять меры по устранению нарушений, но какие именно это могут быть меры, инспекции обычно не пишут.
Можно попробовать попросить ГЖИ выдать предписание непосредственному нарушителю, а не управляющей организации, но судебной практики по выдаче таких предписаний найти практически не удалось (см, например, старое решение Кемеровского суда, но там, как и в остальных найденных случаях нарушение использования общего имущества было тесно связано с незаконным переустройством/реконструкцией). - Бездействие жилищной инспекции можно обжаловать в прокуратуру, сославшись на первый блок судебной практики ниже.
Ниже практика судов по спорам управляющих компаний с жилищными инспекциями. Речь идет о таких же ситуациях, когда управляющую организацию пытались обязать что-то сделать во имя неприкосновенности общего имущества собственников. Практика противоречивая, что-то, возможно, пригодится самим управляющим организациям.
Решения, где предписания ГЖИ признавали законными:
- Постановление АС Дальневосточного округа N Ф03 – 2790/2015 (по провайдерам):
“в ходе проверки соблюдения обществом требований по использованию, содержанию и сохранностью жилищного фонда инспекцией было установлено, что общее имущество содержится заявителем ненадлежащим образом. В частности управляющая компания допустила размещение третьим лицом в подъезде дома кабельного оборудования в отсутствие решения общего собрания собственников”. - Постановление 8 ААС по делу N А46 – 14347/2016 (по рекламе):
“пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе, крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Таким образом, ГЖИ правильно указала на то, что обязанность управляющей организации по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества дома и недопущению неправомерного использования частей дома, прямо установлена законодательством”. - Постановление 12 ААС по делу N А12 – 173/2018 (про перегородки):
“управляющая компания обязана обеспечивать доступность пользования общим имуществом дома и его сохранность, своевременно принимать меры по обеспечению жителям данного дома благоприятных и безопасных условий проживания, а также по соблюдению обязательных условий содержания дома. В этой связи она обладает рядом прав, в том числе по выявлению, в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений жилого дома, собственников незаконно возведенных сооружений и принятию к ним соответствующих мер. Следовательно, жилищная инспекция вынесла обоснованное предписание о том, что в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений жилого дома на право пользования общим имуществом (размещения металлических дверей на лестничных клетках подъезда), управляющей компании принять все меры по обеспечению свободного доступа всех собственников помещений к общедомовому имуществу. Аналогичная позиция Верховного Суда РФ в Определении от 27.06.2017 N 303-КГ17 – 6348 по делу N А04 – 8087/2016”. - Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А60 – 6176/2016 (тоже по рекламе):
“Поскольку именно управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений, управляющая компания правомочна предложить собственникам включить в повестку общего собрания вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом либо принять соответствующие не противоречащие закону способы (в которых заявитель не ограничен) устранения нарушений прав собственников, допущенных третьими лицами. Право выбора способа для приведения в соответствие с нормами действующего законодательства использование спорного имущества остается за управляющей компанией, на которую в силу закона и договора возложена обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД”.
Интересное продолжение истории. Управляющая организация из последнего примера, как видите, была послана судом исполнять предписание любым законным способом, каким ей хочется. У нее в других домах также допускалось использование общего имущества другими лицами, и она по одному из них (не в рамках исполнения предписания) обратилась в суд к рекламной фирме с требованием освободить общее помещение, занятое без согласия собственников, ссылаясь на те же нормы, которыми суды обосновывали законность предписания ГЖИ. И те же самые суды ей отказали (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу N А60 – 24734/2016), и вот почему:
- “управляющая организация не наделена правом на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
- Доказательств принятия общим собранием собственников решения о предоставлении организации полномочий на предъявление иска, связанного с защитой права на распоряжение общим имуществом, не представлено.
- Согласно протоколу общим собранием принято решение о делегировании управляющей компании части полномочий по распоряжению общедомовым имуществом в интересах собственников помещений (заключение договоров аренды мест общего пользования, договоров на использование конструктивных элементов дома в интересах собственников). Между тем, данным решением не предусмотрено наделение управляющей компании правом на предъявление исков в защиту прав собственников помещений на общее имущество.
- Отклоняя довод о положении договора управления, которым предусмотрена обязанность истца представлять интересы собственников в отношениях с третьими лицами, связанных с достижением цели управления общим имуществом, принимать меры по обеспечению защиты интересов собственников от действий иных собственников помещений, а обязанность по выполнению требований по сохранению надлежащего состояния общего имущества, суд указал на то, что эти полномочия переданы управляющей компании с целью осуществления, деятельности, предусмотренной ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а именно для оказания услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставления коммунальных услуг собственникам и владельцам помещений. Таким образом, истец, как управляющая организация, не имеет самостоятельного экономического интереса в освобождении ответчиком занимаемых помещений.”
Вот поэтому в начале статьи мы так акцентировали внимание на наделение управляющей организации правом обратиться в суд в интересах собственников.
Решения, где предписания ГЖИ признавали незаконными.
- Постановление 9 ААС (Москва), дело № А40 – 247325/16: Исполнимость предписания является важным требованием и одним из элементов его законности. Оспариваемое предписание не мотивировано, не имеет правового и доказательственного содержания. В нем отсутствует описание конкретного события правонарушения и правовая квалификация нарушения. Оспариваемым предписанием на товарищество возложена обязанность устранить нарушения, указанные в акте проверки. При этом в акте проверки указаны следующие нарушения: неправомерное использование общедомового имущества, а именно: установка кондиционера промышленного типа на фасаде многоквартирного жилого дома без решения общего собрания собственников. Таким образом, оспариваемое предписание не содержит четкой формулировки относительно конкретных действий, которые должен совершить заявитель с целью устранения нарушения.
- Решение АС Волгоградской области, дело № А12 – 1032/2018 (тут немного другое, про нестационарный торговый объект во дворе и требования САНПиН): “инспекцией предписание с требованиями: 1) уведомить владельца нестационарного торгового объекта, расположенного на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников о необходимости исполнения требований законодательства РФ; 2) в случае неисполнения владельцем торгового объекта требований законодательства в установленном законом судебном порядке и в соответствии с договором управления многоквартирным домом обеспечить надлежащее содержание общего имущества (земельного участка). Вместе с тем, управляющая компания непосредственно не является представителем собственников и не может нести ответственности за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества, вне зависимости от наличия или согласия собственников имущества. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления Пленумов № 10/22). При этом управляющая организация без согласия собственников помещений или судебного решения не вправе выполнять данное предписание.
Собственникам правильнее, быстрее и результативнее своими силами решить вопрос с незаконным использованием общего имущества, в том числе через суд, в том числе с наделением управляющей организации правом представлять свои интересы, чем пинать ту же управляющую компанию с помощью контролирующих органов. Без помощи и инициативы собственников УК сможет только писать письма нарушителям о том, что они нарушают (как будто они не знают), проблему это не решит. Демонтировать чужое имущество управляющая организация тоже, скорее всего, побоится: суды по искам владельцев незаконно установленного оборудования ей не нужны, как и заявления в полицию от тех же владельцев.