Опубликовано 22.12.2020. Обновлено 17.04.2024.
Миф 1. Жильцы требуют начислять им плату за содержание и ремонт с квадратных метров доли в общем имуществе, а не с квартиры
Это заблуждение довольно безобидное, но все равно распространённое.
Правила содержания общедомового имущества №491 закрепляют обязанность собственников нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество. Хотя в словарях слово «соразмерность» имеет значение «пропорциональность», поклонники мифа считают, что слово «соразмерно» значит «равно».
Минстрой РФ в своем письме от 30.12.2016 № 45049-АТ/04 разъяснял, как образуется размер платы за содержание жилья и как он оплачивается:
- для определения размера платы, предлагаемого к утверждению на общем собрании, годовая сумма затрат делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности;
- так как доля в праве общей собственности на общедомовое имущество пропорциональна размеру квартиры, то размер платы за содержание для собственника конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество.
- таким образом, для расчета размера платы за содержание и ремонт i‑того жилого помещения для собственника используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования.
Есть и убедительная судебная практика
Верховный Суд РФ в решении от 10.04.2019 № АКПИ19 – 18, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии ВС РФ от 11.07.2019 № АПЛ19 – 223, указал, что плата устанавливается из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения, и это позволяет учитывать доли в общедомовом имуществе, что соответствует действующему гражданскому и жилищному законодательству:
«доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ)».
____________________________
Кто-то даже пытался признать недействительными положения Приказа Минстроя РФ об утверждении примерной формы квитанции № 43/пр. Они считали, что форма приводит к тому, что плату за содержание им приходится оплачивать исходя из площади квартир, а не из доли в праве на общедомовое имущество.
Верховный Суд РФ в решении от 29.07.2019 № АКПИ19 – 377 отказал в иске: порядок и условия заключения договора управления содержатся в ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет, что определение условий такого договора определяется желанием его сторон. Статьи нормативных правовых актов про «соразмерность платы», на которые ссылались собственники, и которым, по их мнению, противоречит утвержденная Минстроем форма платежки, не устанавливают конкретный способ начисления платы за жилое помещение.
____________________________
Конституционный Суд РФ в определениях от 30.09.2019 N 2430‑О и от 24.10.2019 N 2822‑О отказал в признании противоречащими Конституции РФ норм Жилищного кодекса РФ об определении порядка платы за содержание жилья. В этих делах заявители также считали несправедливым то, что нормы допускают возложение на собственника обязанности участвовать в расходах на содержание общедомового имущества несоразмерно его доле в праве общей собственности.
____________________________
Жительница г. Омска (С.) решила: УО ошибочно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади ее квартиры в 79,1 кв. м, а не доли в праве на общее имущество, равной 23,82 кв. м. В итоге, руководствуясь своими расчетами, С. продолжительное время вносила платежи за ЖКУ в неполном объеме и накопила задолженность — 16 116 рублей, в том числе по оплате за содержание жилья — 15 636 рублей. Чтобы исключить сумму долга из квитанций, С. обратилась в суд.
Суды трех инстанций оказались непреклонны: УО правильно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади квартиры С. (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1816/2024).
Согласно абз. 5 п. 2 Правил № 75 от 06.02.2006, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников дома, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения.
Также договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилья устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади занимаемого собственником помещения.
Миф 2. Жильцы считают, что в размер платы за содержание уже заложено «ОДН» или плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества, а дополнительные строки от управляющей организации незаконны
Однако часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ прямо говорит:
«Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи».
При этом в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ исчерпывающим образом написаны все варианты, как рассчитывается размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества:
— по нормативу с перерасчетом по общедомовому счетчику;
— по показаниям автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления, если она есть;
— на основании решения общего собрания – по среднемесячному потреблению с перерасчетом по общедомовому счетчику;
— на основании решения общего собрания – по общедомовому счетчику.
Всё вышеперечисленное касается объема ресурса, а сама ставка плата везде определяется «по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ».
То есть решением собрания спорный размер ежемесячной платы в конкретном денежном выражении не утверждается. Расходы на КР СОИ сильно зависят от фактического потребления, которое собственники не могут предсказать заранее, как и изменение тарифов.
В письме Минстроя России от 10 декабря 2019 г. N 47256-ОЛ/06 разъяснено:
- при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно,
- при направлении собственникам предложений о размерах платы за содержание и ремонт плата за коммунальные ресурсы в этот перечень не входит.
Таким образом, ресурсы, израсходованные при использовании и содержании общедомового имущества оплачиваются сверх утверждённой на общем собрании ставки за содержание и текущий ремонт, хотя само расходование этих ресурсов относится к содержанию жилья, а не коммунальным услугам (речь про управление домом управляющей организацией).
Важно, чтобы в договоре управления этот момент был внятно прописан, а то у УК могут быть неприятности.