Переустройство и перепланировка
Определения понятий перепланировки, переустройства, условия их выполнения прописаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В техпаспорте указаны метраж и площади всех помещений (в том числе вспомогательных, технических и эксплуатационных помещений), материалы конструкций. Техпаспорт также содержит схему инженерных коммуникаций, план помещения, экспликацию (ведомость) помещений.
Значит, если вы смещаете, убираете или добавляете ненесущие стены (перегородки), меняете их на стены из другого материала, то вы выполняете перепланировку. А также если вы переносите, убираете или делаете новые дверные проемы в этих стенах, или просто меняете назначение помещения.
Если же вы устанавливаете бытовые электроплиты взамен газовых плит или кухонных очагов, переносите нагревательные сантехнические и газовые приборы, устраиваете вновь и переоборудуете существующие туалеты, ванные комнаты, то вы выполняете переустройство. Прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения тоже считают переустройством.
Если вы установите унитаз или душевую кабину на место старых, или подвинете их незначительно в пределах помещения, то это не потребует уведомления каких-либо органов. Тоже относится и к косметическому ремонту, замене светильников, кухонных вытяжек или даже окон. А вот перепланировка и переустройство требуют согласования, предусмотренного главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Если ваши работы по перепланировке или переустройству могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, то разрешения для их проведения вы не получите. Кроме того, если перепланировка квартиры (комнаты), ухудшит условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов квартиры, разрешения вам также не дадут.
Если вы вдруг решили самовольно переустроить жилое или подсобное помещение, переоборудовать балкон и лоджию, переустановить либо установить дополнительного санитарно-техническое и иное оборудование, то орган местного самоуправления может через суд заставить привести помещение в прежнее состояние.
Реконструкция
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов(статья 1 ГрК РФ)
То есть, если вы изменили параметры несущих стен или перекрытий (сделали их шире, уже, ниже и т.п., сделали дверные или оконные проемы), то речь уже о реконструкции помещения. Однако, если, например, вы заменили треснувшую деревянную перемычку над дверью в несущей стене на металлическую, или на новую деревянную, то это не будет считаться реконструкцией. Обратите внимание, что понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый объект недвижимости уже существует и это не недострой.
Многоквартирные дома могут подвергаться реконструкции по решению общего собрания собственников.
Чтобы понять, перепланировка или реконструкция предстоит, нужно разобраться, какие стены в вашем помещении.
Нужно узнать тип дома, посмотреть планы с указанием несущих стен. Не стоит слепо опираться на планы БТИ, так как в них тип стены не указан, а толщина стен показана чаще всего одинаковой. Но именно толщина стены – это показатель того, несущая она или нет. Перегородки обычно тоньше, чем несущие стены, независимо от того, какого типа у вас дом: панельный, кирпичный, блочный или монолитный. Разумнее перед любыми работами, затрагивающими стены, обратиться за советом к специалистам.