Неравнодушные к судьбе своего дома жильцы новостроек задумываются об открытии спецсчёта на капремонт чуть ли не сразу после заселения. При проведении собрания стоит обратить внимание на чужой печальный опыт, чтобы не повторять ошибок других.
1. В новых домах собственники должны принять и реализовать решение об определении способа формирования фонда капремонта в течение срока, установленного региональными властями. Этот срок составляет от 3 до 6 месяцев после официального опубликования региональной программы, в которую включен дом (МКД).
После собрания надо открыть спецсчёт и уведомить орган жилищного надзора о принятом решении (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ). По общему правилу, на обращение в банк у выбранного владельца спецсчёта есть 15 дней после того, как он узнал о решении собственников. После открытия счёта остаётся всего 5 рабочих дней, чтобы отправить в жилищную инспекцию уведомление о выбранном способе формирования ФКР с приложением копии протокола общего собрания и справки банка об открытии спецсчёта. Региональное законодательство может дополнять этот порядок своими особенностями.
Надо не просто направить в жилищную инспекцию протокол собрания, а именно уведомить в установленные сроки орган жилищного надзора о принятом решении и открытии счёта. Только тогда решение жителей будет считаться реализованным. Иначе инспекция, которая ведёт реестр уведомлений и специальных счетов, сообщит в муниципалитет о том, что жители не выбрали способ формирования ФКР. После этого местные власти решат за жителей формировать ФКР на счёте регионального оператора.
Несложно догадаться, к чему на практике приводит нарушение этого правила: деньги собираются одновременно на двух счетах.
Дело № А56 – 69260/2016
Решение о выборе способа формирования ФКР жители Санкт-Петербурга приняли в мае, счёт открыли в ноябре, а уведомление в ГЖИ отправили еще через полтора года. Местные власти параллельно утвердили решение о том, что деньги на капремонт по этому дому будет собрать региональный оператор. Позднее инспекция обнаружила одновременные сборы средств на счёте оператора и на спецсчёте ТСЖ. Орган жилищного надзора посчитал, что жители не реализовали свой выбор, поэтому потребовал копить деньги на счёте регионального оператора, а не на спецсчёте.
Суды проверили законность выданного предписания и поддержали жилищную инспекцию:
- без доказательств реализации собственниками принятого ими решения администрация района правомерно приняла решение о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора;
- нарушение ТСЖ установленных сроков реализации решения собственников привело к одновременному направлению собственникам двойных платёжек.
Верховный Суд РФ определением от 05.03.2018 № 307-КГ18 – 296 отказал товариществу в передаче его жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Дело № А56 – 47590/2017
Здесь спецсчёт открыли через год после того, как собственники решили об этом. В промежутке между собранием и открытием счёта администрация выполнила то, что от неё требует Жилищный кодекс РФ, – решила о формировании ФКР на счёте регионального оператора. Жилищная инспекция вновь посчитала, что собственники не успели реализовать своё решение. Она потребовала закрыть спецсчёт, а собранные деньги перевести региональному оператору.
Две инстанции поддержали ТСЖ, оспаривающее предписание органа жилищного надзора, однако суд округа эти решения отменил, поддержав ГЖИ. Позже эту позицию закрепил Верховный Суд РФ в определении от 23.07.2018 № 307-ЭС18 – 9922, согласившись с выводами органа жилищного надзора о нарушении сроков при открытии спецсчёта.
Дело № А35 – 6856/2018
Предыстория была похожей: ТСЖ из Курска опоздало с открытием спецсчёта. Региональный оператор обратился в суд, где потребовал перечислить ему собранные деньги – 6 млн. рублей.
К счастью ТСЖ, которое успело потратить деньги на ремонтные работы, суды отказали оператору, хотя признали, что деньги должны были собираться на его счёте. ТСЖ спасло то, что сам региональный оператор долго не выставлял платёжные документы. Но самым положительным в решении судов был их вывод о том, что «несмотря на сбор ответчиком в спорный период с сентября 2014 года по ноябрь 2017 года средств с собственников на счёте, данный счёт не приобрел статус специального по смыслу статьи 175 ЖК РФ». Деньги собирались товариществом на основании решений общих собраний и расходовались также по волеизъявлению собственников, что не противоречит закону.
Позже, уже в ходе судебных разбирательств, товарищество повторно провело общее собрание, где жители снова выбрали способ формирования ФКР на спецсчёте. Суды оценили такое решение как изменение способа, что позволяет товариществу в последующем снова собирать деньги самостоятельно.
2. Другое возможное нарушение при открытии спецсчёта – делать один счёт на несколько домов сразу. То, что на специальном счете могут аккумулироваться средства собственников помещений только одного МКД, сказано в ч. 4 ст. 175 ЖК РФ.
Дело № А56 – 115860/2018
Товарищество пыталось оспорить решение инспекции, которая исключила товарищество из реестра специальных счетов. Также оно оспаривало распоряжение местной администрации о том, что формирование ФКР в отношении трёх корпусов, находящимся под управлением товарищества, отныне будет происходить на счёте регионального оператора. Вместе с этим обжаловались действия самого оператора по выставлению квитанций.
До этого жители трёх корпусов на одном общем собрании приняли решение об открытии спецсчёта. ТСЖ его открыло и уведомило ГЖИ. Инспекция сначала включила дома в реестр специальных счетов, однако потом разобралась, что на три здания принято одно решение и открыт один спецсчёт. Она попросила ТСЖ подтвердить решение жителей путём предоставления протоколов и справок банка по каждому корпусу отдельно. Запрашиваемые документы в инспекцию не поступили, и она исключила дома из реестра специальных счетов. Дальше последовало решение администрации об уплате взносов на счёт регионального оператора.
Суды установили, что многоквартирные дома являются отдельно стоящими строениями, включены в региональную программу как три отдельных объекта с разной нумерацией корпусов. Таким образом, для сбора денег на специальных счетах собственники должны были принять решение отдельно по каждому корпусу и открыть счета на каждый из них. Товариществу отказали в удовлетворении его заявления.
Дело № А40 – 16184/18 – 33-120
ТСЖ обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа жилищной инспекции вносить дома (4 корпуса) в реестр специальных счетов.
Отказу предшествовало направление товариществом уведомления с копией одного протокола и одной справки банка об открытии одного счёта на все корпуса. Инспекция ответила, что нужно провести собрания по каждому корпусу отдельно и открыть отдельные счета. Однако ТСЖ не стало проводить собрания заново, а направило в ГЖИ свою претензию.
После этого последовал официальный отказ инспекции. Её поддержали суды, отметив, что «так как в каждом отдельном доме необходимость проведения капремонта лифтового оборудования, ремонт крыши или фасада может сильно отличаться от иных домов, то собственникам будет затруднительно реализовать свои права в случае наличия одного общего счета по четырём домам». Определением Верховного Суда РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19 – 8606 решения нижестоящих судов оставлены в силе.