АСУСМКД - новый способ ведения реестра собственников
Колонка редактораЖКХУК

В каких случаях суды признают незаконной плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества

оплата КР СОИ

На прошлой неделе Арбитражный суд Северо-Западного округа во второй (как минимум) раз подтвердил незаконность взимания платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества («ОДН») сверх платы, указанной в конкурсной документации (дело № А42-12917/2019).

Государственная жилищная инспекция Мурманской области проверила начисления жильцам дома, которым управляла компания, отобранная муниципалитетом по конкурсу. Надзорный орган пришёл к выводу, что организация самостоятельно начисляла потребителям не только плату за содержание жилого помещения в соответствии с условиями конкурса, но и дополнительно плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества.

В предписании от компании потребовали начислять за содержание только 47,6 руб./кв. м в месяц (по условиям конкурса), а излишне начисленное – вернуть жильцам.

Компания оспорила предписание в суде, но те поддержали инспекцию:

«Общество, посчитав, что плата за жилое помещение, определённая по конкурсу, не является окончательной и к ней можно добавить иные виды расходов, связанных с содержанием общего имущества, допустило тем самым заведомое получение преимущества относительно других участников конкурса. При этом ни договором управления, ни конкурсной документацией, ни законом возможности одностороннего изменения размера платы не предусмотрено».

Это не первое дело, где суды приходят к такому выводу.

Аналогичная позиция закреплена Определением Верховного Суда РФ от 26 августа 2019 г. № 307-ЭС19-10621 по делу № А42-4590/2018. Там была такая же история, и началась она с предписания той же жилищной инспекции. Так как старое дело дошло до Верховного суда, то расскажем о нём подробнее.

Жители написали коллективное обращение в жилищную инспекцию с просьбой провести проверку соблюдения их управляющей организацией лицензионных требований. Компания управляла 23 домами на основании итогов открытого конкурса, проведённого муниципалитетом.

В конкурсной документации администрация установила цену договора для всех домов: содержание и ремонт жилого помещения – от 32,82 руб./кв.м до 50,96 руб./кв.м. (в зависимости от наличия в доме лифта и газа). Однако при проверке выяснилось, что жителям начисляется указанная плата за содержание в соответствии с конкурсной документацией, а также дополнительно они оплачивают коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества.

По мнению инспекции, начисление дополнительной платы сверх той, что прописана в конкурсной документации, является односторонним повышением платы со стороны компании. Превышение утверждённого размера привело к увеличению платы за содержание в среднем от 40 до 94 руб. ежемесячно. Для устранения нарушения орган жилищного надзора выдал организации предписание производить начисление платы в том размере, который указан в конкурсной документации, и вернуть потребителям незаконно начисленную дополнительную плату за коммунальные ресурсы.

Первое решение по делу.

Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Мурманской области, где просила признать предписание недействительным. По мнению компании, она в силу прямого указания закона должна начислять плату за коммунальные ресурсы для целей содержания. Организация настаивала на том, что из приложений к договорам управления видно: при подготовке конкурсной документации расходы на коммунальные ресурсы для содержания общедомового имущества в размер платы не входили.

Арбитражный суд установил, что договорами управления предусмотрено взимание платы за содержание и ремонт общего имущества согласно перечню работ и услуг. При этом, по мнению суда, стоимость спорных ресурсов в цену работ по содержанию и текущему ремонту не включена: из приложенной к материалам дела конкурсной документации не следует, что организатором торгов в стоимость содержания включена стоимость коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, обратного инспекцией не доказано.

Суд решил, что муниципалитет при определении цены договора не учитывал спорную плату, в связи с чем исполнение предписания приведёт к возложению расходов по их оплате на управляющую организацию, что не предусмотрено законом и не соответствует целям хозяйственной деятельности компании.

Предписание признали недействительным.

Новая позиция судов по делу.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд по жалобе жилищной инспекции отменил решение суда первой инстанции, указав следующее:

– приобретение коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества не может быть не заложено в плату за содержание, так как иначе это обозначало бы нарушение порядка формирования платы за содержание жилого помещения, установленного ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.

– управляющая компания, как профессиональная организация в сфере управления домами, не могла не осознавать весь перечень работ, который ей придётся выполнять за плату, установленную по итогам конкурса, приобретение ресурсов для содержания общедомового имущества является неотъемлемой частью деятельности по самому содержанию такого имуществ.

– определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт с учётом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей компании.

– вывод суда первой инстанции о том, что при проведении торгов организатор не учёл расходы на приобретение коммунальных ресурсов, в связи с чем данные расходы дополнительно обязано возмещать население, противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает в качестве лица, ответственного за причинение убытков (если таковые доказаны) в результате незаконных действий органов местного самоуправления или их должностных лиц, соответствующее муниципальное образование.

Арбитражный суд Северо-Западного округа согласился с позицией апелляционного суда и жилищной инспекции. Верховный Суд РФ также поддержал эти выводы, кратко изложив позицию апелляционного суда и не добавив туда ничего нового:

нет причин полагать, что конкурсная документация не учитывала плату за спорные ресурсы; выставление дополнительной платы не соответствует этой документации, договорам управления, Жилищному кодексу РФ и является односторонним повышением платы со стороны управляющей компании, это недопустимо и нарушает права потребителей.

До того, как дело было рассмотрено Верховным Судом РФ, жилищная инспекция выдала управляющей компании повторное предписание в связи с неисполнением первого. Управляющая организация снова пошла в Арбитражный суд Мурманской области, но тот, наученный прошлым опытом, сразу отказался признавать позицию жилищной инспекции необоснованной (дело № А42-2266/2019). Компания проиграла апелляцию и дальше судиться не пошла.

Такую практику следует учитывать управляющим организациям, которые участвуют в конкурсах.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Должны ли жилищные инспекции в предписаниях учитывать срок исковой давности?

ЖКХФЛ

Проведение общих собраний собственников в период пандемии: рекомендации органа жилищного надзора

Колонка редактораЖКХФЛ

Непосредственное управление домом. Часть 3. Плюсы и минусы

ЖКХРСОФЛ

Должнику не удалось оспорить в Верховном Суде РФ норму о приостановлении коммунальных услуг